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中国的房地产商们,还债的时候到了!

2019-03-30 00:00 作者:房价网AI智能阅读 来源:德州房价网 点击 评论

3月26日晚,许首富的恒大集团公布年报,12个月(含)内到期债务的规模,较现金超出1140亿元(约合170亿美元),压力空前。

其实也好理解,毕竟2018年啥情况大家都知道,去杠杆压力下“借旧还新”无法持续,现金缓冲下降早已成为地产界公开的秘密。

按理,恒大需要削减1000亿美元(约合6715亿元)债务,使公司财务状况处于更稳固水平。从财报披露出的巨大资金缺口来看,仍有一段路要走。

这或许可以解释,为什么去年10月份,他们愿意为当时的债券债券支付高达13.75%的收益率,许家印个人也认购了10亿美元(约合67亿元)。

房企的压力有多大?万科的那句著名的“活下去”,被各种解读,但是大家都忘了郁亮说活下去之后接的一句话:今年6300亿的回款目标如果不完成,其他任何事情都可以放一放。

钱,想办法弄钱,才是醉主要的。

对于一家开发商来说,现在可能已经借不到外力了,一切都只能靠自己。

过去,龙头房企的融资成本一般在5%左右,但去年像碧桂园、恒大这种老大老二都已经超过10%了,直接翻番,而中小型房企现在的融资成本一般在20-25%,有的可能30%都有人要,难度非常大,融资公司需要资产抵押,如果仅仅是一块地,恐怕还不行。资方现在关注的核心是流动性,需要的是随时能变现的资产,而不是普普通通的土地,除非你的土地非常好。

过去,房地产赚的钱,并不简简单单的是买卖房产的钱,更多是借用土地进行融资借贷的银行贷款,有了土地,就拥有了印钞机,毕竟凭本事借的钱,很容易当成自己的。

然而,一切都变了,这一轮调控的巧妙之处,在于两头吃,不仅吸纳了天量的居民储蓄,更是狠心的割了地产商的一块肉。

疯狂扩张借贷,然后快速收紧口子,高价卖地拍地,却又强行限价。500亿的身家,你借了2000亿,想着未来还会借出5千亿来还。结果,这2000亿借贷,有利有弊,很容易吃空你本来的500亿。企业的疯狂,死于扩张。道理就这么简单,

地主们,该还债了。

还债

2015年之后的疯涨,一大波房企都成长为了巨人。“千亿”俱乐部批量诞生,其中中国金茂、阳光城、融信中国13家房企也进入了千亿房企的队伍,在2017年“千亿军团”只有17家,而回溯到2016年,这一数字为12家,三年内年复合增长率超过60%。

虽然房地产业胖子们越来越多,但极端行情造就的,更多是 “虚胖”。借来的终究是要还的。同样是2018年,不少房企还经历了彷徨和煎熬,出让股权、裁员降薪,降价促销成为常态。不断升高的融资成本和债券资金兑付压力,成为众多中小房地产企业无法逾越的大山。

可能你会问,2018年年底的销售数据,不是显示各大公司卖的非常好么?怎么会不好呢?

答案也很简单,房地产的模式是:融资-拿地-开发-销售-回款-确认营收及利润。也就是我们今天看到的利润,实际上是以前的销售转化过来的,结算周期大概有1年半左右。

同样在这种模式下,融资,是房企的命根子。

券商报告显示,2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元;2015年疯狂至极达到历史高点,为12456亿元,同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元,2017年因严监管下调至3286亿元,四年融资总额高达29531亿元

而这些债券,多为3-5年周期,从2015年至今,接下来的这几年,就即将进入还债高峰期。

毫无疑问,2019年是房企们还债的一年,2019甚至到2020都会是非常的艰难。

而从目前的趋势来看,他们的融资路径依然受阻。不管市场上有多少声音呼喊放水了,要洪水滔天了,但是没有看到以土地为信用直接进入融资市场,对于房企来说,谁都不敢说熬出头了。

而当前的地产市场,有躁动,也依然看不到快速回暖的迹象,更多是为了顶住下行。1-2月,全国商品房销售面积同比下降3.6%;商品房销售额增长2.8%,双双创下2015年6月以来的新低。

行情如此,总归让人喘口气。

地主们的下场

困难不是一时的,有人能挺住,有人早已在挣扎的路上:

去年12月底,银亿股份宣布,因短期内资金周转困难,致使银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)未能如期偿付应付回售款本金,出现实质性违约。

此前,五洲国际公告也披露,集团面临财政困难,该集团未能履行上述付款义务及责任。    

之后,华业资本也发布公告称,公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息,已构成实质违约。

房地产的辉煌,太过耀眼。黄金十年,成就了房地产业快速发展,但另一方面,也为房企粗犷发展所造成的产品同质化埋下了伏笔,而同质化产品,必然导致模化竞争,而规模化竞争,则必然会依赖于高负债。

一切,早已注定。地主们吃肉的姿势太单一,很爽,也很笨拙。

对于房企而言,所谓转型不仅仅是拓宽融资渠道,寻找更低廉和长期的资金,关键还在于如何变革自身的商业模式。在现行商业模式下,高负债导致高周转,而高周转进一步加剧高负债。

转变,要趁早。你看许首富,觉悟就很高啊,十年车间主任的经验都拿出来了,重拾老本行,一个主体,两个飞翼,多栖发展。

或许未来,房地产行业规模化趋势惯性仍在,也仍将持续。但是中小房企面临生死考验。尤其是中小型房企融资状态非常不乐观,更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存,状况不好的会离场。

同时,随着房企负债到期的规模不断增加,房企的资金压力加大,融资需求上涨,我们会看到很多热闹的场景,这是2018年楼市不一样的地方,有些或许已经正在上演:

今年,房企失去了抵抗的能力,不再端着,不少楼盘开始降价走量销售,售楼部热闹起来。

今年,有的楼盘会重新出现“老司机”,客户没钱不要紧,我们有首付分期;

今年,客户资格不够,社保时间不满,没关系,我们能帮你破限,配合你过户;

只要你想买,一切都不是问题,说,大胆说出来你的情况,售楼部帮你解决。

回款,快速回款,成为他们的首要任务。而这时候,大家也要擦亮眼睛,毕竟历史并不久远,2014年的烂尾楼背后,都写满了买房人的血泪。