用记忆拥抱着过去，用希望拥抱着未来。
时光从来不是默默走过，它像是一位伟大的记录者。从开年到结尾，从大事件到小确幸，始终以浸透岁月的笔迹，认真记下你我的一点一滴。时光飞逝，转眼间2020年悄然结束，迎来崭新的2021年，2020年，德州楼市历经冰与火。
土地市场土地的量和价，是影响房价的重要因素，2020年德州市区供应10宗商住用地，全部成交，成交量与2019年基本持平，成交楼面均价3708元/㎡，高出2019年1700元/㎡；
△土地分析
△土地分析
地价的上涨，继而带动成本的提升，从而拉升房价，2020年4月，三八路振华厂区及怡明厂区竞拍，溢价高达120%，石榴集团强势进入德州；
△振华地块
7月底，振华玻璃厂4地块土拍，最终天泰、金辰、碧桂园、中梁分别取得4地块。其中，金辰地块以5094元/㎡的价格取得振华B地块，打破了德州市区楼面价5000元/㎡大关，成为德州地王。德州楼市靠土拍。每一次土拍都对德州楼市产生较大的带动作用，2月，德州陷入疫情封锁期，售楼处停业，楼市按下暂停键，3月初，疫情得到基本控制，社会逐步恢复正常，德州出让3宗商住用地，4月地块竞拍，拍出670万/亩的高价，溢价120%，土地市场的热度，带动了德州楼市的热度，提升了购房者的信心，也为即将到来的五一楼市黄金周做了重要铺垫。在经历5-6月的疫情购房需求释放期后，7月德州楼市热度再次有所下滑，而7月底，德州振华玻璃厂4地块竞拍，5094元/㎡的地王价格，再次掀起楼市的热度。
货量供应
2020年，德州市区预售批准219.5万㎡，1.77万套，相比2019年增加30万㎡，3000余套。
△预售分析
2020年，德州市区预售住宅多集中于高铁片区，占比38%，其次为经开区达27%，最低为铁西片区，占比13%；
高铁片区多个新项目的入市，让原本冷淡的市场更加激烈。
△各区预售分析
货量供应的增加，让德州市区开始告别货量紧缺的时代，逐步回归供需平衡状态，而这，多因近两年市区多个沉压地块入市有关，例如位于高铁片区的红烨一品、昱景东方、德达蘭园，南片区的华中国宅，老城区的明德府，均为早年拿地，近期动工。
△预售分析
受疫情影响，2-3月份德州市区预售批准较低，而在4月份达到全年顶峰，但4月过后开始逐步下滑，11月份最低，12月份有所回升。
而预计2021年1月份，预售供应会再创新高。
成交市场
4月土拍带动了德州楼市4、5、6月份的热度，而7月份土拍带动了德州8、9月份的热度，但热度过后是寒风来袭，国庆黄金周德州楼市没有往年的热闹，进入11月份，成交更是惨淡。
△供销分析
2020年，德州市区商品住宅成交约200万㎡，与货量供应基本持平；
政策的不断调整，市场的变化，让投资购房者和改善客户慎之又慎，而刚需客户关注更多的是价格，致使德州进入价格为王的时代。
新盘入市
2020年，市区多个新项目入市，增加了市场客户的选择性，而以石榴、碧桂园、天泰、中梁等品牌房企的进入为德州楼市带来新的突破。
△新项目
石榴春江明月4月拿地，9月份开盘，继绿地后再次刷新了德州的开发节奏记录；
而振华玻璃厂地块的天泰九衢世家同样历经5个月开盘销售；
产品设计方面，面积赠送将成为市场各家常态，也成为众多项目必备的手段。
市场的问题
“破局”这个成语用在当下的德州楼市最好不过。
当下德州楼市，产品趋同，价值点趋同，自2017年开始，新中式产品设计开始在德州市区盛行，市场产品同质化严重，寻找差异化，是新项目的重中之重。
渠道方面，形式单一，多局限于中介渠道，短期内对于销售有所提升，但伴随时间推移效果下滑严重。
另外，竞品拦截，恶意贬低等恶性竞争，让市场变得杂乱无章。
2021预判
2021年不会像2020年那么艰难，但也不会太过轻松。
市区竞争最为激烈的依旧是高铁片区，以绿地、昱景东方、红烨一品为代表的老盘，以及2020年新入市的德达蘭园、东方御澜湾、东城茗筑为代表的新盘，让片区客户争夺陷入白热化，部分项目的售价在6***与7***的边缘徘徊。
而竞争相当的则是振华玻璃厂4地块，近身肉搏，比拼的是各家对于成本的把控、产品以及营销策略，而不是“拳头”。
跳出安逸圈，寻找新突破，2021年德州土拍预计持续保持去年的热度，本土房企的压力将愈加提升，在前边的文章提到过，当某座城市品牌房企数量一旦增加，那么这座城市将会被更多的外来房企所关注。
对于刚需购房者，近半年将是出手的好时机，市场的窗口期，开发企业将会更多让利客户，以价换量，但不会持续亏损，当下的贵，也许在下一次土拍新地王出现后，将会显得便宜。
而新地王，将会再次拉升德州房价的底气。
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