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德州市区逐步消失的城中村

2019-12-27 23:12:34

机器的轰鸣声中,一座座平房轰然倒下,位于德州市区东西中轴线上的杏园村拆迁开始,这座矗立于德州市区的村庄,在城市发展的推动下成为历史。城市在经济发展的推动下不断变化,德州中心城区的疆域从最初的德城区逐渐蔓延至经开区、高铁新区,2014年,陵县撤县划区,让中心城区的范围一再扩大。城中村,顾名思义“城市里的村庄”, 城中村是中国城市化进程中出现的一种特有的现象。狭义上指农村村落在城市化进程中,由于全部或大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区;广义上指在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村的内部通常没有统一的规划和管理,从地域角度上讲,它属于城市的范畴;从社会性质的角度上说,它仍保留了传统农村的因素。城中村产生原因,同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。随着城市化进程的不断加快,疆域在不断的扩大,曾经的郊区成为新城,城中村数量与日俱增,产生的城中村问题不断明显,为了优化城市空间布局,提高土地的利用率,城中村改造成为城市发展必要解决的问题。

堤岭村对于堤岭村,多数德州人并不陌生,作为德州市区繁荣的旧货市场,被市民所熟知,堤岭村最早拆迁始于2012年,德州市区实施三河六岸工程,岔河两侧修建快速路将堤岭村东侧的一部分棚户区拆除,而前不久拆迁的范围为堤岭村中部区域的棚户区,涉及343户居民。

而先期建设的堤岭安置区现已基本封顶。

池口村位于万达广场南侧,陶瓷大市场东侧的池口村拆迁已经进入尾声,此次征收涉及327户,拆迁面积约150亩。

池口村拆除后,地块借助万达广场的商业资源优势,将成为老城区南部的一片热土,相比于早期拆除的振华玻璃厂地块,其位置优势性更为明显,北侧紧邻万达广场,东侧为岔河风景区,南侧为第四实验小学。

七里铺、林庄、杏园、齐庄篇头提到的杏园村,位于岔河东岸,三八东路与东方红路之间,东侧紧靠长河公园,历经近30天的拆迁,大面积的平房已拆迁完毕,按照《德州市城市总体规划(2011-2020年)》,该地块规划为公共绿地。预计拆迁后,未来长河公园将西延扩大,对接岔河,通过水系将岔河与减河相连。

与杏园村一同进行拆迁安置的还有七里铺村、齐庄及林庄村。

根据此前的公示,四个村庄拆迁后,将一并安置于林庄社区,项目共分2期,其中一期建设安置房496套,安置四个村庄的216户,二期建设安置房3096套,安置四个村庄的1742户,合计7192人。现安置房已基本封顶,预计明年村民即可搬迁入住,搬迁入住后,杏园、七里铺、林庄、齐庄村也将成为历史。

(拆迁中的杏园村)根据网络信息,2019年11月24日,林庄村村民开始进行抓阄选房,而林庄村选完安置房后,德州经济技术开发区长河街道将陆续启动东七村、齐庄村、杏园社区最后3个村的拆迁安置工作,村民全部安置到新建成的林庄社区31栋高层住宅楼的3592套安置房中。

模式的不同城中村改造,是一个复杂而又牵涉多重利益的工程,中心城区在近年的村庄改造中,多种模式相结合,共同推进,实施了多个村庄的拆迁安置工作,采用的模式主要为三种,一是政府主导,例如曹村社区、林庄社区、付庄社区、前魏社区等,二是市场化运作,例如前不久刚刚出让的小东关地块、宏力宿舍地块、以及已经安置完毕的大申村、刁李贵村。三是村集体自主改造,例如簸萁刘村、八里庄村、芦庄村等。

不同的行政区域,拆迁安置的政策也是有所不同,德城区所采用的是按照院落面积,例如前不久公布拆迁的堤岭村,池口村,按照宅基地面积的0.97进行安置房安置,而经开区所采用的则是按照家庭人口40㎡/人的方式。

拆迁政策的优劣,决定拆迁进度的快慢,补偿政策的高低也决定了拆迁的成本,而将影响土地的出让价格,继而影响区域房价。拆迁的补偿政策越高,继而导致拆迁的成本愈高,从而提升了土地的评估出让价格,土地成本的上升抬高了商品房的价格。

曾经说过,拆迁户的暴富,都是进城刚需者欠下的债。略过偏激,但也属客观。

蜕变的城中村除去正在拆迁的村庄,过去20年,德州中心城区多个村庄成功蜕变,小申庄为德州经开区最早实施城中村拆迁安置的,2004年,经济技术开发区以规模比较小,总人口560人226户。且工作基础比较好,村班子团结,村民素质相对比较高的小申庄为试点,实施“旧村改造”工程。

2004年5月,小申村召开旧村改造拆迁动员大会,公布方案。该方案比较全面地考虑到了村民的切身利益,与会村民90%以上同意实施该方案,绝大部分村民在规定时间内搬迁完毕。

2009年4月,因城市发展,簸箕刘村要整体拆迁,村两委决定依托村里自己的企业,自拆自建。全村496户村民28天全部拆迁完毕。新社区的建设解决了本村村民的住房问题同时,将剩余房源对外出售,整个工程村集体赚了一个多亿。

遗留的棚户区相比于堤岭、池口村的不同,位于城市中央的罗庄村,蜕变的路有点漫长,对于期盼罗庄村的拆迁的声音传播已久,这座位于老城区核心区域的村庄,伴随城市的发展,周边被拔地而起的高楼大厦所围困,原村民没有了曾经赖以生存的土地,在地价与房价的激增中环境下,房屋出租成为了村民们重要的生活来源,村民在自家的宅基地上建起越来越多的违章建筑,靠着房租维持生计。而伴随时间的推移,越来越多的违章建筑为城中村的改造增加了难度,加盖的建筑提升了拆迁的成本,同时伴随全国棚户区改造力度的降低,资金扶持额度的减少,政府对于棚户区改造支持力度也开始发生转变。德州的棚户区由过去的政府主导,又开始回到政府与企业合作共赢的方式,纳入社会资本,提升城市发展和更新,2019年,德州德城区出让的小东关地块、宏力宿舍地块两宗住宅用地,均要求需建设安置区,并在土地成交后,与区政府针对安置房交付标准、交付时间、回购价格等因素进行合同约定。

时代背景的不同,城市发展的方向有所不同,伴随经济发展的增速换挡,城市更新的方式也在发生变化,由拆除重建到综合改造再到小规模、分阶段的循序渐进式的有机更新。城市的改造由过去的物质更新逐步变化为综合改造,将教育、医疗、社会公平等多重因素融入其中。

     未来的城中村改造,城市更新,逐步从传统的物质层面、拆旧建新式 发展到反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的城市有机更新的新阶段。

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