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中国若开征房地产税,有三类房产将毫无价值

2019-03-11 点击 评论

3月8日,全国人大在房地产税的立法问题上出现了超预期表述,而有关房地产税的只言片语都能引发市场的震荡,一时间房地产市场风声鹤唳。其实争与不争,什么时候开征?这两个问题已经不重要了。普通人更应该关心的问题是,房地产税会如何影响房价,以及普通人该如何应对?

如果房地产税开征,首先要看力度,房地产税本质上是一种持有税,目前中国已有上海重庆香港对房产的持有环节征税,但三个城市目前的征收力度都很温和。上海只对新购买住房征收,并且还有人均60平方米的免征门槛。如果这套房子是首套房,上海户籍首套房免征,非本市户籍则需要交纳。不过非本市户籍居住证满三年后,那么交的这些税费还是可以退还的。而重庆收的房产税可以分为两种,一种是豪宅税,一种是三五税。豪宅税顾名思义是针对高端物业的,而三无税指的是针对在重庆无户籍无企业无工作的购房者,但只要满足前面三项的其中一项也可以免税。

香港的税基考虑是租金,而非房屋市值,而且都有比较宽松的免征部分,所以持有税对这三个城市的房价走势几乎没有影响。正因为如此,很多人会以这三座城市的经验为例,对房地产税不屑一顾,严重低估了这项税收可能发挥的威力。在很多国家,房地产税却一点都不温和,在美国的一些州,不管房子多大,也不管持有几套住多少人,只要有房子就必须缴纳房产税!税率由各州政府自己决定,每年税额占房屋价值的1%到3%都有,纽约州和德州可以高达3%,加州大约1%。

需要注意的是,政府会定期对房屋价值进行评估,再根据评估值来计税,而评估值和市场的变化基本同步。房价涨,房产税就交得多,房价跌就交得少。另外美国房子的持有成本除了房产税,还有价格不扉的物业管理费,部分州的持有成本甚至是高于3%的。也就是说在美国一些州,一套市价500万的房产,每年的持有成本最高可以高达15万。即便按照中位数1.5%的税率来征收,那也高达7.5万元。试问如果在中国,有多少普通家庭可以承受的住呢?

房产税会大幅增加房屋的持有成本和交易成本,但这并不意味着中国政府想把房价打下来。因为从政策设计的初衷来看,征这个税主要是为了给地方政府培养一个长期饭票,而和降房价没有必然关系。更何况房价如果真降了,那么房产税也必定会减收一个稳定的房地产市场,才能培养一个可持续的长期饭票。所以,房产税的开征一定会充分考虑市场的承受力,下药太猛的话,对于当局者来说就会得不偿失。放眼全球,世界上没有几个国家会使用房产税来降房价,因为房地产市场的外部性太强,特别是与金融市场的关联度极高,房价如果波动太大,往往会波及到整体经济运行的稳定。

美国次贷危机就是一个教训,任何一个国家的政府都没有会让房价大起大落的合理动机。当然回顾历史,房价大幅下跌不是没有,但其发生的时机往往是在经济危机期间,而非人为的调控。诺贝尔经济学奖获得者罗伯特席勒曾编制了著名的齐勒房价指数,该指数发现,从1890年到2013年长达123年的历史中,美国房价真正大跌的只有两次。一次是1929-1933年的大萧条时代,另一次是2007-2011年的全球金融风暴时代,其他大部分时间表现为上涨与平稳。

说了这么多真正的结论是,面对板上定金的房地产税,既不能高估,也不能低估。不能高估的原因是,它一定不会让房价出现断崖式下跌,否则市场会不可控!不能低估的原因是,它会与其它组合拳一起无限拉高交易成本,逐渐剥离房子的投资属性,让不动产的投资收益回归社会无风险利率水平,这个可能性才是真正需要重视的!例如前面谈到的席勒房价指数,如果盘点1890年到2013年的美国房价走势,可以发现美国房价在过去的一百多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国2.8%的通胀率。

这其实就是社会无风险利率水平。但是利率和买余额宝差不多。不过请注意,指数的时间跨度是100年,中国的房地产市场才刚刚20多年时间,不能用席勒指数来解释,对中国购房者来说,也根本不需要考虑100年这么长的投资周期,十年甚至五年就够了。既然大环境与大趋势不可对抗,如果中国房地产税切实落地,个人应该如何决策呢?这里给出三点建议。一是分散配置,房地产税是一种地方税,不可能做到全国一盘棋,一定会因城施策一线城市有条件开征,但其他城市未必。

很多二线城市和强三线城市目前正在搞人才争夺战,如果贸然开征房产税,一定会加速人才与产业的流失。相反,这些城市可能会以低税率,甚至零税率为筹码,与一线城市争夺人才。那么在经济能力足够的情况下,分散配置是有必要的,鸡蛋不要放在同一个篮子里。二是购买有租赁价值的物业。从纽约伦敦香港的经验来看,租金是一个对冲物业持有成本的有力工具。例如纽约不少房子的租售比高达5%,扣除三个点的持有成本后,还能有两个点的收益,再加上每年两三个点的升值收益,跑赢通胀还是可以的。

所以未来的房地产税时代,一定要把租金价值重视起来,这可能会从根本上改变原来的资产配置逻辑。那些租金价值低的旅游地产,人口净流出城市的商铺,远郊的超大户型等等。这三类房子可能会因为租不抵税而加速抛售,变得毫无价值。而大城市中心那种租赁价值高的小户型,甚至商住物业,反而可能会价值重估。第三点,也许很多人会反感,就是如果条件允许可以多生孩子,中国的房地产税大概率会有一定的免征面积,而且很有可能是按人均面积来计算。

那么孩子多的家庭就能享受更多的免税额度,而未婚有房人士可能因为人均面积过少不够覆盖住房面积,而惨被收益比单身税。最后的一个问题留给各位。种种迹象显示,房地产市场的各项交易成本只会越来越高,而任何一个市场其套利空间和交易成本都是成反比的。这是否意味着中国人靠买房子改变命运的机会窗口是否已经悄然关上?

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