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房企被禁止降价卖房,可真的有用吗?

2019-03-08 13:33:41

中国楼市的限价政策大家应该都很熟悉,这是一种为了抑制房价暴涨,限制商品房价格上限的政策!

结合限购手段,一手按住开发商,一手按住炒房客,让房价在范围内小幅波动。中国的限价政策始于2016年10月,当时全国主要省会城市负责人以干预的房价拉了一根红线,意味着价格标准就在这里了,后面新楼盘的开盘价不能超过这个水平。但是限制房地产企业不准打折,降价又是怎么一回事!

最近,江西省赣州市赣县住建局向开发商下发了一份通知,要求房企停止低于申报价格的特价房销售。整顿主要分三方面,第一是所有开发企业立即停止特价房销售,所有特价房销售前必须上报住建局和物价局审批。第二是自3月3日开始,同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。第三,所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施,上报住建局综合股进行备案。也就是说当地通过了网签审批的特价房源不准卖了。

还没审批的,如果房企敢降到低于2月份水平也不准卖。可见这是赤裸裸的不准房子打折了!地方政府稳住房价的心情,犹如母亲呵护孩子般殷切,教廷特价房自然也可以起到维持房价稳定的作用。而且相比楼市大涨地方,其实更怕楼市下跌,一旦土地收入下降,财政收入也会锐减。干县城是赣州下面的一个小县城,如今已经并入赣州,成为了一个区。虽然曾是一个小县城,但价格却毫不逊色,干线的楼盘,价格基本上都是七八千左右。2月份江西赣州的房价到底是个什么水平呢?

根据中国指数研究院发布的百城房价数据显示,2019年2月,赣州新建住房均价为8215元每瓶,叫停特价房,一方面可以减少维稳压力,但更重要的还是为了维持房地产市场的繁荣稳定。土地好卖,地方财政收入也充裕一些。不仅是江西,去年下半年以来,多地都出现了禁止特价房的情况。2018年10月,安徽合肥某楼盘每平降价6000元,在房产局调研后被强制调回了2万每平。前段时间,江苏邳州市房地产商会发布文件批平,邳州个别楼盘出现了以低价扰乱市场不正当竞争的情况,销售价格严重低于备案价格,个别楼盘降幅达2000元每平。

随后,邳州房地产商会严厉叫停了房企的这场价格战。2019年1月,芜湖某楼盘每平降价5000元,销售老业主一夜之间亏损100万。随后当地住建委出手叫停降价活动,责令其立马调回原价,否则将暂停其网签。很明显,这些地方的房企想以降价回笼资金,可一旦降价促销,就会被当地有关部门约谈,并已暂停楼盘审批的方式相要挟,开发商被掐住了命门,最后不得不妥协。但是赌注降价真的能达到效果吗?无论三次五见房价,这一时的跌与不跌有一个事实是不变的。

那就是大部分小城市的房价上涨动力主要是棚改货币化拆迁,也就是政府提供给拆迁户一笔资金,由他们去自由市场买卖房屋。货币补偿只要一下来,住房需求就会立即产生,但是房屋供给的反应却是延时的。从拿地建造到销售都需要时间,短时间住房供给有限,而需求暴涨,价格自然就快速抬高了。可是只要货币化拆迁停止,上涨的动力就会失去了很多,房价回落也是可预期的。除了围绕大城市的小城市,会受到大城市吸纳人口的影响,也获得一部分人口流入以外,其他小城市很难找到新的动力支持房价,不同的小城市发展前途会有天壤之别,房价短期看金融,中期看土地,长期看人口,人口才是购房需求最坚挺的因素。

同时人口流入也意味着一个城市的产业集群拥有足够强的竞争力,这些都是颠扑不破的硬实力。况且之前限价的时候,即使价格上限被封死了,很多房企也想办法以双合同和天价茶水费来实现民D石膏,这叫做上有政策,下有对策。难道禁止打折就不会下有对策,禁止打折房只能从形式上限制房企,可以制造虚假消费者,先让甲买家按备案价格把房子买走再以二手房的形式转卖给真实买家。二手房的价格目前还不受行政手段监管,要不了多久就可能出现二手房源大幅上升,而且价格明显低于一手房的现象。

在说这种小县城不让它降价卖,可是房子卖不动怎么办?前面的楼盘都卖不动,那么这些房企就不会继续在这个地方拿地!资金不回流只会拖死小房企,而大房企为了断臂求存,也不会继续投资这部分小城市,资金迟早会从345线回流到一二线城市。一些地方在想办法禁止打折的同时,却还有一些地方还在严格调控房价,不允许上涨。这就是那句经常出现的话,退潮的时候才知道谁在裸泳。2019年的重点在于分化,对城市来说是这样,对房企来说也是这样,对个人来说同样是今年注定是炒房客非常难受的一年。

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