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楼市杠杆套现赚快钱?对不起,那个时代已经过去

2019-03-08 13:42:03

众所周知,最近20多年,房地产依然是中国非常重要的经济需求来源,地方政府对他是青睐有加!

因为卖地和土地质押所得是地方财政的重要来源与有力的补充。大部分地方的发展路线图实际上就是卖地拿到钱,搞基础设施,提升当地竞争力,土地上涨而后再卖地。而据中国家庭金融调查和美国消费者金融调查数据,中国家庭房产在总资产中占比高达69%,北京上海则高达85%,有人说国人穷得只剩下房子,其实并不夸张,所以房产的价值和价格成了这个时代最值得关注的经济现象之一,任何该领域的风吹草动都会引发众人的关注。近期数家千亿级地产公司裁员亦是如此,碧桂园万科旭辉泰和这些昔日战绩夺目的大房企悉数走下神坛,勒紧腰带过起了苦日子。

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另一方面,南京3000人看房团横扫72盘燕郊,某盘一夜暴涨期间,深圳8000万豪宅秒清,楼市回暖的声音却在爆炸式的传播!相关新闻读下来让人摸不着头脑,楼市到底怎么回事?要回答上边的问题,首先得搞明白到底房产价格受什么驱动。不少朋友将之归因于供需关系,金融属性和货币超发等等,这些当然都是原因。但在今天我们可以用另一个角度去分析这个问题。在已知世界,什么东西是真正可以换到你需要的生存资源的?对个人来说,有很多拿克祖传值钱的古董都可以潇洒一生。

但对于一个上规模的经济体来说,无非这四种资源,粮食工业品科技,这个世界上有点规模的经济体,如果要跟外界做交易,就必须拿这四种中的一种或几种出来。比方说沙特俄国澳大利亚它们都有资源,巴西是资源加粮食,欧洲有科技和制造业,新加坡虽然规模不大,但却占据了港口辅助交易这些资源。美国什么都有,除了低端制造业的外移,高端制造能源产业,粮食和科技都是他的拿手戏。中国虽然制造业很强悍,但粮食要靠进口弥补缺口,不少,高科技则要从发达国家买。

资源比如石油铁矿石等更是需要大量进口。在布雷顿森林体系之前,美元挂钩黄金,之后挂钩石油,说明任何货币背后都需要对应。黄金不能吃不能用,其实就是意识形态的产物。能源粮食制造能力和科技才是真正的硬通货,因为随时可以找到买家。一个国家的货币是否有价值,其实看的就是它的背后有没有对应这四种东西。沙特没有制造业,没有粮食也没有科技,但只要能够换到石油,它发行的里亚尔就有价值。至于是否会贬值,则看每张货币背后对应的持有量有多少。

如果滥发单位对应物变少,自然贬值,通货膨胀的本质就是货币对应的硬通货变少了。同样道理,一个地方房产的价值也在于其是否能够带来这四种硬通货,因为真正的硬通货就这四种,所以一切经济活动都要围绕他们展开,要么直接拥有他们,要么为他们的流动提供专业贡献。贸易物流金融服务等一系列的产业就是这样诞生的。而有了产业就需要人,参与到这些产业之中的人口也就成了有价值的人口,而有价值的人才会让房产有价值。也就是说,房产的价值是假,人的价值才是真的,一个白领只有月赚数万元,他才有可能拿钱出来在一线城市买房。

相反,如果他跟上述四种硬通货产生不了任何关系,既不能生产,又没有交易,那么他在经济学上就丧失了价值。别说在一线城市买房了,就是租他也租不起。这就是房产是否有价值的根本问题,用这个思路去评判个城市,我们就能观察到这个地方的房产是否真具有价值。比如深圳出口业高度发达,联通世界提供了强大的制造能力和极高的科技转化能力。简而言之,这里能生产硬通货!上海东亚最好的港口城市,位置绝佳,背靠富庶的长三角,本身制造业强大。

也就是说上海不仅能够作为硬通货的交易场所,其本身也是原产地。北京中国的政治中心科技和制造能力也很强大,同时可以决定让不让你生产和交易硬通货。这些是中国房价最高的地方,仔细看看,是不是每一个都在紧紧围绕这四种硬通货展开交易和服务。换言之,一个地方生产和交易硬通货的能力越强,这个地方的住房就越值钱。但另一方面,随着房产价格越来越高,越来越多人挣的钱还不够买房子,反过来也会制约这个地方的再生产能力。要讲明白这个问题,我们得先一起来看三组数据。

第一来看新房价值统计显示,2016-2018年房地产企业总负债为13万亿,前面的负债已经变成了房子,我们暂且认定都已销售新的13万亿,就可以说是新增的商品房。再来看看中国老百姓手上的钱,2018年城镇常住人口8.3亿,成收入减支出的差额人均余额1.3万元,总节余大约十万亿元人民币。最后看看存量房产,截止2017年,中国城镇住房总量接近300亿平方米,城镇人均居住建筑面积37平方米。从存量上看,房子已经不是稀缺资源了,倘若人们把所有的结余都拿出来,买房,也还是买得起的。

只是那样一来,对于消费需求端将是一场灾难,看清这些数据和大势,也就不难明白房企因何在这个关口裁员了。走到今天,房企的日子确实是没有过去好过,花式裁员说明他们的资金压力很重,销售端和市场的情况,他们比我们了解的多得多。各位都知道央行在放水,房企又岂会不知?所以今年不少人说,股市之后房事会再涨一波,明显是不太可能的。但是中国会不会把房地产给弃之不用,其实对于中国房地产就是个尿壶,每到中国经济受不了的时候,总会把它拿出来用一用,可是用的次数太多,以至于容纳了太多了资金,如果房地产瞬间衰落,那么涌出来的这些资金跟央行放出的货币叠加,那就真是要进入超级通货膨胀。

所以稳房价才成为了如今中国的第一要务。当然加杠杆炒房的人就惨了,如果不大涨,他们的现金流根本扛不住多久。这也是很无奈的一点,在中国做投资只能跟着政策走,房住不炒可不是说着玩的。总的来说,无论是对买房人还是房企来说,这个行业杠杆套现赚快钱的时代已经过去。

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