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没有降息!2020年楼市已经最终定调!

2020-08-20 20:06:34

今天LPR的市场价格又如期开奖了。这个月1年期的LPR价格为3.85%,5年期的LPR价格为4.65%,已经连续第四个月保持不变了。

其实我在月初的时候对这次LPR的价格还是挺有期待的,希望能再降一降,给我们再省点利息,也让市场能再活跃点,让买房人都能在下半年买到满意的房子。但事实是下一轮利率的走势已然定调,未来有买房计划的人真的要好好看看这篇文章了。

其实从去年7月份首次公布LPR价格以来,市场利率是走出了一波下行的行情的。

1年期的LPR价格已经从最初的4.31%下降了46个基点,5年期的价格从最初的4.85%下降了20个基点。

由于我们的房贷利率是在5年期LPR价格基础上加点形成的,那就相当于今年的房贷利率比去年下降了20个基点,大家千万不要小看了这20个基点。如果以100万贷款贷30年计算,下降了20个基点以后可以整整帮买房人省下4.34万元的房贷利息!而且你贷的越多省的越多!

比如上海市场上目前成交的主力房价还是在300万-500万这个区间。我们以3.5成首付来计算,那么贷款的金额就差不多在195万-325万,如果你是今年贷款的话就要比去年整整省下差不多8万-14万的房贷利息!省下来的钱都可以买辆还不错的代步车了!

但是这样的福利持续到4月份就戛然而止了,大家可以从上面的图中很明显的看到,LPR价格真的已经横盘很久了!那未来的贷款利率到底还会不会降了,我们买房人还能不能再薅点羊毛,别急,咱们接着往下唠。

要想准确判断未来市场利率的走势,就要先明白利率到底为何而调整。

因为受疫情爆发和中美关系的影响,整个一季度国内经济的发展其实挺困难的。准确来说不仅仅是国内,整个世界的经济发展都按下了暂停键。

各国面对经济的衰退,真的是大招频出,而最快和最有效的一招就是降息。因为只有拿钱的成本低了,企业才有动力去投资,人们才有欲望去消费。所以各国无一例外都在疯狂降息,大洋彼岸的美国更是一反常态,不断突破自己的底线。

在这个过程中,我们国家还是挺有底线的,基本保持了小幅、多次的降息节奏,主要也是因为我国疫情控制的比较好,国内经济复苏的比较快。

所以到了二季度的时候,我国GDP同比增长3.2%,虽然还远没有恢复到疫情前的状态,但已经是世界上增速最快的国家了,各项经济指标也反映出国内的经济发展正在稳步向好。

所以我觉得现在未来从国内经济发展的基本面来看,并不存在进一步降息的基础。

其次,大家都知道降息对我们来说就是在薅羊毛,那到底是薅了谁的羊毛?当然是银行的!在6月18日的国常会上,要求银行要给实体让利1.5万亿。经统计,截止到7月份,银行实际已经通过降息向市场主体减负了8700亿元,如果换算到全年差不多恰好就是1.5万亿。

像银行这样每一分贷款都要精打细算的铁公鸡企业,给实体让利是政治任务,必须要完成。现在既然已经按照进度在执行了,下半年你再想从他的牙缝里抠出点肉,几乎是不可能的。

所以基于上面两点原因,我对下半年利率走势的判断是不具备进一步降息的可能了。

但是大家也不要太悲观,因为真正的房贷利率的形成机制其实是很复杂的,而且具有很强的滞后性,虽然基础利率已经几个月没降了,但是从公开数据显示全国主要城市的房贷利率其实是在不断下降的。

从这张图就可以很明显的看出,差不多从今年年初开始,全国的首套房和二套房利率就在持续走低,而且这种趋势在未来几个月仍有一定的惯性。

虽然全国房贷利率是在不断下降的,但是具体到某个城市房贷变化的差别还是挺大的

比如融360大数据研究院公布的最新数据,有16个城市首套房贷款利率平均水平环比下降,下降最多的苏州今年已经累计降了70个基点!

有18个城市维持上期水平不变,另外有7各城市房贷利率是上涨的,比如郑州,这个月房贷利率的环比涨幅竟然超过了10个基点。

所以,大家如果最近真的要买房的话,一定要多问问当地的银行实际的房贷利率是多少,千万不可以随便掏出一款买房软件,就按照全国的平均利率计算自己每个月的房贷来准备流水,如果恰巧你在苏州还好,但是如果你在郑州这样的城市,很有可能你的房贷会因为流水不足而批不下来!

另外一个我们观察到的现象是,全国首套房的房贷利率要比二套房下降的更为明显。

其实这是情理之中的事情,虽然目前“房住不炒”的弦依然紧绷,但是可以看出国家现在是鼓励和照顾首次置业人群的。

比如你在杭州或者南京买房,作为无房户是有比普通购房者有优先选择权参加新房摇号的,大家都知道这两个城市由于严格的限价,现在买新房就像打新股,稳赚不赔,所以出台这样的政策几乎是当地政府在给刚需人群发福利。

此外,像上海这样的城市目前仍然维持首次购房者3.5成的首付。大家都说像上海这样的一线城市购房门槛高,对年轻人不公平,但就像我前面说的,上海房产的主力成交价格仍然在300万-500的区间,如果你是3.5成首付,对于大多数年轻人来说还是能够上车的。

所以如果你是首次购房的刚需人群,又恰好现在有置业计划,那一定要抓住下半年这个买房的窗口期,不要再算计是否利率还会再降,你会发现你省下的那些利息,会被上涨的房价分分钟抹掉!

最后我想再跟大家说一个关于房贷利率的实操建议。

自己原来是固定利率现在要不要转换成LPR定价的利率。我的观点是一定要转!而且留给你的期限只有短短10天了!

其实早在前几天工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行就集体发布公告称,从8月25日起,对于符合转换条件的个人房贷利率,但尚未办理转换的存量浮动利率的,五大行将批量转换为LPR定价利率。

所以如果你的房贷正好是在这五家银行办理的,那你就不用操心了,月底的时候你就等着银行帮你批量办理。但是如果你的房贷不是这五家银行的,那你得抓住最后几天,赶紧在手机银行或者去银行柜面完成利率转换。

这时可能会有小伙伴有疑问,你前面不是说今年不会再有降息的行情了吗,万一加息了,那我换成LPR价格不是还吃亏了吗。

我真的觉得你多虑了,首先我说的不会再有降息行情是针对目前的情况说的短期内的趋势,但是现在影响国内经济稳定的两个最重要因素疫情和中美关系并没有从根源上消失,未来一旦局势再次紧张,经济的发展可能还会出现反复,这个时候为了刺激经济一定还会祭出降息的大旗。

所以,你现在究竟有没有必要冒着踏空的风险去赌一下利率的未来走势呢?

而且,LPR定价的房贷利率并不会频繁变动,如果你现在转换,你第一次的定价基准利率是以去年8月份的LPR加点确定的,等到明年调整的时候你至少已经有了20个基点的优惠幅度了,这样的羊毛你不薅更待何时?

有很多人跟我说在过去20年买房的那些人是靠运气赚钱的,但我想说那些真的在房产上赚到大钱的人一定是看准了趋势,并且敢于赌上所有身家冒险一搏的人。

人终究是不能对抗大势,只能顺势而为。

在这个风云变化的时代,我仍然认为房产投资是未来十年甚至二十年最好的投资渠道,那么在现在这样一个利率的市场地位,应该是你降低购房成本的最好时机。

如果你只是一个房产小白,恰巧又有购房需求,那你记住,买就对了,在不久的将来,时代将会奖励那些真正能看懂趋势,敢于行动的人的。

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