资讯首页 新房资讯 本地楼市 德州新闻 楼市焦点 数据中心 国内楼市 工程进度 曝光维权 商业动态 政策法规 二手资讯 小房嘚啵嘚

房价过万的三四线城市,还会跌回以前吗?

2019-04-10 17:13:21 作者:买房参谋 来源:微信

4日,易居房地产研究院在发布了《3月全国40成新建商品住宅成交报告》中显示,2019年一季度,40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%,二线城市同比下降4%;三四线城市同比下降12%。

而在3月的《中国住房市场发展月度分析报告》中也提及,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。

而开发商也忙着陆续逃离三四线;在政策方面,棚改收官之年2020年将至...

从中种种可以窥见,无论是政策、房企、市场,对三四线楼市而言都不容乐观。

而让不少人疑惑的是,过去两年由于棚改房价暴涨的,不少不起眼小县城的房价都已经是八九千,甚至过万,那么在这种情况下,三四线城市的房价还能再跌回去吗?

在此之前,我们先来看看三四城市房价暴涨,无疑,棚改货币化安置是推动过去两三年三四线城市房价上涨的头号功臣。有数据显示,2018年3月份全国二手房均价破万的城市已经达到62个,其中有20个是三四线城市,也就是说这62个房价过万的城市中,三四线城市差不多占到了三分一。

根据2018年一份一二三四线城市的划分表,参谋长统计了,三四线城市一共有168个城市,其中二十几个城市房价过万,从这个数据来看,占比还是很大的。

我们知道这一轮三四线楼市房价的暴涨得益于棚改货币化,而棚改货币化在2020年将收官,这意味着支撑这两年的三四线城市房价上涨的动力将不复存在,而三四线人口外流也是不容回避的事实。

但就目前得情况来看,三四楼市中一直存在看好、看衰的两种声音,也让着实让人摸不着头脑;

一是,棚改收紧,根据公开的信息,截止2019年2月末,已公布的2019年棚改工作计划的省份有25个,其中18个省市计划开工量有所下滑,14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。

而在17、18年,有些三四线城市的针对拆迁的货币化安置已高达80%,有些城市的货币化安置比例是100%。随着收官之年将至,对于大部分本就没有经济和人口支撑的三四线城市而言,三四线城市房价熄火也是必然的;

二是,前段时间在桂碧园的2018年的业绩公布会上,碧桂园董事局主席杨国强:未来最看好三四五线城市,给出的理由则是看好中国的城镇化,未来农民会进城购房;

貌似两者冲突,实则不然。参谋长认为,大家把三四线城市房价上涨归结于棚改货币化安置,而当棚改熄火,那么没有支撑的三四线房价,摔在地上其实也在情理之中;而从城镇化的角度来看,确实中国的城镇化还有一定的空间。

在参谋长看来,三四线房价的上涨不仅完全是由棚改货币化决定,而只不过在过去两三年棚改货币化表现比较明显而已,一个城市的房价的涨跌是有经济、人口、政策等各种因素综合决定的,那些经济基本面好,人口流入的三四线城市房价没有棚改还是会涨;

在之前的文章中,参谋长就提到深耕三四线楼市的碧桂园还有60%的县城还未进入,这意味着,市场发展还是有很大的空间,但这并不意味着三四线就没有风险,而随着都市圈、城市群时代的到来,有着经济、产业、人口发展的区别的,未来三四线楼市的分化会日益严重。对于碧桂园来讲,未来三四五线,是机遇,也是挑战。这一点同样也适用于购房者。

就目前的情况来看,三四线在过去快速增长的两年后,需求面临透支,加之棚改红利衰退,市场下行压力较大的,至于房价会不会跌回以前,参谋长认为,在政策不变的情况下,总体来说,三四线房价会跌,但不至于会跌到以前。

一是,政策上国家不会让房价大涨大跌,三四线城市大概率处于盘整期。一方面,过去两年,三四线楼市房价的暴涨已经透支了部分需求;另一方面,棚改收紧,房价再想打翻身仗难。

二是土地财政依赖,在过去的两年,开发商在三四线城市大肆的拿地,加上大规模的棚改货币化,这都成为了房价上涨的助推器。而在没有较好的经济以及人口流入的情况下,土地财政依然会是房价的支柱,面粉不便宜,房价当然也不会便宜,可以预见,未来三四线房价难涨也难大幅度下跌;

三是,建安成本上涨,中国房地产的成本,一二线看土地,三四线看建安成本;数据显示,三四线城市土地成本占房价的比例相对较低,近几年虽有所上升,但基本上仍在 30%左右。三线城市的建安成本再房价中的比例占到25%左右,而一线城市和二线城市占比分别为5%、16%。

近年来,全国大部分城市房屋建筑造价水平均呈现逐年上涨之势。另一方面,新增年轻建筑工人不足,进一步推高建筑行业人工费成本,使得成本总费用增加。

四、城镇化还在继续。有数据显示,目前三线城市的户籍城镇化率加权平均为42%,这意味未来这些三四线未来在城镇化上还是有一定空间的,城镇化可能是三四线房价最后的一根救命稻草。

详情请关注德州房产网(德州房产信息德州新房德州房产),点击德州新开盘,德州新楼盘,德州房价德州楼盘德州房产专题,轻松查看德州楼市资讯。购房、买房就上德州房价网!

用微信扫一扫,分享至好友和朋友圈