2023年上半年，德州楼市呈现先扬后抑，一季度因前期疫情积攒需求集中释放以及德州市场刺激政策颁布下，市场出现短暂小阳春，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势，低位持稳。
半年的跌宕起伏
心酸的一月
疫情政策放开初期的1月，社会沉浸在新冠的恐慌之中，悲观情绪弥漫，对于购房，人们已经无暇顾及，更多关注的是疫情放开后的走势，同时从业人员的大范围感染，也让销售工作停滞。
曙光渐现的二、三月
春节过后，新冠高峰期后，市场逐渐恢复，2月迎来了需求释放期，在2022年下半年疫情积压的购房需求集中性的释放，市场迎来购房小高潮，部分项目一个月达到了2022年半年的销量，让楼市重燃希望。
同时，德州发布青年置业补贴政策，也刺激了一部分需求的释放。
某项目2月案场
热销势头一直持续到3月中旬，一度让大家认为房地产市场已经回暖，迎来了希望。
平淡的四月
4月开始，市场出现下滑，在前期积压需求释放期后，观望情绪越来越明显。但在2、3月份的市场向好的刺激下，部分房企信心提升，加快施工进度，同时天气转暖，施工时间延长，4月份货量供应达到上半年顶峰。
预售供应趋势
失落的五六月
五月，原本的五一假期也尚未迎来回暖，各个售楼处仍然门可罗雀。
六月份，伴随气温的升高及历史高温天气的出现，居民外出抗拒性提升，看房客户稀少，虽有部分项目为冲刺年中指标，加大优惠力度来提高销量，但是6月楼市延续了5月颓势，成交量依然还在持续回落。
土地市场热度分化
土地市场素来是房地产市场的晴雨表，也是投资风向标。
2023年上半年，德州土地市场成交量较去年上半年有所增加，上半年德州中心城区土地市场共有7宗土地成交，其中3宗商住用地，4宗商业用地。
上半年市区成交土地
行业的低谷下，政府也开始积极调整土地出让政策，降低地价的同时，也在调整竞买保证金比例，上半年再次挂牌的福胜油脂地块降价近6000万，保证金也降至30%，而齐庄地块容积率自2.4降至2.2，土地款总额降低1.17亿。
成交商住用地分布
而德州土拍也在出现两极分化，边缘性地块在底价成交，而优质地块罗庄B地块溢价38%成交；
同时，德州市区土拍主力军由2022年的国企转为2023年的民企。
无论房企还是购房者，更多的是对于市场的信心，低谷下，人们更加认同现金为王。
2023年上半年，德州各县区商住供地总计成交49宗，合计1679亩，环比2022年下半年减少1200亩，同比2022年上半年增加940余亩；
从各区县土地市场来看，临邑成交商住用地面积最高，其次为齐河，武城及宁津成交量最低。
各县区土地成交量
其中临邑、乐陵、齐河为成交前三甲，分别成交578亩、320亩、316亩。
政策的加持
政策方面，2023年上半年，德州在延续2022年的1%购房补贴外，2月份德州市区发布青年补贴政策，在2月1日至4月30日，18至35周岁的青年人在德城区、天衢新区购买家庭首套新建商品住房并办理网签、备案的（网签时间和备案时间均在以上期间），政府给予3万元补贴，企业给予1万元优惠。
支持多子女家庭使用住房公积金政策、并发布二手房带押过户等利好政策。
政策的加码，助力楼市平稳发展，刺激了部分需求的释放。
销售低位持稳
2023年上半年，德州市区商品房住宅供应量相比2022年小幅回升；
市场货量供应
市场成交方面：整体市场在2月成交峰顶后市场又持续下降，市场整体仍在以价换量；
回顾2023年上半年销售市场，整体楼市在2-3月点状复苏后，4-6月再度回落。一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足，
总体来看，二季度成交回落，即便年中业绩冲刺的6月也未迎来预期中的止跌行情，这也表明伴随着刚需刚改退潮，改善需求“接棒”，短期内对成交的支撑作用依旧有限。
行业的内卷
内卷的本质，是内需的减少。
疫后时代，人们疫情中的各种期望并未实现，经济下滑，收入下降，让消费变得谨慎。
从业者的内卷
寒冬下，地产行业爆雷率、裁员率、离职率皆创下新高。而行业内的从业者也在不断的内卷，拼群发、拼抖音、拼渠道。
而上下游关联也在内卷，二手房渠道返佣已经成为常态，一些服务机构也在不断降低价格底线，获取生存机会。
市场的内卷
今年以来，德州市区二手房的挂牌量开始增多，部分房东为急于出手，开始降价，分流了新房市场的部分购房需求，2023年上半年，房地产市场仍处于深度调整期，新房产品也在同质化中寻找突破口，房企在不断进行产品升级，展示升级、营销升级，赢取市场关注度。
房观后市
客户收入储备期
历经三年疫情，多数居民的资金储备量下降，同时收入受到影响下，消费端承压。
而在就业方面，也存在一定压力，根据国家统计局数据，2023年3月以来城镇居民失业率保持稳中有降的态势，而16-24岁的青年群体失业率却连续5月上升，作为主力购房群体的青年人失业率居高不下。
预计下半年，依然是客户的收入储备期；
新项目入市
下半年，德州楼市还会继续分化，中心城区高端项目供应量放大，新入市项目较多。7月2日崇德府高端住宅开盘，开盘均价17000元/左右。
崇德府项目
楼面价7151元/㎡的罗庄B地块、畅水园项目或将再次拉高老城区成交单价；
而经开片区东海国际、博观天麓、牡丹华府、齐庄地块以及东城辰德府项目即将入市，天衢新区供应量随之上涨，市场竞争再次提升。
东海国际
进入新周期
下半年，市场可能会随着经济好转而逐步向好，但房价依然是稳定的主题。其实，一切政策的核心就是维护稳定，救市与否，目的是稳。
新房市场，随着政策放松和经济复苏，市场逐步回暖，成交量和价格同比均有望恢复正增长。
在市场筑底修复阶段，市场仍需强有力政策支持，当前行业最大的核心问题在于市场预期，在于居民对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足。
展望后市，若无强有力的刺激性政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。
而对于购房者而言，需选择准现房、稳健房企购房规避行业风险，同时新项目的入市也将加宽市场选择面，给予更多选择机会。
对于房企而言，将需继续聚焦产品细化、服务升级方面的共融，也要持续关注与客户精神层面的共鸣，让产品创新成为行业新常态，在产品“内卷”的背景下，不断修炼“内功”，以期在行业大考中能够行稳致远。
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