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数据解读2018德州市区楼市供应!

   货量供应,是决定区域房价趋势的重要性因素,2018年,德州楼市在整体大环境逐渐降温的影响下,市场逐渐趋于理性,尤其在第4季度,市场明显降温,以禹城、庆云、夏津等县市区为代表,售楼处客户到访、来电数量明显下滑,而中心城区新建商品住宅供应2018年整体较低,相比2017年略有下滑。



一、 月度住宅供应分析

2018年,德州市区共计供应新建商品住宅167万㎡,合计13189套,相比2017年,货量供应减少19万㎡。

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通过分析,可以看出,2018年,德州市区各月份之间货量供应差距较大,3月份货量供应最低,为0㎡,8月份为0.8万㎡,9月份最高,达到37.3万㎡。

在前期的文章中提到过,货量供应的不均衡,导致市场货量供应波动幅度较大,市场饱饥失衡,在影响价格的波动。

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而从2017-2018年两年的时间跨度来看,每年的8-10月份,德州市区货量供应最高,多因处于夏季,工作时间长,工程进度快有关,同时,处于“金九银十”的销售旺季,开发企业主动加快工程进度,赶超工期有关。

而受天气及春节放假影响,2-3月份,货量供应处于全年最低。



二、 三区货量供应分析

从区域角度来看,2018年德州市区三区中,开发区货量供应最高,达到107.5万㎡,运河区最低,为7.7万㎡。


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从项目数量来看,经开区供应货量项目为16个,德城区为12个,运河区为3个。

多由于自2014年开始,德州市区出让土地多集中经开区片区有关。

区域供应的失衡,也导致市场价格的差距加大,德州作为四线城市,购房客户对购房区域的黏性较大,客户多为地缘性客户为主,部分区域的失衡,也将对楼市的走向产生影响。

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从各月份各区货量供应分析来看,开发区相对波动较大,德城区相对平稳,运河区持续处于低量状态。

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从2014年开始,德州市区三区中,开发区始终保持较高占比,德城区由过去的货量占比逐年降低,运河区始终处于低量供应状态。



三、 5年货量供应分析

从近5年的时间维度分析来看,德州市区新建商品住宅供应量在2014年以后持续处于较低水平,根据统计,德州市区新建商品住宅平均年去化面积在200万㎡左右。而在近3年,市场货量供应持续低于市场需求量,继而导致房价居高不下,且呈现持续上升趋势。

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从平均单套面积分析来看,自2014年开始,德州市新建商品住宅单套面积呈现升高趋势,相比2014年,2018年平均单套面积增加18㎡。

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从人口角度来讲,自二胎政策放开以来,三室成为众多刚需新婚家庭的首选,但伴随房价的上升,由于承受力的原因,客户对大面积三室的选择开始降低。

同时,相比2016、2017年,市民二胎意愿大幅降低,2018年上半年,德州市出生35564人,同比2017年上半年下降21.9%;

在当下房价居高不下的市场环境下,单套户型面积的增加,加大了购房者的资金负担。

市场上,小面积的三室户型成为众多购房者热选的产品。


四、各季度货量供应分析

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从近两年,各季度角度分析来看,每年的第3季度为全年货量供应最高,第一季度最低。每年的货量供应规律基本趋同。


五、供销比分析
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从供销对比角度分析,德州市区整体去化量高于市场供应,市场供应应求,缺口达近50万㎡之多。

从图中来看,2018年1月,为全年销售去化最高峰,2月份,受春节假期影响,成交量最低。

2018年,德州楼市开始趋于理性,购房者面对高昂的房价,开始出现观望心理,部分开发企业对市场信心不足,但由于市场整体依旧处于供不应求的利好期内,德州市区短期房价回落的几率依旧较低。


货量的不足,成为德州房价持续高涨的主要性因素,而2018年,德州中心城区土地供应量的增加,将使这一问题得到缓解,但,短时间的土地供应的增加,仍无法根本解决问题,同时,受到资金,环保,工程进度,企业策略的影响,货量无法短期内得到补足。

建议2019年,德州中心城区仍需加大住宅用地供应量,提升市场货量供应,建议相关部门加强对商品房市场的监控,科学合理的把控土地供应节奏,根据区域市场供求状况,结合商品房存量、未开工住宅用地总量等指标,分析市场分化情况,合理确定土地供应规模、布局和节奏。


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