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包括德州,这波三四线救市,猛烈的超乎想象

2022-05-07 11:15:25

如果不是自己一条条整理...我真的以为那些三/四线楼市松绑消息多少有点夸张但统计下来,原来数据远比我想象的狂野的多,特别这段日子,三四线楼市松绑好像越来越猛了,截至5月6日,今年已经有76个三、四线城市楼市在放松,76个还只是三四线城市且不完全统计,外面还有17个省会和其他二线城市也在放松,不过我想聚焦下76这个数字,好好梳理下这是个什么事,ps.趁着这个机会也恶补下三四线城市名字。


01、平均每月15城松绑,效率感人

从1月开始,三四线城市开始对外释放楼市春风

我把76个城市按发布的月份归置了下,好像大部分长江以南城市居多

最夸张的是4月,几乎大半城市都在这个月发布消息

就算加上刚刚开始的5月,每月也有15个城市在松绑楼市,这个频率罕见

换一个维度看,76个三四线城市,全国范围来看又是什么体量

我国三四线城市主要以“普通地级市”为主,你可以理解为地区级别的市

比如德州、菏泽

那我国地级市大概有多少,293个,不过像合肥这样的省会城市,虽然也是地级市,但它是省辖地级市

所以293个地级市,还需要减去28个省会城市,那我国三四线城市大概在265个左右

76/265,也就是说今年到目前为止,有将近29%的三四线城市进入楼市松绑

每3个三四线城市,就有一个进入楼市松绑期

而这个数字还在增加,毕竟提到“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的政治局会议,也只是4月29日的事

量是一方面,另一件事也很少见

不少城市,国家法定节假日,依然在出政策恢复市场

我想这个举动应该不仅仅为了呼应劳动节

更是用实际行动向我们证明对刺激经济的迫切


02、三四线城市,都怎么松绑

很多政策还是隐忍克制的

比如就算是放松首付,也只是放松公积金贷款首付

就算放松购房资格,也是放在二套购房需求上等等诸如此类看似小小的松动

着力点基本在这6个方面:取消&放松限购及限售、降首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企支持

稍微统计了一下

关于首付,大部分都表达的委婉

很多三四线城市的降首付是有前提的,不是放在公积金贷款的首付里,就是放在二套的首付里

广东梅州:降低了二套房公积金贷款首付比例,从三成降至二成

山东菏泽,将无房无贷购房者的首付比例从之前最低30%降至最低20%

当然也有小部分城市更直接,降商贷首付或者直接降

江苏连云港,商贷首套房首付比例降至2成

山东德州:会直接把首套房首付比例由之前的最低30%降至最低20%

关于补贴,最高我竟然看到有500万的

有对总房价的补贴,也有对购房契税的补贴

常熟,人才购买首套自住商品住宅补贴购房总价1%

镇江,市区首套商品住房,给予契税缴纳份额80%的一次性购房契税补贴

还有的聪明的将人才引进和楼市松绑结合,一箭双雕,最高人才补贴高达500万,好奇这得是什么人才

南充(四川):引进的高层次人才,符合条件的最高可给予500万元的生活补贴,以及50万元购房补贴

泸州(四川):符合条件的人才,中心城区范围首套新房,可享受最高200万元/人的人才安居补助

当然,出现最高频的当属贷款利率

降首套、降二套;降10个点或者直接降到最低,还有的把购房者年龄放宽至70周岁,也是很拼了

广东:清远、韶关、河源、云浮,部分银行的房贷利率下调10个点左右

赣州(江西):首套房贷利率下调至5.2%,二套房利率下调至5.35%;购房者年龄限制放款到70周岁

还有贷款额度的放松,不过基本是针对公积金贷款

洛阳个人最高贷款金额调整为55万元

烟台住房公积金贷款最高额度为80万元

不过最有诚意的放松,要算土地端了

给开发商送温暖,包括但不限于容积率、提高预售证办证速度这些方面等

江苏徐州:土地保证金缴纳由总价的100%调整为50%

河南洛阳:优化预售资金监管政策、分期缴纳土地出让金

以上所有,虽然已经密密麻麻很多条目对不对,但其实这还只是一部分

各位可以根据所在城市搜索下,基本松绑政策都在3-10条左右

还有像大连放宽落户政策、还有沈阳针对多孩家庭的放松

这些都是各个城市根据需求采取的措施,可谓选择多多


03、救市背后,皆因一个数字

这股愈刮愈猛的松绑潮,背后因素很多

冷静来看都跟一个数字有关,库存

这个数字值得关注的有两点

首先就是,这是数字达到了近五年最高

根据易居研究院去年12月发布的《全国百城住宅库存报告》显示,当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值,创下5年来新高

百城库存面积©易居研究院

不过这还不是最关键,具体来看,达到近五年最高,是一线、二线还是三四线呢

数据来看,是三四线城市,他们的库存是2016年7月份以来的最高值

当前的三四线城市,已经连续37个月库存规模同比正增长的态势

这也是为什么这份报告里得出的结论,从库存风险的角度看,三四线城市最大

还有一个数据,存销比

存销比,这是库存房源/销售房源的比例

一、二、三四线城市新建商品住宅存销比©易居研究院

去年11月,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为10.2、11.9和13.8个月

还是三四线城市存销比最高

我们再来看看这份报告里,全国100城市的存销比前十的都是哪些城市

存销比前10位城市(月),整理自©易居研究院

后面的数字是以月为单位,42.5就是这个城市需要42.5个月才能消化掉目前库存

嗯,除了省会哈尔滨,其他全是三四线

这就是目前的真实现状和症结所在了


04、说实话,面对这些情况三四线只能自救

开发商会来么,这两年开发商能照顾好自己就很不错,这时候就不要指望他们了

而且当年房企进入三四线城市的一个大前提是,全国化棚改政策

过去五年,全国近3/4的棚改都在三四线城市,这也意味着三四线城市的发展背后有超过70%的棚改资金支持

但是经过过去五六年的消化,这几年的棚改无论是体量还是频次都不复从前,所以也不要指望棚改

更让人有点慌的是,人口正不断向大城市聚集,要么集中于省会城市,要么集中于一二线大城市

那三四线城市可以期望什么

产业么?可是三四线城市哪来的产业

新经济时代,未来经济增长大概率依靠高科技和中高端制造业,可是这些无论是从人力还是配套,好像都和三四线城市相去甚远

好像除了房地产和基建投资,三四线城市就没有别的出路了,这看似绝望的结论,仿佛给所有三四线城市下了s亡通知书

不过真的是这样么

我们可以看看全国县城GDP前十强

整理自©中新网

有哪个是靠高科技和金融

基本都靠制造业、加工产业发展经济,而这些产业可能会来自各行各业,但它们都有一个共性

都是来自周边强一线、强二线城市的产业转移

这是一种滴灌式的经济推移轨迹

而且已经这样默默推移了很久

上世纪80年代,那时候最流行的一件事就是去江浙的纺织厂打工

到现在你再看看现在做纺织工还去不去江浙,或者招纺织工的地方还多不多

这种劳动密集型产业一直在不断的下沉

从一线、二线、县城,从东部到中部,这件事不会停止,未来还将进一步“迁徙”

而这也正是下一级人口聚集区所需要把握的机会

什么叫下一级人口聚集区

二线之于一线,中部至于东部,三四线之于一二线,都是下一级人口聚集区


05、说到最后还是那个问题

就是房地产对于一个城市发展路径中到底应该意味什么

如果一个城市的GDP对土地收入的依存度超过30%,甚至更高,那这个城市在经济发展中一定是被动且无助的

而发展产业这件事,要比搞房地产牢靠的多,虽然效果不会那么快

但是贵在基业长青,贵在可发展可持续

以上为正文,来自巧克丽丽、真叫卢俊

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