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房地产税没有悬念,中国高层称今年制定

2019-03-09 11:18:54

3月8日,全国人大在房地产税立法问题上出现了超预期表述。中国高层在会中表示,集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案,基本医疗卫生与健康促进法,房地产税法出口管制法等,立法调研起草,加紧工作,确保如期完成。消息一出,港股的内房股闻风大跌,其中融创中国收跌11%,碧桂园收跌5.18%,中国恒大收跌4%。该来的总要来,房地产税没有悬念了!2019年政府工作报告明确提出,稳步推进房地产税立法,这是继2014年和2018年之后,政府工作报告第三次提及房地产税。

房地产税

与去年不同的是,今年是稳步推进,而去年是稳妥推进,从稳妥到稳步,一字之差,意味着房地产税的推进已有成型方案,可以一步一步来。房地产税是关系国计民生的重要税种,必须遵循税收法定原则。从动议到落地期间,还要历经立法审议,以及地方政府制定实施细则等法定程序。那么房地产税何时真正落地,会如何征收?对房价有何影响?我们先看房地产税的三重信号。第一个信号是不动产统一登记和全国住房信息联网已经基本完成,房地产税牵一发而动全身,想要顺利开征,必须扫清技术层面的障碍,不动产统一登记,全国住房信息联网70年产权问题,不动产统一登记是第一位的,没有统一登记就无法对全国住房进行统一确权而登记之后的联网则是要害,没有全国住房信息联网,就无法摸清全国房地产的家底,更无从对每个城市每个家庭进行精细化调控。

如今不动产统一登记已经完成,全国住房信息联网也已初步完成。2018年6月,自然资源部发布消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,中国不动产登记体系进入到全面运行阶段。就在这两天,北京上海纷纷宣布,将在3月和4月推出不动产登记信息网络查询,这标志着不动产统一登记和住房信息联网已经完成,而全国性的住房信息联网也在遥遥招手。与此同时,全国国地税合并也在2018年6月迈出步伐。这一合并最大意义还不是减少交易成本和信息壁垒,降低人员冗余,而是统一税收监管,为个税房地产税的征收铺路。

更关键的是,据媒体报道,已经实行了近四年的不动产登记暂行条例,有望升级为不动产登记法,相关立法工作即将启动,这意味着不动产统一登记的规格再度提升,全国住房信息联网的效力将会无限度放大。第二个信号是70年产权问题基本一锤定音。相比于全国住房信息联网,70年产权问题也是横亘在房地产税面前的一道大坎,如今这道大坎也已基本消失。正在提请全国人大审议的民法典物权编草案,明确提出住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律与行政法规的规定,这就意味着住宅土地使用权满70年之后可以自动取息,不必担心土地被收回,而自动续期大概率会是免费续期。

值得一提的是,在2017年3月的全国两会上,有关人士在答记者问时表示,住宅70年产权续期不需申请,没有前置条件,也不影响交易。不动产统一登记,全国住房信息联网70年产权问题都已基本解决。开征房地产税在技术上已经基本没有障碍。第三个信号是政府工作报告,三提房地产税,而人大已将房地产税纳入立法计划。2018年9月,13届全国人大常委会立法规划对外公布,其中房地产税法写入立法规划,属于第一览疹目及条件比较成熟,任期内拟提请审议的法律草案。

这意味着房地产税已被列入五年立法计划。当然纳入五年立法计划并不意味着这五年内一定会落地。事实上2015年房地产税也曾被列入立法计划,但最终未能出台。而在2018年4月,房地产税法也曾被列入预备审议项目。但房地产税是迟早要来的,具体哪一年到来还存在不确定。这里的不确定性主要在于房地产市场的稳定性和地方土地财政的压力。如今全国人大在房地产税的立法问题上出现了超预期表述,说明房地产税会加速到来。除了三重政策信号之外,回归当下,房地产税有着极其强烈的现实逻辑。

房地产税之所以被提上日程,虽然是对楼市利空,但其主要目的并非遏制房价,而是理顺财税关系,从而最终取代土地财政。由于卖地收入全部归由地方政府所有,因此在土地财政依赖之下,地方政府与房地产商之间有着共同的追求。一个渴求地价上升,一个希望房价暴涨,这种利益的同谋性导致地方政府成为高房价的帮凶。数据显示,2018年全国土地使用权出让收入65096亿元,同比增长25%,创出新高。从2015年到2018年卖地收入一年一个台阶,2015年是3.25万亿,2016年是3.75万亿,2017年是5.2万亿,2018年是6.5万亿。

外地收入不断创出新高,这与全国房地产走势息息相关。经过这一轮上涨,楼市行情早已不同于往日,经济人口和土地的基本面都在发生变化,2018年很有可能将成为土地财政的最后高点。值得一提的是,在大多数一二线城市,土地资源开发力度过大,不少地方已经进入存量房交易时代,这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小,房地产税的重要性越来越突出。同时随着减税降负成为常态,从中央到地方财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源,就成为中国政府的当务之急,房地产税恰好是备选答案之一。

房地产税能不能降房价?这是最受瞩目的话题。从短期而言,房地产税对于市场是利空,能让投机者产生一定抛盘效应,对房价有一定抑制作用。尤其是住房联网将对某些群体产生威慑作用,抛盘效应将会更加突出。但从中长期来看,房地产税的影响十分有限。房价受到一系列因素影响,房地产税只是影响因素之一,房价的未来取决于人口土地和经济基本面,而非房地产税。同时从政策博弈角度而言,房地产税是典型的地方税,最大目的就是为土地财政提供替代选择,弥补地方政府日益减少的土地收入,至于降房价则并不在政策目标体系之内。

因为我们要明白,中国当局对于楼市调控的要害只有一点,那就是稳楼市。房价持续上涨时要遏制房价上涨,这是稳住房价。楼市持续调整时要防止房价大跌,这同样也是稳住房价。毕竟从最实际的利益出发,没有稳定的房地产市场,房地产税未必能收回来。房地产税未来会怎么收?会不会覆盖所有购房者?这是除了房价之外最受关注的话题。从目前的消息来看,可以确定的是,房地产税并不会一刀切,不会所有购房者全都一个标准,也不会全国一盘棋一个模式。

首先房地产税可能存在区域差异,上一轮房价大幅上行的一二线,甚至三四线热门城市,可能都在首批推进之列,而部分人口流失严重,经济萎靡不振的地区可能会暂缓推进。其二,会存在一定免征面积,一套二套乃至多套肯定有所区别。自住刚需与投资投机也完全不同,不可能一刀切进行征收。2011年的上海房产税试点将人均60平方米作为免征门槛,那么未来各地应该都会设置一定的免征面积。其三,或许会按照评估值进行征收。房地产税是持有税,换言之凡是持有都要征税,但房价一直都在变动之中,所以按照评估值征收就成为自然选择。

不动产统一登记,全国住房信息联网70年土地自动续期,国地税合并,这一系列动作都意味着房地产税的出台只是时间问题,然而时间才是最大问题。房地产税想要顺利出台,除了技术破壁之外,还需要舆论动员和房地产现实行情的配合。如果经济下行压力未能得到有效缓解,楼市下行周期进一步延长,房价下跌的风险日益放大,房地产税推出的时间可能还会推迟。毕竟房地产税虽然不是为调控房价而来,但涉及利益格局的重新匹配,必然会对市场心理产生巨大影响。

它的推进落地不仅需要广泛的舆论动员,更需要相对良好的房地产环境。一个简单结论是,房价越是高涨,房地产税的落地时间就越早,楼市越是低迷,被推迟的周期就越长。用一句话来表述就是万事俱备,只欠东风了。

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