资讯首页 新房资讯 本地楼市 德州新闻 楼市焦点 数据中心 国内楼市 工程进度 曝光维权 商业动态 政策法规 二手资讯 小房嘚啵嘚

德州楼市还有多少库存

2020-10-01 08:23:25 来源:德州房价网

当下,德州楼市怎么样?这是很多地产人交流中经常提到的问题。而评价一个城市房地产市场的好坏,最重要的是看供需关系。

市场有多少货量供应。市场有多少购买力。还有,就是市场有多少库存。

土地供应

面粉的多少决定了面包的数量,土地成交量决定市场库存量,德州这座城市,多数本土房企开发效率较低,周期较长,成交后的土地转化为商品房需要1年甚至2年以上的时间。

如果更客观的分析市场,则需要拉长时间轴线,下表从10年的时间长度对德州市区成交住宅用地进行分析。

近10年中,2010年德州市区商品住宅成交量最高,达到2424亩,2017年最低,仅为252亩,相比于2014年及之前,2015年开始德州市区的土地成交量大幅降低,而2017年开始,德州市区商住用地成交价格出现增长,今年上半年更是再奔新高。

2015年,2016年土地成交量的大幅降低,也是导致2017年德州市区房价高升的原因之一。

2020年的德州楼市,没有了2017-2018年的火热,市场恢复了平静,但土地市场却异常的火热,从4月份的怡明地块,三八路晶华地块土拍到7月底振华玻璃厂成交,溢价率一超往年。

7月29日,振华玻璃厂土拍,紧盯许久的碧桂园终于如愿以偿的进入德州市区。

市场库存

告别了2017年市场的火热,德州楼市渐趋理性,市场项目数量相比往年大幅增加,

2020年,德州市区在售项目达到45个,大大增加了购房者的选择性;

根据表中信息,市场项目多为近2年新项目,少量项目为早期拿地项目,市场待售库存总货量达到472万㎡。

而从库存货量排名来看,库存货量最多的为铁西片区的瑞华新都汇项目,其次为高铁片区的德达蘭园,前10中,多为本土房企开发项目,外来房企为前不久刚刚成交的碧桂园及天泰项目。

区域分析

而从更细化的片区角度分析,各片区库存量存在较大差异,我们将德州中心城区由西向东划分为8大片区,除铁西片区,高铁片区均为单独片区为,另外将德城区、经开区划分为6个片区。

从下表中看,市区商品住宅的库存集中于市区东西两端的铁西片区和高铁片区,其中高铁片区库存量最高达到156.6万㎡。

2018年,绿地四季印象及奥特莱斯澜泊湾分别取得445亩,300亩商住用地,大大增加了市场的货量。同时2017年开始,伴随市场热度的升高,区域的成熟,早期拿地项目也纷纷动工入市,例如红烨一品昱景东方、德达蘭园等。大大提高了区域商品住宅库存待销售量。

而铁西片区的库存货量集中于长期停滞的瑞华新都汇二期地块,

经开区的住宅库存货量多集中于中部区域,2019年东七地块的成交,2020年怡明地块,三八路晶华地块的成交,增加了市场的货量,而货量最少的为经开北片区,区域多为工业用地,商品住宅用地较少。

供销分析

如果简单的概括房地产行业,那就是买土地,建房子,卖房子的过程。

而从专业化去讲,决定市场的,则是土地成交,预售供应、销售去化三个方面,而从近5年德州市区的这三个维度分析来看,我们会发现一个问题。

|仅供参考

近5年的土地供应总量低于预售供应,而预售供应低于销售去化。

土地供应低于预售供应的原因,主要是市区多年以前成交土地在近年才启动开发,多出的供应货量多来自于5年甚至更早成交的地块。

而销售面积高于预售面积的原因,是由于部分中间停工项目以及部分项目为现房销售,无需取得预售许可。

根据近3年德州市区商品住宅去化分析,月度去化平均在17万/㎡左右。

而按照现有上方统计的市场库存量,市区商品住宅库销比达27个月。

观未来

相比往年,2020年德州土地市场热度有所提升,外来房企进入德州市场的积极性增强。

从市场住宅库存量来看,德州市区房地产市场虽有较大压力,但住宅库存量多集中于本土房企,受于开发效率,资金、销售速度的影响,供货量有限,出现短期货量积压的几率较小。

从各片区来看,2020年下半年,竞争最为激烈的或为高铁片区,区域以昱景东方、东方御澜湾、德达蘭园、绿地四季印象等众多项目展开激烈竞争,而受于区域现有配套、生活氛围、区位等影响,同时多数项目拿地价格较低,在成本上有着巨大的优势,区域最大的竞争点将在价格方面。

其次,则是德城南片区,7月29日,振华玻璃厂4宗地块成交,4地块计容建面达到近50万㎡,大大提升了区域库存量,成交后,竞得A地块的天泰选择和中梁合作,项目命名为天泰中梁九衢世家,而本土房企金辰地产取得区域地王,作为本土房企,未来在销售竞争方面将面临巨大压力。

振华玻璃厂地块现状

当下的德州楼市,正处于去虚务实的阶段,想要赢得市场,价格和品质成为重要的发力点。

价格过高的项目在逐步开始降低成交价。

而部分低品质项目逐步被市场所淘汰。

2020年是品牌房企进入德州的元年,碧桂园、石榴集团、天泰地产纷纷落子市区。

2020年的下半年直至2021年上半年,也将是考验德州地产项目“内功”的时刻,用心做项目,跟随市场需求及环境变化及时调整才能在这个市场存活长久。

而面对德州市区的高库存,某些依旧对进入德州市区有着执念的外来房企,应该思考,在如此高压的库存下如何才能标新立异,稳步销售。

详情请关注德州房产网(德州房产信息德州新房德州房产),点击德州新开盘,德州新楼盘,德州房价德州楼盘德州房产专题,轻松查看德州楼市资讯。购房、买房就上德州房价网!

用微信扫一扫,分享至好友和朋友圈