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中国楼市未来的两极分化“日本化“和“香港化”!

2019-04-17 00:00 作者:AI智能阅读 来源:德州房价网 点击 评论

万历年间,在东北阿凌达河畔一个不知名的小镇上,清太祖努尔哈尔下令造船二百余艘,分水陆两军共两千多人沿河南下,一统关东。中国历史上醉后一个封建帝国崛起于白山黑水间。

当初那座边陲小镇,是满洲皇族的发祥地,大清帝国的龙脉之地,名为鹤岗。

400年风云变幻,鹤岗的巅峰却成了历史尘埃,这里没有荣光,没有希望,有的只是枯竭,是收缩,是全面衰退。

这里的房价跌到每平仅需1千的白菜价,这里的人在18年间逃离了近10%,这里的财政已经入不敷出。

而在3000公里外的南中国,40年前一位老人划了一个圈,从此,一座边陲小渔村每天都在见证奇迹,新中国的改革开放始于此。今天,这块土地已腾飞成国际化大都市,中国的科技之都,深圳。

在这里,房价跻身全球前五,能拿出五千万买房的人上人,也只能在门口蹲。5年间,鹏城流入239万,每平公里土地就能产出4.6亿的税收,位居全国第一。

东北鹤岗楼市崩溃,广东深圳寸土寸金,是中国楼市大分化时代的两大极端。

中国小城市的楼市,正在全面日本化!

中国大城市的房价,正在全面香港化!


以后这里的房子白送也没人要

中国第一神人,当属马老师。

当初那个“买房如买葱”的预言,多少人嗤之以鼻。结果在这满清皇族发祥之地,找到了醉巩固的实践真知。

看好了,这不是每平方米的价格,而是一套房屋的总价。

在地级市鹤岗,一万块的房子被当成大白菜抛售。



很多还是2017年新建的。如果你想租房,还能找到租金全免、只需交供暖费的房子。



别以为这就是中国房价的极限了。在中西部不少县城中,还有你想象不到的低房价。

甘肃玉门,曾经是甘肃醉富的城市,中国第一口油井的诞生地,如今油枯人散,资源型城市全面衰退。

在玉门的老城区,一套70多平方米房只卖2000块钱不到。相当于一部oppo手机的价格,就能买一套房了,神奇不神奇?!?

在城区边缘,房子根本卖不出去,成为了等待被拆卸的废品。



春风度不了玉门关。玉门的人口从鼎盛时期的13万锐减至今日2万左右,人去楼空。

现在,玉门的房价已经不纳入统计,你在任何一个房产中介的网站上,都找不到玉门的房源信息。这是一座在中国楼市地图上,彻底消失的城市。

在中国偏远地区,这一类因为结构性危机导致人口通缩的城市,并不算罕见。

鹤岗这张地产多米诺骨牌推倒之后,就有人挖掘出了东北另一座资源枯竭型城市——辽宁阜新,房价同样低至2万,按套买,还带地下室!



当地人一点都不想要,他们在急于抛售套现,这里的房子已经变成了负资产,变成了埋葬财富的坟墓。

上述这些城市,几乎集合了中国小城市所面临的种种困境:

以鹤岗为例。这里的GDP从2012年358亿的顶点跌落至2017年的283亿,煤都枯竭,城市经济衰退。

财政收入从2012年的27.1亿萎缩至23.1亿,与此同时,2017年底鹤岗债务余额为46亿,由于入不敷出,债务风险大。

这里的常住人口已经不再对外公布了。外界只能知道,这里在2017年的时候是100.9万的户籍人口。10年来,这里的就业人口减少18.24万,以至于招聘警察,政府还要送房送车。

除此之外,鹤岗的小学生人数连续20年减少,2017年仅剩3.26万;而60岁以上人口则增长至22.6万,占比高达22.4%,养老金缺口486亿。老龄化、少子化步步紧逼。

鹤岗的房价,绝不是中国楼市的“趣谈”。


这些白送都没人要的房子,和隔海相望的日本何其相像。

日本人口流失、少子化和老龄化危机严重的地区,房子早已成了鬼屋。

在日本北海道八云町,一块392平米(日本的100㎡=中国140平方米)的住宅用地只需要450日元,约合人民币还不到27块钱。

你没有看错,我也没有写错,就是27块钱。有没有很吓人??

而一块220土地带一套建筑面积为168平的房子,只需要1000日元,只需要59.92元人民币。



但这么便宜还找不到接盘侠呢。这里连屋主自己家里人都不想要,修缮费和巨额的遗产税令他们做出了一个中国人不能想象的举动——抛弃房子。

所以,日本冒出了越来越多的“鬼屋”,导致当地政府不得不成立“空屋银行”,把房子白送给人住。

东京都的奥多摩地区也不能例外,这里3000多间房子当中有400间都无人居住,所以政府把房子白送给了这三类人:

1、现年35岁以下的单身人士 2、现年45岁以下的夫妇 3、现年50岁以下,带孩子的家庭。 除此之外,并没有任何关于国籍的限制!

但是,在一个去东京核心区需要2小时车程的地方,白送也没人要。



日本小城市的今天,会是谁的明天?

毫无疑问,在这个人口加速向超级城市转移的大都市圈时代,中国小城市的房价正在全面日本化。

而且,日本是在离东京不到100公里的地方,就出现了鬼屋,全球第一大都市的外围尚且不可幸免。中国有那么大的疆域,有那么多的中小城市远离都市圈,又会出现什么样的景观呢?

细思极恐。


这里的房子要掏空身体才住得起

欢迎你来到房子论套卖的时代。也欢迎你进入花光十辈子运气还不一定买得起房的时代。

中国就是这么复杂,这么分化,这么不可思议。

金碧辉煌,富贵满堂,这样的时代只属于深圳,属于头部城市。

在3月1日,深圳福田某楼盘又现通宵排队买房的景象,等到当天下午,项目突然因安全因素被叫停。那些手持几千万挤在门口的富人,遗憾而归。



再往前几天,2月22日,深圳湾还出现了8000万豪宅开盘即秒光的辉煌战绩,多套超1亿的豪宅被认购。

有多少人还记得这张图片,手里拿着5000万,在深圳只配在角落里蹲。



今年,深圳以68万美元(约合人民币456.2万元)的平均房价,喜提全球房价第五。同时进入榜单的,还有我洋气的魔都大上海,87.2万美元(约合人民币585.1万元)排名全球第三。



(来源:世邦魏仕理)

北京因为超级严厉的调控,全球排名从去年的第五位下滑至第九位,不过平均房价也是高达了62.9万美元(约合人民币422万元)。

南京、杭州这类强二线城市,现在的房价也是一步步向北上深看齐。



(杭州3月房价来源:米宅)



(厦门3月房价来源:米宅)

房价那么高那么贵,已经远远超出了当地居民的承受能力。

在东京,房价醉高的是千代田区,号称日本权利中枢,平均每平方米186万日元(约合人民币11.2万),看起来跟上海、深圳差不多。

但是你要知道,住在这个区的居民,其人均年收入是788万日元(约合人民币47.25万)。47.25万元!!!

由于收入特别高,这么贵的房价也就显得不那么贵了。




(来源日本综艺节目《月曜夜未央》)

今天,北京的均价跟纽约也是差不多的。但是北京全市居民人均可支配收入为6.23万/年,而纽约市的人均收入却是高达52万/年,相差8倍以上。

中国大城市的房价收入比之畸高,已是有目共睹。但总有一些房产大V为此辩解说,中国大城市的房价没有泡沫,因为我们不能看人均收入,而是要看上层人士的收入,毕竟厦门的房子是全福建的富人在买,北京的房子是全中国的人在买。

这种逻辑听起来也是搞笑,难道纽约的房子不是全球的富人在买吗?东京的房子不是全日本的的富人在买吗?

纽约这座城市号称世界之都,使用800多钟语言,居住了来自全世界一百个国家和地区的人民,由全球富人托起来的房价也只是跟北上深持平。中国一线城市的房价,凭什么这么贵?

毫无疑问,中国内地的一二线城市的房价,正在全面香港化。表面上看光鲜靓丽,实则贫富撕裂,买不起房的年轻人越来越没有出头日,那些早上车的人,轻轻松松就拉开代际鸿沟。

有人说,在香港,只有两种人,食利,和被食利阶层。再直白一点,就是买房的和没买房的。

深以为然。


自打刺破泡沫的30年以来,日本全国的房价两极分化。

只有在东京、大阪、名古屋等大都市圈中的房价,才是有价值的,才有接盘侠。



(日本30年间房价变动)

其他,几乎都沦为负资产,人口流失,老龄化严重。



日本人口预测 2010年版

根据日本“国家人口和社会保障研究所”的数据,到2065年,日本人口很有可能会从现在的1.27亿人减少至8千8百万人。相关单位预测,到了2040年,日本将会有将近900多个城区乡村因为年轻人的远离和人口减少而消失。

中国未来会面对这些问题吗?

不,你不应该这么问。因为中国现在已经在经历这样的问题了。

清华大学副教授龙瀛的研究发现,在2000年到2010年期间,有180个城市的人口在流失,占了中国整整三分之一的国土。

这样的城市,叫收缩型城市。以前研究者们把结果告诉当地政府官员时,得到的反应都是:不承认,或者干脆排斥这个叫法。所以,这180个收缩型城市中还有63个在做膨胀的规划。

像鹤岗,明明不应该进行大规模的棚户区改造,多余的商品房只会进一步打击当地的房价,但为了土地财政还是做了,直到现在土地财政再也无法维系下去。

直到今年4月,发改委才出文件首次提出“收缩型城市”。我们终于承认,有些城市的命运注定是要走向破败的。

当年日本为了抑制房价疯狂上涨,主动刺破泡沫。很显然,有邻居的教训,中国不会选择这一条道路。

现在,中国的唯一设想就是用经济的增长拉高居民收入,以此慢慢消化掉泡沫。换句话说,是以“时间”换取“空间”。

不过,当前的经济正值新旧动能转换之际,经济增速在进一步放缓,原本可能是一代人消化泡沫的使命,或许就拉长成了子孙三代。

所以,在座各位,还请多多保重身体。中国楼市到底能不能软着陆,还要看各位为国办大事的决心到底有多强。