一土地市场分析
1、 季度分析
2019年一季度，德州市县级城市住宅土地成交1193.5亩，环比减少535亩，降低31%，同比减少241.9亩，降低16.8%；
德州中心城区因土地成交量较少，数据分析可参照性较差，不做分析。
成交单价方面，自18年三季度以后土地成交价格持续走低，2019年一季度住宅用地成交价格降至125.4万/亩，环比降低74.5万/亩，同比降低73.4万/亩；
2、 月度分析
从各月份住宅用地成交量来看，2月份土地成交量最高，但成交均价最低，多因2月份成交土地多数为安置区用地及产业勾地，各地块均为起始价成交。
3、土地市场分析
通过对德州市2019年一季度成交住宅用地统计分析来看，一季度成交土地均为起始价成交，无溢价，除去因安置区用地及产业勾地的因素外，也因德州房地产市场持续下滑原因相关。
土地市场热度的下降，对于房企来说，将是拿地的利好时期，但销售市场的冷淡，让部分房企开始观望。
二商品房市场
（因数据获取有限，本段仅针对19年1-2月份数据进行分析）每年的1-2月份，由于春节的原因，市场的成交量均处于低位水平，从表格及图来看，2019年1-2月份，德州全市商品房价格持续上涨，相比11-12月份环比上涨136元/㎡，住宅均价环比上涨222元/㎡。
通过对部分县市区的售楼处走访调研，市场整体均价虽持续走高，但成交量相对较低，一季度多数售楼处到访客户量下滑，成交量较少。部分价格较高项目，月均去化量低于10套。
三中心城区市场分析
1、货量供应
2019年一季度，德州中心城区住宅货量供应32万㎡，与2018年四季度环比减少12.8万㎡，与2018年一季度同比增加12万㎡。
从月度波动来看，1-3月份，德州市区住宅货量与往年的1-3季度相同，货量供应较少，多因1-3月份，环保停工及春节假期相关。但2019年相比2017年、2018年一季度货量有所增加。
从区域角度分析来看，一季度，德州市区住宅货量供应多集中于开发区，达到19.37万㎡，占供应总量的61%，再者为高铁片区，主要集中于绿地城际空间站项目，截止3月31日，其取得预售的住宅达到607套。
德城区一季度取得预售的住宅数量为0。
2、市场动态
自2018年的下半年开始，促销，优惠，特价房的字眼开始在频频出现在地产项目的广告宣传中。抢夺客源，促进成交成为地产项目首要的任务。
市场上通过一二手联动，明星演唱会、大活动导客等手段吸引客户的项目越来越多。2019年一季度，德州市场促销优惠的项目更是增多。
1）东海玉河院子实行首付分期；
2）德兴城上城6588元/㎡起；
3）康博公馆推出特价房源；
4） 绿地群星演唱会
面对严酷的市场环境，在售的项目降低价格，则担心前期客户的不良反应，而持续当下的价格则压力持续，销售去化难度较大。
四城市发展动态
1、德州市新市长就位，德州开启新征程！
2019年3月6日，刘炳国任德州市人民政府代理市长；
2019年3月14日，德州市第十八届人民代表大会第三次会议选举刘炳国同志为市长。
新市长的上任，代表德州开始了新的里程。
2、德州城建计划
2019年3月底，德州市政府发布了德州中心城区城建计划，包含民生改善、文化建设及公益事业、市政基础设施建设、景区生态建设、城市安全与保障等5大类、65个项目，计划年度投资126.69亿元，其中，市本级39个项目，年度投资38.05亿元；区级26个项目，年度投资88.64亿元。
3、市区土地出让计划出炉
2019年1月31日，德州市发布2019年德州中心城区土地出让计划，2019年计划出让地块共47个，总规模6869.91亩，其中，德城区21个地块，2055.42亩；德州经济技术开发区24个地块， 4810.63亩；德州运河经济开发区2个地块，3.86亩。
4、莱芜撤市划区，齐河何去何从？
2019年1月9日，山东省人民政府召开发布会，介绍了济南与莱芜区划调整情况；
2019年1月16日，济南市莱城区、钢城区挂牌成立。
莱芜的撤市划区，让更近距离的德州齐河县划入济南的话题被重新炒热，作为济南的北邻，仅为一河之隔，未来的何去何从成为人们谈论的热点。
五市场小结
1、土地市场持续回落；
自2018年下半年开始，德州市土地市场持续遇冷，多数地块起始价成交，且流拍地块增多，而在2019年一季度，德州市成交住宅用地均为起始价成交，整体溢价率为0；
多因销售市场持续下滑，政策持续性收紧，房企融资难度日益加大有关；针对土地市场的下滑，建议相关部门在后期土拍中可通过降低起始价格，减少竞买保证金比例、延长土地款付款时间的方式，降低竞买门槛，增加本地及外来房企参与的积极性，稳定财政收入。
2、房企压力加大，多手段促去化
当下，市场房价虽持续处于高位，但市场在售各项目的去化难度较大，部分项目月均去化仅在个位数，销售较好的项目也仅在20余套，相比2017-2018年市场大幅下滑。
在市场的下滑期，客户的观望情绪加重，建议房企通过增加宣传力度，优化促销手段，在避免前期已购房客户出现不良反应的基础上，加大优惠力度，稳定回款。
相比后期高价拿地项目，德州市区现有在售项目大多为前期低价拿地，价格浮动空间较大，建议借助价格空间优势，快速抢夺客户，加快回款，同时在现有土地市场低谷期低价拿地，为后期市场转向屯粮。
3、5-6月或为购房利好期；
进入4月份，伴随各项目恢复施工，各大项目加快取得预售的进度，同时，2018年德州市区出让的大量土地开始启动，市场入市货量增多，竞争加剧，客户选择性多样化。
同时，自2017年10月，德州开始实行限售令（德州全市范围内新建商品房和二手住房需取得不动产权证至少满2年后，方可上市交易。）现已过去1年半的时间，至2019年10月份，部分二手住宅将满足两年的限制，进入市场销售。可售二手房源慢慢增多，一手住宅市场的去化压力将会加大。
市场供应量的增加，竞争压力的加大，对于购房者将成为一大利好。
思深方益远,谋定而后动，面对行业的波动，作为公司决策者应积极调整思路，制定策略。每一个行业都有它的发展规律，任何的竞争优势也同样有周期律，我们需要通过对过完不断的分析和总结，摸清市场的规律，进而积极的应对未来的可预见的风险，同时根据市场环境的变化做出有效的调整，因为有那么一天，过去的优势也许会变为今天的劣势，过去的经验会成为为现在的坑。
明者因时而变，智者随事而制，对于房企而言，市场的下滑，带来的将是现金流与利润之间的抉择，跟随市场的变化，自身的发展需求，寻找最适合自身的点，然后积极做出改变，也许改变会伴随着阵痛，但得到的将是后期更加长远稳健的发展。
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