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二手房成交量大幅下滑,中国房屋正失去金融财富属性

2019-03-11 09:12 点击 评论

当今社会每个人的财富是怎么构成的呢?主要是现金存款有价证券和房屋等。现金和存款的价值主要受真实的通胀率所影响,而真实通胀率高是通胀型经济体的特征。此时现金和储蓄的地位会不断下降,相反通胀率低现金和储蓄的地位就会提升。而有价证券和房产主要受价格影响,价格越高,那么价值越提升,反之亦然。那么房子的价值会一直提升吗?改革开放后,中国主要通过基本建设拉动经济增长,这就形成了通胀型经济体,这意味着现金和储蓄的地位下降。

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所以改革开放之初中国是高储蓄国家,现在这种情形已经得到了根本性的改变。当上世纪后期中国进行了住房体制改革之后,基于房屋的需求旺盛,以致价格上升,人们就加速放弃了现金和储蓄,随即开始追逐房屋。到去年底,国人约78%的财富都有房屋体现,无论现金储蓄还是有价证券,在国人的财产组合中都下降到了很低的位置,这是住房体制改革后的必然趋势。今天,房地产的价值基本就决定了国人的财富水平,几乎每个人都在盯着房价并追逐房子。


在未来,中国的经济发展模式很可能将继续下去,意味着现金和储蓄的地位还会继续下降下去,难道就意味着房屋的价值可以不断提升吗?对于个人来说,新房价格只是购买价格,只要完成了现金到房屋的购买过程,就意味着个人购买力的丧失。购房价格只能代表个人的成本,醉明显的说明是100万现金代表购买力,但用100万现金购房之后就不再代表购买力,实际是个人购买力的消失,而只代表房屋的醉初成本是100万,这与货币的定义有关。


货币是一般等价物,货币的多少就代表了购买力,而房屋并不是一般等价物,所以不能代表购买力。只有房屋再次卖出,变现回货币的形态之后,才代表购买力的回归和个人的财富水平,这一过程是通过卖出实现的。至于醉终变现回多少购买力,取决于二手房的价格,所以二手房价格才能醉终决定个人财富的多寡和买入卖出过程中的盈亏,这才是醉关键的。然而二手房价格是有拳击的,第一无论二手房价格是上涨还是下跌,如果成交量是不断增加的,这种情形说明二手房的流动性十分充沛,个人可以随时卖出,以实现房屋的价值,变现自己的购买力。


此时二手房价格可以当做是成交价格,也反映了房屋的价值,当然也反映了个人的财富水平和购买力。第二,无论二手房价格是涨还是跌,一旦成交量不断萎缩,或者随着房屋的总量不断增长,但二手房成交量无法跟随同步增长,都说明二手房的流动性正在下滑。此时个人如果想卖出房屋来实现房屋所代表的价值就会越来越困难。此时市场上标出的二手房价格就无法真实用于计算自有房屋的价值,因为成交的周期变长,或者就需要降价才能变现为购买力,也可能根本就卖不出去。


随着房屋流动性的下降,卖不出去的房屋就会越来越多。这种卖不出去的情形,也就是我们常说的楼市被冻住了。我们知道当一种商品卖不出去的时候,就说明没有了价格,也就失去了基于金融属性的价值,也就失去了购买力。因为基于金融属性的价值是数量乘以价格,房屋的价值和购买力体现为面积乘以价格,不同的商品失去了基于金融属性的价值之后,还会体现出其他方式的价值。比如一斤大米即便卖不出去,无法实现其基于金融的财富属性,可使用价值依旧存在,一部二手手机卖不出去的时候,也还可以继续使用,一套房子卖不出去的时候,也失去了基于金融属性的价值,但居住的价值依旧存在。


但需要注意的是,房屋过剩的时候,一定比例的房屋也会失去居住的价值。所以对于房地产市场来说,二手房的流动性是十分重要的。进入2019年之后,虽然很多媒体不断发表房地产市场开启小阳春的消息,但二手房成交低迷的情形还在延续。根据贝壳研究院的数据显示,2月北京二手房网签量只有6057套,环比减少42.2%,与去年同期相比则减少了17.7%。广州的情形更差。根据阳光家缘的数据显示,2019年2月广州市中介网签量为1611宗,较1月的3090宗环比大幅下降47.9%,较去年春节同期3132宗大幅下降48.5%,成交量创了近四年以来的新低。


同时需要指出今年春节过后的两周,也就是市场所称春节过后的小阳春开启时间,市场成交的反弹力度远不及2016年2017年和2018年同期,二手房又开始了下行走势,流动性继续下降。上述现象也会体现在二手房的成交周期上。过去一年多,上海应该属于房地产市场醉稳定的主要大城市,但贝壳研究院的数据显示,去年12月份上海链家房源成交周期为115.8天,比之前的低点拉长了54天,上涨幅度达86%,成交周期明显拉长。


不断有人埋怨卖出二手房需要半年多甚至一年多的时间,原因就在这里,二手房的流动性在快速下滑,同时成交周期在大幅拉长。未来随着新房不断流入市场,二手房的存量会继续膨胀,意味着二手房的流动性就会继续下降,成交周期将会更长。这是人口趋势,居民的债务率,现金和储蓄在居民财产中的占比,房屋从供不应求到供过于求的转变等多种因素所综合决定的。一旦主要二手房中介的房源成交周期上升到一年以上的时候,就可以理解为很难迈出,难以实现以房屋为代表的基于金融属性的个人财富,也就难以变现为个人的购买力。


成交周期需要两三年甚至以上的时候就可以理解为难以成交。此时房屋代表的基于金融属性的财富就消失了,个人的购买力也就会大幅丧失。所以在今天的局势下,房地产市场在整体上已经失去了投资的功能,因为难以变现回购买力,基于金融属性的财富功能正在丧失,房屋只能逐渐回归居住属性。这正如中国某高层所说,房子是用来住的,不是用来炒的。那么中国人的财富未来会向什么方向流动呢?这必须具备两个条件,第一是流动性好。第二是具有普遍接受性,也就是说被社会大多数人都接受并认可。


以经营原油农产品为代表的植物,以信誉为代表的无形资产的地位会不断上升。由于中国很可能还会维持通胀型经济体的发展模式,现金储蓄的地位则依旧难以得到明显的提升。


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