转眼间，2022年已过半，时光消逝，岁月无痕。
2022年上半年，为促进房地产稳步发展，全国多地“因城施策”，降息、降准、降利率、降首付、公积金松绑等等高频率的松绑楼市政策，释放积极信号稳定楼市发展，刺激房产回升。
房地产整体正处于行业“变革之际”，上半年的德州房地产紧跟步伐，不断释放利好政策“救市”，至此，跌宕起伏的2022上半年终于落下帷幕。
·2022年上半年德州发布多项房地产利好政策；
2022年上半年，德州发布多项房地产利好政策，刺激需求释放，提升房企信心，提升市场活跃度，助楼市回暖。
德州上半年政策
·中心城区多个项目进行规划公示，多集中于天衢新区，城市向东步伐加快。
部分项目鸟瞰图
自2021年11月天衢新区成立，为经开片区和高铁片区的发展注入更多的活力，是中心城区一次从产业、人口、经济的发展增长极。规划的逐渐落地在一定程度上会虹吸周边地域的人口，扩大城市发展半径，区域增值的可期待性提高。
天衢新区示意图
德州市上半年抢抓战略机遇，举全市之力打造天衢新区，多次且密集的战略会议，彰显天衢新区的猛进势头，城市向东步伐提升。
天衢新区部分会议图片
土地市场
·中心城区土地市场
市场低谷，各房企取地意向降低，政府供地积极性下降，2022年上半年仅供5宗地块，成交1宗，剩余4宗将于7月8日竞拍。
上半年供地地块
6月29日，德州金辰地产以底价511万/亩，折合楼面价3194元/㎡的价格，竞得市中汽修厂地块（土地编号2021-K002）；该地块北至德州起祥工贸有限公司，东至德州经济开发区百川建筑材料有限公司，南至天衢东路，西至沙王沟。
成交地块区位图
成交地块信息
中心城区土地成交创下新低，2022年1-6月份仅有一宗土地成交。
近年德州中心城区土地成交住宅用地亩数分析
近年德州中心城区土地成交住宅用地建面分析
·各县区土地市场
2022年上半年，德州县区商住供地总计成交48.8万㎡，合计732.5亩，县区市场整体库存去化周期较长，房企拿地意向降低，政府推地节奏放缓。
近年德州县区土地成交住宅用地亩数分析
2022年上半年同比往年开发企业拿地量降低，成交均单价下降。
近年德州县区土地成交住宅用地建面分析
德州市6个县区取地，其中，本地房企取地最多，齐河多为城投取地；各县区土地成交中，齐河在量、价位居各县区首位。
2022年上半年德州县区成交住宅用地亩数分析
乐陵、武城、夏津、禹城、陵城在2022年上半年均无成交。
2022年上半年德州县区成交住宅用地建面分析
·2022年上半年县区两宗土地流拍；
3月2日，齐河1宗住宅用地流拍，编号为齐2021-270号，地块占地面积9960㎡，折合14.94亩，起始价3170.27万元，起始单价212.2万/亩，折合楼面价1768.33元/㎡。
地块卫星图
4月13日，德州陵城区流拍1宗商住两用土地，编号为2021-L003号宗地，地块占地约为3.5万㎡，折合52.5亩，容积率2.4，起始价15780万元，起始单价300万/亩，折合起始楼面价1877元/㎡。
地块卫星图
中心城区商品房市场
·全市商品房市场：上半年全市商品房市场量价创下新低；
在房地产行业低迷背景下，德州全市商品房市场持续低谷，2022年上半年在政策放松刺激下，呈回升趋势。
近年德州全市商品房半年度投资额分析
全市商品房成交量、价自2021年下半年开始逐步下滑，2022年上半年再次探底。
近年德州全市商品房半年度成交分析
·中心城区商品房预售：上半年住宅供应量环比去年同期下降；
从商品房预售情况来看，回落趋势明显，2021年1-6月份中心城区预售95.57万㎡，共计7599套；2022年1-6月份中心城区预售52.72万㎡，共计4248套；预售套数和面积数同比去年同期分别降低了44.8%和44.1%。
2021年1月-2022年6月供应趋势及均套面积分析
刚需房成市场供应主力，中心城区均套面积持续降低，2022年上半年平均在119㎡/套左右。
德州中心城区近年住宅供应半年度分析
德城片区与经开片区配套完善，供应量较多，2022年1-6月份，商品房预售主要集中在德城片区与经开片区，占比66.8%。
高铁片区与马颊河片区为发展中区域，项目较少，供应量较低。
2022年上半年各片区供货分析
中心城区自2021年7月开始，受全国房地产市场影响，销售量持续下滑，直至2022年1月份，首次调控“降首付降息”，房地产救市政策启动，自3月份开始，受政策放松刺激下，需求释放集中，6月份量价达到近年新高。
2021年1月-2022年6月商品房成交分析
·中心城区整体库存量较大，去化周期延长；
狭义库存分析：经开片区狭义库存量最大，但整体去化周期维持在10个月，属健康去化周期；马颊河片区整体库存较小，但月均流速较慢，去化周期最长；
广义库存分析：德城、经开、高铁片区广义库存量较大；马颊河片区去化周期高达71个月，去化速度需加强；
2022年6月中心城区库存分析
德州中心城区销售排名（按销售签约面积），高铁片区的绿地四季印象项目位居榜首，其次为华中华园、星凯国际、天泰九衢世家、石榴春江明月等项目。
各项目排名
县区商品房市场
各县区商品房成交分析来看，平原、武城两个县城1-6月份成交持续低位；6月份乐陵市、陵城区、齐河市、禹城市占据本月县区销售主力。
2022年6月德州县区商品房成交量价分析
各县区成交量价方面，齐河稳居首位，成交面积54万方，成交均价为6936元/㎡；平原县则持续走低。
2022年1-6月德州县区商品房成交量价分析
市场动态
2022年上半年中心城区各大片区利好不断，其中经开片区和德城片区尤为明显，配套设施的落地及规划信息的公示使区域价值不断高升。
各版块规划信息
2022年上半年仅有德州本土房企金辰地产以底价取得中心城区一宗土地，德州城投负责的8个项目于6月17日集中开工，个别房企与企业签订合作协议共发展。
部分房企动态图片
上半年，为提升购房者信心，刺激购房需求释放，市区各大项目动作不断。
中心城区部分项目获得动态
县区部分项目获得动态
2022年上半年的德州房地产“东方既白，破局前行”，在多项房地产政策刺激下，消费者信心逐步恢复，优质片区及板块成交量有所回升。
展望下半年，伴随政策的松动及购房者信心的提升，同时在疫情逐步得到控制的背景下，楼市部分补偿性需求得到释放，整体市场将稳中向好，而当前年中市场供需两旺，需考量年中这一特殊时间节点，集中备案，需求递延等因素影响，对于当前局部市场的回暖行情应理性看待，全面回暖仍需时间。
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