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德州楼市报告,2019年一季度地价回落,房价持续上涨!

2019-04-05 16:52:09 作者:小房嘚啵嘚 来源:德州房价网


一土地市场分析

1、 季度分析

2019年一季度,德州市县级城市住宅土地成交1193.5亩,环比减少535亩,降低31%,同比减少241.9亩,降低16.8%;



德州中心城区因土地成交量较少,数据分析可参照性较差,不做分析。



成交单价方面,自18年三季度以后土地成交价格持续走低,2019年一季度住宅用地成交价格降至125.4万/亩,环比降低74.5万/亩,同比降低73.4万/亩;



2、 月度分析

从各月份住宅用地成交量来看,2月份土地成交量最高,但成交均价最低,多因2月份成交土地多数为安置区用地及产业勾地,各地块均为起始价成交。




3、土地市场分析

通过对德州市2019年一季度成交住宅用地统计分析来看,一季度成交土地均为起始价成交,无溢价,除去因安置区用地及产业勾地的因素外,也因德州房地产市场持续下滑原因相关。

 土地市场热度的下降,对于房企来说,将是拿地的利好时期,但销售市场的冷淡,让部分房企开始观望。

二商品房市场

(因数据获取有限,本段仅针对19年1-2月份数据进行分析)每年的1-2月份,由于春节的原因,市场的成交量均处于低位水平,从表格及图来看,2019年1-2月份,德州全市商品房价格持续上涨,相比11-12月份环比上涨136元/㎡,住宅均价环比上涨222元/㎡。



通过对部分县市区的售楼处走访调研,市场整体均价虽持续走高,但成交量相对较低,一季度多数售楼处到访客户量下滑,成交量较少。部分价格较高项目,月均去化量低于10套。

三中心城区市场分析

1、货量供应

2019年一季度,德州中心城区住宅货量供应32万㎡,与2018年四季度环比减少12.8万㎡,与2018年一季度同比增加12万㎡。



从月度波动来看,1-3月份,德州市区住宅货量与往年的1-3季度相同,货量供应较少,多因1-3月份,环保停工及春节假期相关。但2019年相比2017年、2018年一季度货量有所增加。



从区域角度分析来看,一季度,德州市区住宅货量供应多集中于开发区,达到19.37万㎡,占供应总量的61%,再者为高铁片区,主要集中于绿地城际空间站项目,截止3月31日,其取得预售的住宅达到607套。



德城区一季度取得预售的住宅数量为0。

2、市场动态

自2018年的下半年开始,促销,优惠,特价房的字眼开始在频频出现在地产项目的广告宣传中。抢夺客源,促进成交成为地产项目首要的任务。

市场上通过一二手联动,明星演唱会、大活动导客等手段吸引客户的项目越来越多。2019年一季度,德州市场促销优惠的项目更是增多。

1)东海玉河院子实行首付分期;

2)德兴城上城6588元/㎡起;

3)康博公馆推出特价房源;

4) 绿地群星演唱会

面对严酷的市场环境,在售的项目降低价格,则担心前期客户的不良反应,而持续当下的价格则压力持续,销售去化难度较大。

四城市发展动态

1、德州市新市长就位,德州开启新征程!

2019年3月6日,刘炳国任德州市人民政府代理市长;

2019年3月14日,德州市第十八届人民代表大会第三次会议选举刘炳国同志为市长。

新市长的上任,代表德州开始了新的里程。



2、德州城建计划

2019年3月底,德州市政府发布了德州中心城区城建计划,包含民生改善、文化建设及公益事业、市政基础设施建设、景区生态建设、城市安全与保障等5大类、65个项目,计划年度投资126.69亿元,其中,市本级39个项目,年度投资38.05亿元;区级26个项目,年度投资88.64亿元。



3、市区土地出让计划出炉

2019年1月31日,德州市发布2019年德州中心城区土地出让计划,2019年计划出让地块共47个,总规模6869.91亩,其中,德城区21个地块,2055.42亩;德州经济技术开发区24个地块, 4810.63亩;德州运河经济开发区2个地块,3.86亩。



4、莱芜撤市划区,齐河何去何从?

2019年1月9日,山东省人民政府召开发布会,介绍了济南与莱芜区划调整情况;

2019年1月16日,济南市莱城区、钢城区挂牌成立。



莱芜的撤市划区,让更近距离的德州齐河县划入济南的话题被重新炒热,作为济南的北邻,仅为一河之隔,未来的何去何从成为人们谈论的热点。

五市场小结

1、土地市场持续回落;

自2018年下半年开始,德州市土地市场持续遇冷,多数地块起始价成交,且流拍地块增多,而在2019年一季度,德州市成交住宅用地均为起始价成交,整体溢价率为0;

多因销售市场持续下滑,政策持续性收紧,房企融资难度日益加大有关;针对土地市场的下滑,建议相关部门在后期土拍中可通过降低起始价格,减少竞买保证金比例、延长土地款付款时间的方式,降低竞买门槛,增加本地及外来房企参与的积极性,稳定财政收入。

2、房企压力加大,多手段促去化

当下,市场房价虽持续处于高位,但市场在售各项目的去化难度较大,部分项目月均去化仅在个位数,销售较好的项目也仅在20余套,相比2017-2018年市场大幅下滑。

在市场的下滑期,客户的观望情绪加重,建议房企通过增加宣传力度,优化促销手段,在避免前期已购房客户出现不良反应的基础上,加大优惠力度,稳定回款。

相比后期高价拿地项目,德州市区现有在售项目大多为前期低价拿地,价格浮动空间较大,建议借助价格空间优势,快速抢夺客户,加快回款,同时在现有土地市场低谷期低价拿地,为后期市场转向屯粮。

3、5-6月或为购房利好期;

进入4月份,伴随各项目恢复施工,各大项目加快取得预售的进度,同时,2018年德州市区出让的大量土地开始启动,市场入市货量增多,竞争加剧,客户选择性多样化。

同时,自2017年10月,德州开始实行限售令(德州全市范围内新建商品房和二手住房需取得不动产权证至少满2年后,方可上市交易。)现已过去1年半的时间,至2019年10月份,部分二手住宅将满足两年的限制,进入市场销售。可售二手房源慢慢增多,一手住宅市场的去化压力将会加大。

市场供应量的增加,竞争压力的加大,对于购房者将成为一大利好。

思深方益远,谋定而后动,面对行业的波动,作为公司决策者应积极调整思路,制定策略。每一个行业都有它的发展规律,任何的竞争优势也同样有周期律,我们需要通过对过完不断的分析和总结,摸清市场的规律,进而积极的应对未来的可预见的风险,同时根据市场环境的变化做出有效的调整,因为有那么一天,过去的优势也许会变为今天的劣势,过去的经验会成为为现在的坑。

明者因时而变,智者随事而制,对于房企而言,市场的下滑,带来的将是现金流与利润之间的抉择,跟随市场的变化,自身的发展需求,寻找最适合自身的点,然后积极做出改变,也许改变会伴随着阵痛,但得到的将是后期更加长远稳健的发展。




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