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下半年地产金融资源仍在适当范围内,新型城镇化下中小房企迎战略窗口期

2020-07-13 09:07:33 来源:明源云

下半年地产金融资源仍在适当范围内

7月10日,人民银行举行上半年金融统计数据新闻发布会,根据发布会内容,明源云总结了三点:一、上半年对实体经济的金融支持力度大、对地产的金融资源控制在适当范围内的特征,下半年会继续延续

企事业单位的贷款增长是8.77万亿,占各项贷款新增量的72.6%。

其中,短期贷款同比多增1.36万亿元,为企业提供了必要的流动性支持,中长期贷款同比多增1.37万亿元,有利于企业的复工和复产。

从贷款提款率来看,1-5月,中小企业同比上升7.1%,基础设施行业的同比上升6.5%,受疫情影响的租赁和商业服务业、卫生和社会工作业,上升更明显,分别达到11.1和9.5%。

普惠小微贷款增长迅速,截至5月末普惠小微贷款余额12.9万亿,前五个月增加的普惠小微贷款是1.4万亿,同比多增长了5381亿元。

5月末的时候普惠小微企业贷款中的信用贷款比重占16.3%,信用贷款的占比比上年末高2.8%。

这些年制造业转型升级加快和房地产行业受控,导致高技术制造业贷款增速是房地产业的4倍。商业银行对房地产的新增贷款占各项贷款增量的比例,从前几年的44%下降到今年1-5月的25%,5月末全口径的房地产融资增速10.3%,比同期的社会融资规模的增速要低2.2%。央行发言人对房地产融资用的是“比较稳定、金融资源控制在适当范围内”等字眼,反映了中央对房地产行业资金占用的绝对量和相对量保持与全社会增速大致同步的想法。

二、针对疫情出台的特殊性、阶段性货币政策工具,在达到目的后就会退出:2月份的时候出台3000亿元专项再贷款——目的就是在当时保障医疗产品的生产和重要生活物资的供应,已经退出。

5000亿元的支持复工复产的再贷款再贴现政策——为了使受疫情影响比较严重的中小微企业能够得到信贷支持,6月30日达到使命,也已退出。还有两个货币工具——小微企业的延期还本付息应延尽延和对小微企业的信用贷款投放,现在刚刚铺开,正在收集信息以观察效果。

三、宏观杠杆率有再上升的空间,下半年货币信贷以及社融会保持平稳增长的态势:一季度我国宏观杠杆率提升了14.5%。但是CPI只同比上涨2.5%,比预期要低,PPI环比上升为正,说明工业品出厂价格有所回升。截至6月15号,工业企业设备利用率已经超过去年二季度的平均水平。服务业的开工率已经回升到了90.7%。目前逆周期货币政策支持实体取得了显著的成效,央行认为当前宏观杠杆率阶段性上升是允许的。

从“恒大甩卖商业资产”谈中小房企机会

近日,恒大对外确认了正在出售全国111个城市共223个写字楼、酒店、购物中心、商铺等商业资产的消息,出售资产几乎涵盖了全国各地。恒大旗下投资物业总价值1626亿元,占总资产的7.4%,但其营收仅为13.6亿元,只占总营收的0.28%,远低于总营收168%的增速。

在投资物业营收增速乏力的情况下,恒大此次出售投资物业,旨在盘活存量资产进一步降低负债。作为行业TOP2,恒大此举对行业意味着什么?

首先、对于高周转的房企,慢工出细活的商业资产经营回收期太长,又因为房价不再普涨,商业资产的土地红利在减弱,资产升值慢。所以对于高周转、高负债的房企,与其经营不善成为拖后腿的滞重资产,还不如趁今年货币流动性充沛、大量投资者寻找资产收购之际出售解套。

但是,这并不意味着中小房企也应该出售商业资产或者远离商业的开发经营。从房企最大的客户——地方政府角度而言,基于新型城镇化需要在城乡结合部或者县城建设街区商业、产业园等持有地产。因此,规模型房企因为其资本求快、职业经理人追求短期业绩不用心做的情况下,这一块正好是本地中小房企的机会。

所以明源云看来,本地房企对“开发持有地产”的问题上,关键不是“要不要”,而是“如何做”第一、战略上,正确定位商业地产项目。尤其在三四五线城市,它的定位,对于城市应该是“美好生活空间”,对于市场应该是和竞争对手差异化的利器。

第二、开发时万分重视商业的选址策划设计。在拿地和策划设计环节千万不能把商业作为住宅项目的附属品,商业和住宅要并重甚至前者投入精力更多,因为在低能级城市,将一个商业项目做成城市地标、做活这个片区,对项目和公司品牌作用巨大。

第三、商业运营模式既要原则又要灵活。大体遵循“先招商养熟商业、成熟后销售回笼资金、持续统一经验”的做法。重庆海成地产在四五线城市的做法堪称标杆。

第四、与政策性金融结合。房地产开发贷或经营性贷款是受限的,但是在老旧小区改造、城乡融合、县城新型城镇化三大领域有政策性贷款或者企业专项债金融工具支持。

只要商业或者产业园项目属于以上三个领域之一,均能在开发阶段就能获得相应金融支持,并且能延长至运营阶段。以县城新型城镇化建设专项企业债为例——“在偿债保障措施完善的前提下,允许使用不超过 50%的债券募集资金用于补充营运资金”。

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