5299元/㎡起，高铁片区这个项目五一假期开盘！

前不久发了一篇关于德陵一体化发展的文章，里面提到了位于马颊河生态岛的永锋百合新城，众多的群友以及微信好友咨询关于永锋百合新城的详细情况，近期通过实地踩盘，对项目进行了详细的整理分析，发于大家分享，后期将针对德州市区关注度较高的地产项目进行点评分析，以帮助购房者选择合适的房子。

1、区位现状

项目位于马颊河生态岛，东侧紧邻江山学校，西侧临近马颊河，北侧为通往高铁站及陵城区的马颊河路，南侧为马颊河生态岛待开发区域。

项目南侧马颊河生态岛区域，整体框架已经成型，内部路网已基本修建完毕，东侧德州市车管所、警察训练基地、江山学校均已投入使用。

2、发展潜力

在前一篇的文章里提到过，马颊河生态岛位于德州与陵城区，德陵一体化发展轴线中间；

根据网络信息，马颊河生态岛的概念最早是陵城区在2011年提出，伴随各个项目地块的落位和开发，东部城区高铁片区可开发的住宅用地逐步减少，城市再向东成为发展的形势所趋。

3、周边配套

交通

伴随德陵一体化进度的加快，德州与陵城之间的通勤人员开始增多，德陵之间的公共交通愈加的便捷，项目地块北侧马颊河路有104路及101路两路公交车通过，对于后期业主的出行要便捷许多。

教育

项目东侧靠近江山实验学校，江山实验学校是一所集幼儿园、小学、初中为一体十二年一贯制的寄宿制学校，教育配套相对完善。

商业

根据城市发展规划图显示，永锋百合新城地块东侧地块定位规划为商业，伴随城市的推移，高铁片区向东扩展，会带来更多的发展利好。

      同时，马颊河西岸为即将动工的大型商业项目黑马时代广场。

1、项目定位

根据项目公众号获取的信息，项目定位于改善及投资类产品，作为一个城市新区的开发项目，更多的是将从产品的内在品质方面吸引客户的关注，项目自身定位语为“国际青年梦想生活城”，融合了更多新型科技居住理念在其中。

曾借助回德州的机会，参观了几个德州在售项目以及已交房的高端项目，真正用心做产品的寥寥无几，更多的项目是简单的复制粘贴，如何将项目与德州现有的自然环境以及客户喜好进行规划融合成为德州地产项目需钻研的方向。

2、项目体量

项目共计占地100亩；

规划容积率为1.99；

设计户数为1148户；

预计容纳约3500人。

相比于市区高密度社区来说，低容积率社区居住舒适度相对也会更高一些，更适合于养老居住。

3、社区品质

借助多年与绿城地产合作的经验，永锋百合新城汲取了绿城产品设计的精华，社区无线WIFI覆盖，内部规划了500米夜光跑道，儿童乐园，颐乐公园等休闲设施，同时建设了羽毛球、乒乓球、羽毛球等运动场地，给予邻里餐后的交流空间。

伴随居民生活水平的提高，房子已经超出了居住的属性，而应该赋予休闲、亲子、交流等更多的功能，通过设立更多的公共空间，打破以往城市中邻里之间无交流、不相识的尴尬局面，创造更多邻里交流的机会。

4、首开楼栋

永锋百合新城此次开盘的楼栋为7#、8#、15#、16#楼，位于整个小区的东侧区位，共计约316套房源。

其中7#楼为11层小高层，位于整个小区的东南位置，整栋楼为两个单元，44户，低密度楼栋相对居住会更加的舒适，且其南侧的6#楼同为11层高度，无需过多考虑光照的问题。

另外的8#、15#、16#楼为17层小高层，其中8#楼，座落于项目的内部，受周边道路噪音影响更小一些，而15#楼其南侧为11层的7#楼，受到的遮光影响更小一些。

16#位于整个社区的东北角，17层的总高度，位于整个小区的东北角，视野效果会更好一些，北侧及东侧会感官上会更加的开阔，从噪音的角度考虑，由于其北侧及东侧均靠近道路，来往的车辆噪音较大，但根据当下的建筑质量及技术手段，相比以往，建筑的隔音效果要好很多。

5、首开户型

根据从售楼处获取到的信息，永锋百合新城此次开盘共计7个户型，小房选了几个个人认为比较不错的户型，做简要分析。

A1户型，约101㎡

A1户型为此次开盘推出的户型中面积最小的户型，总价相对较低，更多的适合于刚需类客户。

A1户型位于15#楼及16#楼的两端，约101㎡的建面，三室两厅一卫的设计，两个卧室位于阳面，客厅位于楼栋的两山，户型的观景视野要高很多，且由于位于整个楼栋的两侧，光照时间也相对较长。

C1户型，约117㎡

C1户型为此次开盘推出楼栋中的7#楼产品，位于楼栋的两侧，两个卧室及客厅位于阳面，小房个人比较喜欢的是约10.8m的南侧面宽，能够接受更长时间的光照。

B5户型，约109㎡

       B5户型，建面约为109㎡，位于此次开盘推出楼栋的15#、16#楼中间单元，户型布局设计与C1户型类似，但建面小了约8㎡，总价有所降低，对于部分刚需类客户及手中资金量有限的投资类客户是一个不错的选择。

D1户型，约131㎡

D1户型位于此次推出8号楼的两端，三室两卫两厅的设计，其中将餐厅独立隔离，并临窗，营造出更舒适的就餐环境，且给予客厅更大的活动空间，全明户型，两卫均有窗，通风性能好很多，D1户型对于改善类客户是一个不错的选择。

1、企业发展

项目由永锋置业斥巨资开发，永锋集团成立于2002年，现已发展成为下辖30多家子公司员工达12000多人的大型产业化集团，旗下涉及钢铁冶炼、地产开发、市政服务、金融投资、贸易物流、文化教育、休闲旅游、矿业产业、交通运输等多种产业。

2、项目经验

根据网络搜索，永锋集团已在德州多个县市区开发项目，其中包括德州市区永锋绿城百合花园，武城永锋百合新城、禹城永锋百合新城、齐河百合新城，齐河安德湖小镇等项目，根据调研，项目均为区域内标杆项目。

根据永锋百合新城现场置业顾问提供的信息，预计销售均价在5800元/㎡左右，而近期朋友圈传播的价格为5299元/㎡起，同时赠送车位。

另外，根据朋友圈信息，德州永锋百合新城即将在5月3日开盘，当下处于认筹阶段，认筹的客户可享受以3万抵5万的价格优惠。

作为高铁站东侧马颊河片区第一个开发的大产权项目，其开盘的价格将决定周边未来区域的发展，4月中旬，高铁片区绿地四季印象项目开盘，毛坯高层销售均价约在7400元/㎡左右，绿地的开盘定位了高铁站西片区的价格区间。

而位于袁桥社区南侧的红烨一品毛坯高层价格也在7700元/㎡左右。

相比于高铁德州站西侧在售项目的价格，永锋百合新城相差约2000元/㎡左右，个人认为价格相对合适，无论投资类客户还是刚需类客户而言，压力较小。

1、居住价值

伴随德州房价的升高，市区开始挤压刚需类客户从中心城区区向城市边缘外溢，从价格的角度，部分刚需客户由于受到自身承受能力的限制，购房选择开始倾向于郊区价格较低的项目；

永锋百合新城对于穿梭于德陵之间的工作族来说，则是一个不错的选择，多路德陵公交线路的通达，高品质的社区规划设计，无论对于刚需类客户及投资类客户而言均比较合适。

2、投资价值

而相比于居住而言，永锋百合新城项目更多的在于投资价值，根据其置业顾问释放的信息，其低于高铁德州东站西侧在售项目近2000元/㎡的单价，同时赠送车位，与开发区部分项目相比近50万/套的价格差距，与高铁东部城区在售项目有近25万/套的价格空间。

房价的上涨一般为多受于两种因素刺激，一种为市场调控利好类刺激，一种为城市发展利好类刺激。

例如前两年德州房价的上涨多受益于市场调控利好类刺激，市场的供不应求，全国棚改大运动刺激导致的需求量上升等等；

而德州高铁片区楼市热度的提升则因城市发展类利好刺激，高铁的开通、政府发展力度的加大等。

伴随中国经济的增速换挡，针对房地产行业的调控利好逐步消失，但城市发展给房价带来的利好依旧在持续，城市中心的房子价格遭遇瓶颈，投资空间逐渐消失，而伴随城市的发展，原本因城市配套不足，位置偏僻的低价类项目价格伴随区域发展成熟，价格逐步升高。

3、发展潜力

的确，时下而言，无论高铁片区还是马颊河生态岛片区，在配套、生活氛围、区域开发方面存在不足，但城市在发展，对于投资者而言，在避免风险的同时，需要有更长远的前瞻性。

在永锋百合新城项目东侧东环路东，和人民医院合作的医疗康养和睦佳项目也即将启动。除此之外，周围各大地块已经被各大开发商纷纷拿下，主要包括华海湾项目、新河湾项目、德州齐鸿项目以及陵城首府项目等。

伴随德州城市的东扩，德陵一体化的政策利好推进，高铁站周边将逐渐成熟，高铁片区城市新生活圈逐步形成。

伴随德州市区房价的上升，首付额度提升，对于部分的刚需及投资类客户压力加大，如何选择合适的项目，合适的房源成为众多购房者的选择，近期小房将对交流群内及微信好友咨询较多的项目进行梳理，客观、全面、真实的点评，让购房者能够深入的了解所关注的项目信息。

同时，欢迎德州各地产项目提供数据或投稿。