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上半年城市卖地排行榜出炉!这些城市房价又要涨了

2020-07-09 08:43:25 作者:简一 来源:买房参谋

2020年刚进入下半场,楼市就提交了它的第一份成绩单——2020年上半年全国土地收入排行榜。

一座城市的卖地情况,常常会吸引很多普通人的关注,成为街谈巷议的热门话题,主要原因不外乎以下三个:

第一,一座城市卖地收入的多少,能侧面反映地方财政对土地收入的依赖程度,也就更容易推断官方对楼市的态度:财政收入越是依赖土地,地方政府对楼市的态度可能就会越积极。

第二,土地市场往往是楼市的风向标,本轮楼市的回暖,就是从各地土地市场大热、地王频出开始的。既然土地和房子是面粉和面包的关系,那么两者的传导作用就不容忽视。

第三,土地的供应量决定了住房的供应量。这个逻辑也很简单:所有卖出的住宅用地,都会在半年至一年之后以房子的形式重新回归市场。

深谙市场规律的买房人早已学会从卖地阶段就开始关注特定地块:楼面价多少?溢价多少?开发商是谁?地段如何……地卖出去了,买房的故事也就开始了。

说了这么多,简一老师下面就带大家逐条分析。

一、全国卖地收入排行,看点很多

老规矩,先上榜单:

相信老读者们应该已经能够自行从这份榜单中找到一些亮点了,实际上这份榜单的亮点也确实很多,简一老师的详细解读如下:

第一,卖地老大杭州。

为什么要提杭州,因为杭州的卖地老大地位已经延续了两年,任凭全国土地火热一片,杭州仍然稳坐第一。

简一老师对杭州楼市的综合判断就是:会在近三年内延续交易热度,价格保持上涨态势。

杭州为什么要疯狂卖地?很简单,因为杭州需要房子,盖房子需要土地。

杭州的卖地老大地位,和它的人口吸引力王者地位是相匹配的。看看杭州是怎么在人口增量上强势赶超深圳的,就能大概明白杭州为什么要卖这么多地了。

所以说,杭州近两年卖了再多的地,买房者都不需要担心住宅库存爆满难以消化以致楼市危机,大胆出手就是了。

第二,卖地增幅过大的城市,值得注意。

杭州虽然是卖地收入榜第一,但并未脱离实际需求,因此并不需要过度警惕。实际上,从卖地增幅情况来看,许多城市是远超杭州的。

前30的榜单中,卖地收入增幅达到20%的城市有16个,按增幅大小排名,前十的城市依次为:

南通、长春、上海、东莞、徐州、广州、湖州、佛山、无锡、金华。

可以看出,这前十的名单里,除了一个长春,其他都来自长、珠两大三角洲。相对而言,长三角的土地市场热度又更高一筹。

南通暴涨154.55%,上海暴涨90.23%,湖州暴涨了64.9%,无锡暴涨43.52%,金华暴涨41.36%,温州暴涨24.08%……

这个名单还是有很大的参考意义的,对于这两大板块来说,只要经济基本面没问题,房价上涨的支撑力还是很强,投资潜力也很值得看好。

土地热度和楼市热度息息相关,土地出让金涨幅名列前茅的这几座城市,在未来一两年内房价可能会出现较为明显的涨幅。

第三,三四线城市,热度真的退了。

简一老师一直认为,疫情是楼市的一道分水岭。

此前一直有人存在这样的疑问:为什么都说三四线楼市岌岌可危,很多小城市的房价依旧在涨?

不可否认,这样的现象确然存在,但疫情就像一次涨潮,潮水退了,才知道谁在裸泳。

先不说三四线了,二线城市卖地收入也出现腰斩。

重庆、武汉、宁波、天津、郑州、合肥、青岛等二线城市卖地收入均有所下滑。其中,武汉-53.27%,天津-48.32%,合肥-43.76%,郑州-27.89%,重庆-14.58%,青岛-10%,长沙-4.0%。

武汉由于疫情影响暂不讨论,但天津、合肥、郑州卖地收入大幅下滑,实际是在为当地楼市敲响警钟。

卖地收入减少,其实可以分三种情况去讨论:

1、出让面积没少,但土地价格降了;

2、出让规划没少,但开发商不愿意买了;

3、地方政府控制土地出让规模,有可能是当地楼市库存较高,已经出现去化艰难的现象。

无论是哪一种可能,买房者都应该有所警觉,投资就先放一放,自住也可缓一缓。

二、不要光从卖地收入去看土地依赖度

每当聊到卖地,就会自然而然地聊到“土地依赖度”这个话题。但卖地收入榜其实并不能和土地依赖榜画等号。

土地财政依赖度,其实是卖地收入与一般公共预算收入之比。

从近三年的数据来看,安徽阜阳、山东菏泽、浙江湖州、嘉兴、温州等城市,三年平均土地财政已超过了150%。

阜阳的平均财政依赖度,甚至高达224.34%!去年阜阳就因为土地流拍明显,取消了拍地的限价政策,避免压缩开发商的空间,尽管如此,土地市场仍然难以为继。

这些土地财政依赖度很高的三四线城市,才是简一老师最想提醒大家尽量远离的城市。对于这些城市来说,楼市都有一根敏感的神经,但凡有风吹草动,二手房市场就容易出现“踩踏”行情,价格下跌。

三、总结

数据显示,2020年1-5月,全国财政收入77672亿元,同比下降13.6%。

因此,2020年,是卖地收入在地方政府的财政收入中地位极为重要的一年!

财政收入罕见下滑,而民生压力之下,财政支出不能轻易减少,卖地收入就必然成为了其中至关重要的补充。

由此来看,地方政府下场托底楼市的动机是有的,至于最终会不会表现在政策上,还要看具体城市。但简一老师认为,松动的概率较大。

近一两年,对于那些房价高、政策严、大热门的一二线城市来说,其实真的是较为难得的置业好时机。参考土地出让的情况来看,榜单中的大热城市,会在未来一两年内迎来新房的大规模入市,建议所有的意向购房者早做准备。

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