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房价翘头,70城房价均超去年同期,德州有望稳中有降!

2019-04-17 16:16:08 作者:今日德州 来源:齐鲁晚报

几天没念叨,江湖上就到处弥漫着楼市的传说。

昨天,国家统计局发布了一项关注度非常高的数据——70个大中城市3月房价数据。

70城房价均超去年同期

70大中城市中有66城新建商品住宅价格环比上涨;

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%。其中,北京和广州分别上涨0.4%和0.8%;

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,二手住宅销售价格环比上涨1.2%;

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;

二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

…………

2019年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数



从涨跌幅来看,涨幅超过(包含)1个百分点的有15个城市,丹东以1.9个百分点的涨幅领跑。环比持平的城市是长沙,环比下跌的城市为上海、深圳、赣州、韶关。

从3月房价数据看,山东纳入统计的四个城市新房房价继续上涨;从涨幅看3月济、青、烟三市有所上升,济宁略有下降。

新房:济南东城突破1.2万元/平米,毛坯1.2万-1.4万元/平米成主力

2019年3月70个大中城市二手住宅销售价格指数



从二手房环比价格来看,大理以1.8个百分点领跑,12个城市涨幅超过(包含)1个百分点。天津、牡丹江、安庆持平,广州等10个城市环比下跌。

二手房济南、烟台、济宁三市继续上涨,青岛实现两连降,同时,这也是近四个月以来,青岛二手房第三次降价;从二手房环比价格来看,青岛四个月内三次降价,济南二手房成交量创一年来新高。



国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京和广州分别上涨0.4%和0.8%,上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。

他还指出,二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%,广州下降0.5%。

一边是房价回温 另一边是“鹤岗”现象

在70个大中城市同比全部上涨的情况下,“东北鹤岗房价跌破一千”“320平的房子只要15万”“回迁房太多,黑龙江鹤岗贱价卖房”等却充斥微博,将鹤岗送上了热搜。

在鹤岗二手房交易网站上,轻轻松松就能找到大量总价在2万以下的房源:

鹤岗“东山沿河北小区”,一套位于7楼的46平方米毛坯房(一室一厅)总价只要1.5万元,折合326元/平方米。



“九州松鹤小区”,一套位于6楼的50平方米毛坯房(一室一厅)总价也只有1.9万元,折合380元/平方米。



另据房天下数据,新房方面,鹤岗市在售的5个楼盘最低销售价为3200元/㎡,最高为4300元/㎡;二手房共有126套房源在售,其中总价最低的为3.8万元,为一套63㎡的两居室,也就是说,每平米单价仅603元!

不过可以发现的是,每平米售价在千元以下房屋普遍楼层偏高,多为顶层,部分房源位于鹤岗市区内;而在单价超过千元的房屋中,区位、楼层、房龄均有一定优势。

当地中介也对媒体表示,鹤岗总价两万的房源非常多,还有许多房源的总价低于两万。但是这些低价房源都是当地的棚改房,性质与一般商品房有明显区别。普通商品房价格方面,中介称,目前鹤岗市中心的商品房价格在2000元/平左右。

即便是2000元/平方米,在全国范围内已经属于“白菜价”。住房大数据联合实验室发布的2019年1月中国142城市大数据房价排名信息显示,142城中房价最低的鞍山市,当月房价中位数为3674元/平方米,也远高于中介提供的鹤岗房价数据。

对比周边城市,鹤岗的房价也低得惊人:根据某房产网站数据显示,与鹤岗相邻的佳木斯市房价均价为4608元/平方米、伊春市房价均价为4685元/平方米。而鹤岗市的房价形成了一个明显的“洼地”。

当然,数据显示,也不是鹤岗所有的房价都这么低,比如热门楼盘越湖名邸的均价为14971 元/㎡,美韵公寓的均价为17354 元/㎡,而阳光水榭花园(1-47幢)的均价高达20145 元/㎡。

从数据上可以看出,鹤岗的房价均价虽然低,但也并不是所有的房价都很低,几百万一套的房子也不少见。另外,新开楼盘的价格也比较高,查询发现,在售的四个鹤岗市新盘中有多家单价超过万元。

展望未来:德州有望稳中有降

那么,做为四线城市的德州,房价破万之后,就有人关心:这样的房价能不能重新回落到几千元的水平?涨起容易降下来难的例子,在油价中也有体现。

在上一轮楼市调控开始之后的2017年与2018年,三四线房价的涨势,大大超过一二线热点城市的。这里面的原因可能有这么几点:一是一二线调控严以后,投机炒作往政策面较宽松的三四线转移;二是棚改货币化新生出较多的购买力与需求,大规模棚改是有期限的,所以棚改货币化造就的购买力与需求,不是三四线房价的长期支撑;三是股市等其他投资方式的低迷,也在一定程度上促成了三四线楼市的繁荣,一般来讲,股市旺的时候,民间资金就往股市走,而股市清冷无奈时,民间资金是往楼市走的。

不过,2019年,国家对于房价的政策是“稳地价、稳房价、稳预期”。

随着国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大,多数三四线城市的城市面貌得到长足改善,政府为稳定经济采取的诸多经济振兴措施也将使房地产市场间接受益,这些因素都使得三四线城市房价下跌的动能减弱。如果房地产调控政策能够坚持房住不炒和保持充分定力,三四线城市局部“小阳春”将自行消退,房价仍将趋于稳中有降。

社科院日前则发布报告预测,一二线城市房价上涨压力将平稳缓慢释放,三四线城市局部“小阳春”或将消退。报告认为,2019年初,局部楼市的“小阳春”,具有较大的政策试探性成份。房地产企业、中介机构等相关主体,借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”,以营造楼市整体向好的氛围。但应当看到,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向,楼市“小阳春”难以延续扩展。

另外,随着国家棚户区改造货币化安置政策的调整,2019年开始,货币化安置力度放缓,没有了那么多由于棚户区改造带来的买房需求。同时,三四线城市的房价已经这么高,炒房客不会在这个时候进入,原来已经在三四线城市买房等待高价卖出的炒房客反而想撤离。

这两个因素导致三四线房子需求减少,但短期内房价也不会大幅度下跌,因为房子不完全是市场属性,房子还有政策调控属性。

在各个城市的调控政策下,房价会维持稳定的状态,可能会略有下降,但不会出现大幅度下降。短期内,三四线房价跌回3000元到5000元之间的可能性比较低。

总之,在德州的房价突破万元之后,在一系列政策因素的影响下会略有下跌,但很难跌回到3000元到5000元。


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