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这个新政策,或许是三四线楼市最后的希望

2019-04-04 08:48:20

2019年这个春天,中国楼市注定是既敏感又混沌——供求之间在博弈,土地市场在博弈,利率政策在博弈,各城小幅楼市举措,也是在与上级强调的“房地产调控的主体责任”博弈。

而三四线城市的这场博弈,甚至要比一二线城市来得更加激烈、更加花样百出。

三四线城市刺激楼市的“新花样”

取消限价、下调利率、松绑限购……此前的一轮轮博弈中,三四线楼市已经率先撕开了“一城一策”的口子。这次,在刺激楼市这件事上,又有“新花样”出现了——

鼓励农民进城购房。

虽说是“新花样”,也只是在这轮楼市提振大法中的新花样。实则这一手段在2015年的全国“去库存大战”中已经使用过一次,当时的政策不但鼓励城市居民购房,也增强了对农民购房的支持力度。

时隔四年的故技重施,具体是怎么操作的?

1、辽宁

辽宁省是本轮“救市”战役中第一个搬出“农民援军”的地区。

去年年底,辽宁省住建厅下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》提出,对农民进城购房给予优惠补贴,鼓励房地产开发企业给予购房折扣,引导商业银行为农民购房提供更优惠的贷款政策和金融服务。此外,文件还把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

2、菏泽

菏泽在近期的楼市新闻中可谓颇有存在感,刚在年初打响了石破天惊的调控松绑第一枪,如今又马不停蹄地加码对楼市的支持政策。当地政府对楼市的渴求可见一斑。

3月,菏泽市成武县发布《关于成武县鼓励农村居民进城的实施意见(试行)》提出,农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠。此外还要求对进城购房落户未就业的农村居民,优先安排就业岗位,子女就近入学。

3、遵义

1月份,贵州遵义也推出了鼓励农民进城的措施,农民进城落户购房的,可以享受当地政府给予的最高5万元的补助。

毫无疑问,这一系列举措背后,是三四线城市房地产的退烧和地方政府对市场复苏的急迫。

这一次,三四线城市把希望寄托在了农民身上,那么他们能否真的承载起三四线楼市最后的希望?

什么样的城市在鼓励农民进城买房?

1、人口净流出的城市

2018年各个省市的人口增减状况已经陆续出炉,观察这些数据,再结合“鼓励农民购房”的新规,我们大概可以窥见些许端倪。

近两年,东三省就一直身处严重的人口流失当中。在2017年负增长的基础上,辽宁省去年再度减少9.7万人,吉林、黑龙江尚未公布具体数据,但根据近几年的人口变迁形势估算,2018年也仍然呈现负增长的状态。

需要明确的是,北京虽然在2018年的人口负增长力度上身居各大省市之首,但很显然,其性质与东三省的人口流失天差地别。

一个是人口压力过大后的主动抽离,一个是经济疲软、就业状况不佳导致的被动流失,这也是为什么后者需要动用“鼓励农民购房”这样的手段来充实城市对住房的需求。

根据目前全国范围内的人口迁移趋势,参谋长发现,我国的人口仍在持续向南方城市聚集。也就是说,未来或将会有更多的北方城市会喊出“鼓励农民进城购房”的口号。

2、土地财政依赖度高的城市

菏泽,一重身份是山东省内经济垫底的地级市,另一重身份是“全国棚改第一城”。

当这两重身份杂糅在一起,菏泽就成为了一座高度依赖土地财政的城市。

2018年上半年,菏泽土地出让收入达到了190.7亿元,挤进全国卖地收入30强,相比去年同期直接翻倍。

卖地的钱来得多快啊。

套在楼市上的地方政府们赚惯了快钱,当市场低迷、土地流拍、债务压顶的时候,也就难怪它们会慌了手脚。

“菏泽们”财政收入的高速增长掏空了现有城市居民的六个钱包,现在它们必须将手伸向农民的钱包了。

3、库存压力大的城市

自2015年全国范围内的去库存战役打响之后,全国百城库存规模就呈现持续性的下跌态势,而到了2018年9月份,全国库存规模重新迎来增长,库存走势迎来拐点。

究其原因,无外乎是棚改政策调整、市场需求透支、房地产热度不再,无论如何,三四线城市库存基本面的转变已是必然。

仍以菏泽为例,近两年它在棚改和土地出让上有多么高歌猛进,就意味着去化之路多么艰难。

东三省的一些三四线城市也同样面临着严峻的去库存考验,有数据测算,东北的一些城市仅是消化掉存量房的库存就需要6年多。

参谋长了解到,高库存现象主要集中在四线城市,其中又以县城存量最高。但问题是,寄希望于农民来消化库存,真的行得通吗?

农民,真的能承担起三四线楼市的希望吗?

在这个问题上,参谋长想要先亮出观点:不能。

不仅不能,也不应该。

1、鼓励农民购房的实质是债务的转移

需要鼓励农民买房的城市,都有着一个共同点,就是政府面临着巨大的债务压力。无论是大肆棚改还是大兴基建,楼市降温带来的直接后果就是城市债务危机。借助农民进城买房来刺激楼市,实质上是债务的转移。

2、问题是,农民的支付能力和支付意愿能有多强?

尽管一些三四线城市或县城的房价并不算太高,如菏泽成武县,在菏泽属于较为冷门的区域,二手房均价在4000元左右。但对于收入并不稳定的农民群体来说,他们的购买力仍旧值得商榷。而如果强行加杠杆购房,既影响农业投入也影响生活水平。

在购买力之外,农民真的有强烈的进城置业的意愿吗?恐怕也不尽然。如果没有合适的工作岗位,仅靠一套房子根本无法简单地在城市安身立命。

3、靠农民托楼市,并非良策

一方面,鼓励农民进城购房,对于楼市来说只能算是“小幅刺激”,无法改变三四线楼市的基本面。

另一方面,高房价,已然是老百姓诟病的最严重的问题之一。因此,提振楼市、增加财政收入,绝不应把希望寄托在鼓励农民进城购房上。

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