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年初多地进行微调不能越过2020年房地产市场政策的“红线”

2020-01-09 08:16:24

2020年之际,房产调控暗潮涌动。武汉市、唐山市、东莞市、佛山市、四川富顺、湖南衡阳等大城市竞相颁布楼市新政策,对销售市场开展调节。在其中,具有税金特惠、政府补贴、人才新政等刺激对策,又有市场销售管控、房子限购等施压和规范性手段。

中央政府方面,银监会也新政策出台,注重“严格遵守房地产业金融体系规定,避免资产违反规定注入房地产业”。

2019年是在我国房地产调控更为聚集的年代,全年度颁布的楼市新政策超出620次。这种现行政策非常好地保持了销售市场的平稳,但针对下意识依靠土地财政的当地政府而言,放开的欲望依然存有。

对于今年的政策基调,虽然中央经济工作会议再度重申“房住不炒”,但地方政府仍然有着因城施策的调整空间。那么,在楼市下行压力较大的背景下,今年的楼市调控政策到底怎么走?年初的这波调整,有哪些风向标意义?

有刺激也有打压

四川省富顺县的楼市新政,被认为打响了2020年楼市松绑的“第一枪”。

按照富顺县住房和城乡建设局发布的《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》,对在2020年1月1日至2020年6月30日期间,在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民,给予一次性200元/平方米的财政补贴。二手房买主不享受这一补贴。

在湖南省衡阳市衡东县房交会的发布会上,当地政府部门也推出了税费补贴政策,涵盖住宅、商铺、车位等多个业态。政府同时表示,“鼓励企业让利,但不搞恶性竞争”。政策在今年衡东县房交会期间适用,具体为2020年1月1日到2020年3月31日。

东莞则在近期推出人才新政,强调“顶尖人才可享受200平方米左右免租8年的人才住房,在东莞全职工作满8年、贡献突出的可无偿获赠该住房;特级人才给予最高250万元购房补贴或享受3年、每月最高5000元的租房补贴。”

与此同时,打压性的政策也在推出。比如,武汉发布征求意见稿,拟推出七项措施规范销售政策;近期房价上涨较快的唐山,则对销售环节进行规范,并要求“购房人购买新建商品住房,自网签之日起42个月内不得上市交易”;佛山也出台政策,规范商办类项目的拿地和销售。

与2019年出台的海量调控政策相比,这些调控政策祭出的手段,并无太多新意。但由于在年初出台,又难免带有一些“风向标”的意味。

对此,上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为,一方面,这些政策可以视为2019年楼市密集调控的延续;另一方面,从性质上来说,这些政策和当地市场发展有着较强的针对性,属于因城施策,并无明显的“出格”之处。

比如,2019年11月,唐山的新房价格以1.9%的环比涨幅并列70大中城市涨幅榜首。因此,出台打压性政策也在情理之中。而衡东县的税费补贴政策,目的在于去库存的需要。

实际上,梳理地方政府2019年出台的海量政策发现,“双向调控”的基调已经奠定。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,2019年的“地方版”楼市调控政策有几个显著特点:人才新政多发、租赁政策强化、公积金政策放宽、频繁整顿乱象。

与此同时,政策整体还是维持了基本的稳定。

“红线”仍然不可触碰

2020年的楼市调控政策,是否会沿着同样的方向发展?严跃进指出,年初的这一波政策调整,风向标意义并不明显,但其内在逻辑仍适用于2020年,即在不触碰“红线”的同时进行因城施策的调整。

他所说的“红线”,是指监管层确定的一系列稳定楼市的原则。

2019年12月召开的中央经济工作会议指出,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。”这是中央经济工作会议连续第二年提到“房住不炒”。

此后,住建部、央行、银保监会等相关部门也做出类似的表态。住建部还重申,不把房地产作为短期刺激经济的手段。

贝壳研究院分析认为,2020年房地产政策将会保持“上紧下松”、“内紧外松”的基调。

“上紧下松”是指中央“紧”、地方“松”。中央层面,出于控制杠杆的考虑,虽然货币政策有所宽松,但购房贷款政策仍将审慎。

地方层面,一是地方政府对房地产和土地的路径依赖短期难以改变,二是有特殊发展定位的区域,出于承接产业转移到引进人才的需要,会针对部分人群降低购房门槛,例如粤港澳大湾区的部分城市。但在长期防风险和短期促进“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)的约束下,整体限购放松力度有限。

“内紧外松”是指房地产调控政策“紧”,其他微观政策略“松”。房地产内部政策大概率仍会维持当前紧缩状态,但绝大部分城市不会再进一步收紧。一些城市会出台人才引进、户籍放松等政策,会在客观上刺激楼市需求的增加。

2019年末,发改委发布文件,督促城区常住人口300万以下城市取消落户限制,同时推动城区常住人口300万以上城市放宽落户条件。该措施的出发点在于推动新型城镇化建设,但多数受访者认为,也能对三四线楼市起到一定程度的托底作用,不至于使这些地区的楼市“硬着陆”。

上海易居研究院也指出,限购、限价、限售、限签等“四限”政策仍是地方调控重要抓手,政策将与当地楼市关联度更高,各城市可以根据市场实际情况,及时调整政策走向,以便提高政策的针对性和有效性。

该机构还表示,“当前一轮调控政策无法做出任何实质性改变,房地产整体政策环境仍将紧张。”其中,“四限”监管必然会持续较长时间,从而维护市场稳定,为进一步落实房地产市场监管的长效管理机制创造环境。

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