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还在纠结小产权房能买吗?一文讲清楚买小产权房有哪些风险!

2019-03-19 10:52:40

小产权房被大家病垢了多年,国家也出台了很多限制政策,但不可否认它在“居者有其屋”和稳定房价上起到了一定的作用。那小产权房到底能否购买呢?购买小产权房有哪些风险呢?

一、小产权房的定义

我们常见的小产权房主要有两类:一是经过国家相关政府部门土地、规划、建设环节审批,建设在农村集体建设用地上的城中村改造房;二是未经过任何国家相关部门和环节审批,建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋,这两种小产权房在本质上是有区别的。

1、城中村改造房

城中村改造房是小产权房的一种。我国的土地所有制分“国有土地所有制”和“集体土地所有制”,商品房土地性质为国有,城中村改造房由于其土地性质为集体所有,没有缴纳土地出让金,房屋的产权是不完全的,所以被叫做“小产权”,虽然是受到法律保护的合法建筑,但不能作为商品房自由买卖,只能在村集体成员内部转让、置换。

2、非法建造房屋

之所以这么叫它,是因为这种房子通常是开发商私下与土地使用者或持有者达成协议,违法占用集体用地或者耕地建造的房子,虽然也叫“小产权房”,但其本质上却属于违法建筑,是没有任何产权的。 

除了常见的这两类,还有村民自建房、不按规划功能开发或使用的房屋和被限制销售的房屋等好几种类型。 

二、购买小产权房的风险

1、无法办理房产证、产权证

其实,小产权房是没有产权的,因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规,有效的房产证。这是小产权房大严重的问题。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款

我们都知道,小产权房是没有房产证的,没有经过备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款,同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押,再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

3、配套不完善

通常,小产权的房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷,可能连水电都没有。

4、小产权房交易难

想要向非集体成员的第三人出售小产权房,由于小产权房没有房产证而无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益将得不到保证。

5、拆迁补偿难

购买小产权房的购房者不是房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者将来遇到拆迁,将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。

6、质量没保障

开发商在建设小产权房屋时,为赚钱可能会偷工减料,加上职能部门缺乏监管,存在严重安全隐患,在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,购房者维权难,终只能自行承担损失。

7、子女继承很麻烦

小产权房在子女继承时,也会比较麻烦。就算最后你侥幸完成了子女继承,也需要付出巨大的代价,还不如老老实实买正经的商品房。

总结

对于已经购买了小产权房的购房者,如果是被开发商欺骗,购买了文中提到的违法“小产权”建筑,可以起诉开发商,要求合同无效追回钱款;其他可以证明产权的小产权房,就安心住着,但一定要要留好合同,最大程度上保护自己的权益。我国一直都明令禁止买卖小产权房,因此买小产权房是不受法律保护的,这也就意味着,一旦发生房产纠纷,那么购房者可就难以维权了。


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