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未来房价如葱还是继续上涨,该有答案了!

2019-04-06 17:09:29 作者:买房参谋 来源:微信

随着房产占家庭总资产比例逐步提升,房价也成为茶余饭后闲谈的话题之一,人们对于房子的需求也依旧旺盛。正因如此,大家买房时更容易患得患失,一方面害怕买房之后房价跌了,另一方面又担忧,没买房房价涨了,这也导致询问房价走势的粉丝越来越多,专家们对于房价走势的预测也大相径庭。在参谋长看来,看涨派与看跌派并非是要一决高下,只是为了更接近答案,给购房者一个准确指导。但话又说回来了,既然是对房价的预测,自然会有预测错的一方。

2018年管清友“买不起,就多买两套”的言论让网友们纷纷直呼看不懂,此前,马云也曾表达过自己对房价的看法“八年后最便宜的就是房子,年轻人别买房,八年后房价如葱”。从这两个观点中我们不难看出,一个看涨,一个看跌,一个劝大家多买房,一个劝年轻人别买房,到底谁说的对呢?参谋长个人觉得这场争论也是时候有个答案了。

从两大住房体系来看,房价大涨可能性微乎其微

其实管清友的原话是“如果你现在买不起,你就多买两套,虽然房价现在很贵,但是我劝你,如果现在能买,有这个实力买,就抓紧时间买,因为如果你现在嫌贵,十年后你更买不起”。

大家都知道,房子是用来住的,一开始只有居住属性。但随着城市加速发展,严重的供需不平衡把房子变成了稀缺品,房子被赋予投资性,房子开始变味,不但用来居住,更成了炒房客开发商赚钱的工具。而管清友的这句话其实是站在投资者的角度上看待房价,“买不起,就多买两套”必须建立在两大前提之上,一是房价一直涨,二是你能借钱顺利上车。如果房价永远涨,现在没钱的你通过借钱购房,这是一种变相的对未来资产的投资。

但根据住建部目前释放的政策信号来看,房价复涨的可能性不复存在。未来房地产市场将建立两大体系,即住房市场体系和住房保障体系,总原则就是满足不同群体多层次住房需求。这两大体系的建立有可能带来“买房住时代”过渡到“有房住时代”的转变。预测数据显示,2020年我国租房人数将达到1.9亿人,2025年租赁行业将增长至2.9万亿元,这意味着未来租房市场上存在巨大潜力。再者目前购房主体多为年轻人,他们的购房理念发生变化,据中国社科院调查结果显示,超半数的90后毕业生表示,如果要背上沉重的房贷,宁愿选择不买房。

因此,在参谋长看来,马云之所以劝年轻人不买房并且觉得未来“房价如葱”主要是因为,与之前房地产市场相比,年轻人可选择的居住方式变得多元化了,这样一来住房需求得到解决,房价不会大涨。

从人口流动来看,房价出现分化

众所周知,住房需求直接影响房地产市场的发展。从宏观角度来看,人口会涌入经济条件较好的一二线城市,具体来看,人口流动一般遵循县城向三四线,三四线向一二线流入的规律。事实也是如此。我们先来看看3月市场的数据情况,根据对全国45个城市成交数据初步统计,截止今年3月26日整体市场成交同比有所反弹,累计同比增幅9.1%。其中,一二线城市成交面积同比增长,但三四线代表城市市场仍在降温。从数据我们就可以看出,楼市正在走向分化。

由于三四线城市前期房价上涨迅速,同时又缺乏人口已经产业的支撑,再加上部分刺激政策的退出,因此多数三四线城市并不具备回暖的可持续性。其实从节后开发商拿地我们也可以看出楼市处于分化阶段,虽然今年开年大部分城市的土拍市场出现了下跌,但仔细研究不难发现,一二线城市仍然是房企拿地投资的重心。(详见《回暖!房企开启抢地大战!这些城市要注意了》)

因此,在未来的房地产市场中,经济实力越高的城市,房价下跌的可能性越小,经济实力较为薄弱的城市,可能面临不同程度的调整。就拿开发商投资的重点一二线城市来说,尤其是核心城市的房价依然会呈现稳中有涨的势态,再考虑人口流入等其他因素,未来大城市的房价也会有所上涨;而处于五六线楼市或者县城的房子,可能会面临不同程度的调整,再加上老龄化社会到来,这些城市房价有所下跌,但是否跌至如葱的价格,还要看各城市调整力度。

结语

随着楼市进入调整期,尤其是当前房地产长效机制加速出台,大家应理性看待房地产的地位和功能。房地产作为国民经济的“支柱产业”,虽然政策已经释放不走依赖房地产的老路,但经济的平稳发展离不开楼市的稳定发展。房地产行业依然存在发展空间,目前城市之间出现分化,但值得注意的是,对于一二线城市,支撑房价上涨的基本因素并未发生改变。

未来的时间里,房地产行业形势或将发生变化,大家的住房观念也随之变化。随着两大市场体系的完善,多层次住房需求得到满足,房价将长期保持稳定。参谋长之前的文章里多次提过,对于自住型购房者来说,任何时候买房都是合适的,但要在自身可承受范围内做出选择,而不是让房子成为负担。再退一步,在两大体系的保障之下,未来可以通过多种途径解决住房问题,再纠结未来的房价是否如葱也就什么意义了。

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