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德州市区土拍收场,745万/亩,高铁片区地块流拍

12月22日,2018年德州中心城区土拍最后一场落幕,此次土拍相比前期,更多的是理性,最高成交价为745万/亩,相比前期800万/亩,1000万/亩,出现了价格下滑。

经历以往的火热,德州楼市在2018年5月份后开始朝向平稳的方向发展,某些项目也开始重拾价格战的利器,进行促销去化,快速回笼资金。


德州市区压轴土拍收场,最高745万/亩,高铁片区地块流拍!



一、监狱地块

监狱地块此次出让起始价达到530万/亩,成为此次土地出让最高起始价,同时也是成交价最高的地块,地块的出让也做了部分限制条件。

在工程建设之前,要依法将相关考古工作经费列入该工程预算,并按照属地管理原则,及时向该地块所在地文物主管部门提报考古申请材料,逐级报经省文物局批准后,与考古资质单位签订考古工作协议,进行考古勘探等文物保护工作,考古工作完成后,向文物主管部门提交考古勘探和文物影响评估报告。

监狱地块位于老城区相对核心的位置,南侧与三八路银座紧邻,东北侧靠近第十中学,周边商业及教育医疗配套设施相对完善。


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此次参与竞买监狱地块的企业为4家,最终经历40余轮竞拍,德州聚创地产分别以745万/亩及511万/亩的价格取得监狱两地块,折合综合单价644万/亩。

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根据网络传言,德州聚创地产为德州津德利商贸有限公司(崇德公馆开发商)关联公司。

根据计算,此次两地块折合综合楼面价4076元/㎡,加上建安等其他费用预计成本将达到7300元/㎡左右,而在12月16日,此地块西北侧德达玉园开盘,成交均价在8200元/㎡左右。


二、皇明地块

皇明地块成为2018年开发区区域(不含东部新区)首个也是唯一一个出让的地块,地块占地106亩,位于德百物流批发城北侧,京台高速西侧。


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皇明地块相比监狱地块,受关注相对较高,报名企业达到5家。

靠近澳德乐、市政府及德百物流批发城,同时处于开发区与东部新区的交接地带,进可攻,退可守。地理位置优越,但地块周边大部分为旧厂区,且东侧紧邻京台高速,环境相对较差。


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最终历经227轮,近6个小时,黑马地产以470万/亩的价格取得皇明地块。折合楼面价2935元/㎡。

三、高铁片区地块

高铁地块为太阳能小镇东侧原停车场,为东部新区2018年第三次出让地块,前两次出让均以底价成交,此次出让却因无人报名,导致流拍。


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在上一篇文章针对高铁片区进行了分析,(城市向东,德州高铁片区距离繁华还有多远?)每一个新的发展需要时间和资源的沉淀,我们对未来美好充满期待和希冀,但是现实往往会狠狠的给我们一巴掌。


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高铁东部片区在绿地的进入,同时前期存量土地的开发启动,市场的货量在2018年迅速增加,但作为新片区,市场的认可度不足,继而导致市场竞争较大。


四、市区土地供应

截止2018年12月21日,德州市中心城区住宅用地成交1244.4亩,成为继2014年后土地成交量最高的年度,可建住宅面积为216万㎡。

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但在区域分布方面,成交地块分布相对不均衡,成交地块对集中于东部高铁片区,面积占比60%,其次为德城区,开发区土地供应面积最小。


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五、市区住宅货量供应

截止12月22日,德州中心城区住宅货量供应161万㎡,相比2017年减少20万㎡左右,虽然货量供应减少,但2017年中心城区住宅货量供应多集中于四季度,11月、12月两个月便达到40余万方,货量多挤压到了2018年。

2018年土地成交的增多,为2019年中心城区住宅货量的供应奠定了基础。


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在2018住宅货量供应区域分布方面,相对失衡,货量供应60%集中于经济开发区,运河区最少,仅为4%。


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六、房观未来

每一个城市每一个区域的地产圈,圈内的人都会努力的维持圈内生态平衡,去抵制外来的入侵者,而外来地产企业想进入这个市场的都会去努力打破这种生态平衡,而进入圈子以后就会转变为努力维持这个生态平衡,如同没有买房的期待房价下跌,买了房的则期待房价平稳或上涨。

2017年的德州楼市市场的火爆期,以碧桂园、中梁为代表的外来企业努力挤入德州市场,但在进入后,后期的销售业绩不甚理想。而刚刚进入的绿地,面对市场的下滑期,也在努力的积蓄客户,为首次开盘做准备。

而其他外来企业,在市场的高峰期通过各种渠道努力拓展,但真正进入德州市场的外来品牌房企寥寥无几。

伴随市场的调整深入,三四线城市房价上行动力也会明显趋弱,部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。正常的价格调整,更加有助于市场更长远的健康发展。对于开发企业来说,积极营销、合理定价,才是提前适应价格变化周期的不二法则。

从以往1067万/亩,到800万/亩,再到现在的644万/亩,土地市场从疯狂到理性的转变,除了市场的下滑,开发商预期降低的原因外,还因开发企业资金的压力,在当下房地产行业资金为企业生存的命脉,伴随金融政策监管的深入,对于地产企业将是一个艰巨的考验。


跟随经济快速发展、人口增长红利的减弱,房地产行业的周期将会变得越来越短,过去的一个完整周期多为3-4年,而现在缩短到了2年左右。

经历了太长时间的夏天,我们便会忘记御寒的本领,有的人甚至丢掉了过冬的衣物。

春夏秋冬四季的变化,让我们能够积蓄更多成长的经验,市场的寒意,能够让我们恢复理性,重拾专业,行业热度的下滑,对于某些企业是危,对于某些企业则是机。

最近两天,朋友圈很多的从业者都在转发各项利好,广州的限购松绑,菏泽的限售取消,各项利好的出现,从另一个角度看,也标识着房地产市场的寒冬真的来了。要知道只有病人才会需要医治,健康的人是不需要药物的。

尤其对于某些在市场利好期,过度依赖地产行业的城市,风向的转变,首先影响的将是这些城市。

例如菏泽,借势棚改,地产行业的利好期,大拆大建,土地出让面积位于全国前十。行业的风吹草动,将是重大的影响。

预计2019年,德州楼市将进入调整期,当然调整期,并非出现大幅的波动,更多的将是横盘调整,扎实行业发展基础。

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