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我有五套住宅,房地产税推出对我有哪些影响?有什么解决办法?

2019-03-26 11:55:26 作者:鞍山特价房 来源:今日头条

房地产税已经讨论了快20年,在重庆和上海试点也已经好几年了,并不是一个新概念。有分析人士指出,房地产税完成立法工作、提交全国人大代表审议通过,大概率还需要2-3年时间,也就是在2021年左右完成。

其实,经过了这么长时间的讨论,什么时候征这个问题已经不太重要了,普通人更应该关心的是,房地产税会带来什么影响?我们要如何应对?

首先,不管是工商业房地产还是个人住房,房地产税是按照评估价值来征税的。

我有五套住宅,房地产税推出对我有哪些影响?有什么解决办法?

也就是说,该交多少税和你花了多少钱买房子无关,根据资产评估的结果来确定。而且,即使房价跌了或涨了,在重新评估之前,需要交的税是不变的。

在美国底特律就曾经出现房价大跌,但是税负依然很高,屋主不堪重负,超低价甩卖也要出手;不过反向来看,如果房价大涨,评估值来不及调整,且评估值是略低于市场价值的,就对房主有利了。

虽然房地产税势在必行,但是在所有国家的房地产税制度安排中,都有一些税收优惠。

就像我们昨天说的所得税一样,房地产税也会给出一定免征面积,让真正的“刚需房”不受到影响。上海试点的免征面积是人均60平米,而重庆试点只针对独栋商品住宅、高档住房,已经购置的房产免征面积一共180平米,新购房产免征面积一共100平米。

我有五套住宅,房地产税推出对我有哪些影响?有什么解决办法?

目前财政科学研究院的专家的意见是,国家统一制定人均免税面积40-60平方米,再由地方根据实际情况确定具体的人均面积。

这个范围是很合理的,既符合中国的人均标准,也和国外标准相近。各地因地制宜也很有必要,毕竟小县城的人均住房面积,肯定和房价动辄五六万的一线城市不同。

有免征面积的同时,应该也会对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免。

但是有几套房的大房东就比较头疼了,因为房地产税很有可能是阶梯税率,目前已经在征收房地产税的国家税率在0.5%~1%之间。

实际上,有一两套房的人都不用太担心。

考虑到我国还有一个特殊政策叫土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租的总和。这个土地出让金虽然是房地产企业交给政府的,但是成本最后还是转移到了购房者身上,所以相当于使用土地的租金我们买房的时候已经交过了。

所以,土地出让金很可能会在房地产税中有所扣除。那么第一套房,扣掉免征面积,再扣掉土地出让金,其实有可能不交钱。

而第二套房,大部分人会选择出租收租金,应该也在低税率的范围内,这样可以保证租房市场的充足供给。而且无房到有一两套房应该已经覆盖到全国大部分人了,推动执行也会比较容易。

但是,三套房往上走,阶梯税率就会开始体现效果了。我们夸张一点来看,假设小明拥有十套房,他第10套房面对的阶梯税率是4%,那也就是说,他交25年税,房子的全部价值就上交国家了。

有人要担心了,我没有房子,但是我租房,这个房地产税会不会转嫁给租客呢?

阶梯税率正好可以避免这个问题。我们想想看,有的房东把第二套房出租,他没什么税负压力;但是有的房东出租了三四套房子,他的成本就很高。如果租房市场上,品质一模一样的房子,一个贵,一个便宜,你会选哪个?

高成本的房东一旦涨价,会很难租出去,而且他非出租不可。过去有很多房子空置就空置了,最多有贷款的财务成本,还扛得住。可是房地产税推出后,大批空置房会给房东带来很大的压力,他们会更迫切收租金来抵消交税。

我有五套住宅,房地产税推出对我有哪些影响?有什么解决办法?

市场上的房源供给充足,就不存在大幅抬价了。可见,房地产税转嫁给租客是可以从制度设计角度规避掉的,我觉得也很有必要避免,毕竟租房群体比只有一套刚需房的还需要保护啊。

经常有人说,房地产税是重磅炸弹,要么恐慌它落地,要么信誓旦旦它不会推出,其实没有必要这么情绪化判断。牵一发动全身,房地产如此敏感,房地产税的税率不会高到“地震”,但也不会是烟雾弹。

目前,房地产税已经进入了一级立法目录,排名靠前,立法是可预见的结果,进行理性分析判断,然后积极应对就好了。

最好的应对方式,就是重视租金,重视房产的实际价值。房地产市场发展的方向一定是分化,不同品质的房产保值能力会相差得越来越大。

我有五套住宅,房地产税推出对我有哪些影响?有什么解决办法?

有三类房子要谨慎入手,包括远郊的超大户型、租金低的旅游地产和人口净流出城市的商铺。这些房子流动性差,租金回报也很差,即使便宜也没什么投资价值。房地产税推出后,它们收到的冲击会很大,很可能加速抛售。

另外,很多人疑惑的这个税能不能收上去,怡宝觉得不能有侥幸心理了,目前房地产信息联网的大问题已经解决了,征信系统也升级了,征税根本不用上门征收。如果你实在想当老赖,那在你卖房或者留给子女的时候,你总要办理过户吧,到时候叫你一次性补齐就好了。

如果说还有什么应对方式,可能是多生孩子吧(开个玩笑),增加人口就可以多免税了。


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