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德州这个冬天不太冷

2019-12-02 08:13:45

2019年德州的冬天,来的有点晚,若不是朋友圈关于降温的信息刷屏,都忘记秋日已过,寒冬临至。11月15日,是德州供暖期起始日,相比往年,今年的11月,温度要高出很多。

相比供暖,更温暖地产圈人心的是德州11月15号土拍。11月15日,德州市区东北城地块与东七地块竞拍,东北城地块因涉及产业勾地以起始价成交。而东七地块竞争激烈,吸引了碧桂园、天泰地产、东海地产、开建地产、金辰地产等多家企业报名。最终历经181轮的竞拍,德州东海地产以586万/亩价格取得东七地块,折合楼面价3999元/㎡。

如果不出意外,这将是德州市区2019年最后一次土拍,截止11月,2019年德州市区共计成交686亩住宅用地,计容建面110万㎡。

每次德州土地出让的信息在头条新闻出现,看到最多的评论是“只知卖地盖楼,不知道引入实体企业”的抱怨。很多人对于政府土地出让难以理解,在城市的建设发展中,各项资金的支出庞大,城市环境改善需要资金,公共设施的建设需要资金,而土地财政成为资金获取的最直接有效的方式。面对市区开发的深入,可出让土地面积的减少,而资金需求总量提升的前提下只能提升出让单价满足资金需求。如同逐渐步入中年的我们,伴随年龄的增长,必须努力的提升自己的月均收入。秋蛾不知生将尽,夏虫焉知冬日寒。入行时机不同,对行业认知则不同,经历整个行业周期的人才知道楼市的顶底和市场的残酷。2014年,入行正值地产行业的寒冬期,寻客源,增渠道,深拓客,各个地产项目绞尽脑汁、费劲心机的提升到访量;首付分期、0首付、送精装等各营销手段齐上阵。2015年,德州地产大鳄豪门地产因资金链断裂,继而导致企业运营停滞,项目转手,国企接盘。经历完整四季的人,才能欣赏到春暖花开、烈日炎炎、秋高气爽、冰天雪地的美景。我们要庆幸自己生于温带季风气候区,能够在一年经历四样时光,同时练就了自身抵抗寒冬,忍受烈日的本领。曾在3月份朋友圈发信息说,楼市的高涨将会带动物价的上升,很多人嗤之以鼻,说国家不会允许物价上涨。但,扼制房价上涨的口号我们已经喊了几十年,房价还是上升依旧。经济只能持续向好,而持续向好的背后需要一种力量支撑。

土拍结束, 东七地块3999元/㎡的楼面价让行业沸腾,很多人在小房嘚啵嘚交流群里说这样的成本,售价或突破1.2万/㎡。以近年德州市区成交的刁李贵地块做对比,中梁金麟府地块以533万/亩,楼面价3476元/㎡的楼面价取得,两者的容积率相似,在产品搭配方面预计也将相同,中梁金麟府项目开盘正处市场顶峰期,高层售价8500元/㎡,洋房均价9500元/㎡。两地块楼面价相差600元/㎡,按照当下工程成本比前期上涨400元/㎡,合计1000元/㎡,售价何以突破1万2元/㎡?在过去的文章中提过,房价是由成本决定还是由市场决定?若是由成本决定,那么前期低价拿地的项目售价与后期高价拿地的项目为何相近?若是市场决定,那么拿地价格再高,其售价是否能突破客户承受力限制?面对市场的波动变化,更多的客户选择观望,深入的分析,客户更多的报复性观望,对于某些刚需购房者而言,既然已经买不起,那就再等等,或是拖延心理在做隧,或是无声的抵抗,虽然会买,但不会这么痛快的去买,的确需要,故意拖延,购房者与开发企业形成两个对立的角色。2017年,德州的房价逐步攀升,两年间房价高涨,客户恐慌性购房,导致多数购房需求前置,提前透支了购房需求,市场进入客户培养期。当下观望的客户,一部分是个人承受力的确有限,面对高额首付和房贷望之莫及,另外一种则是非急性刚需,可买可不买。作为四线城市,缺少地铁及频繁新建商场、医院的利好,教育资源成为影响房价的重要因素。实验小学的学区房,依靠优质教育资源,价格一路上涨,东侧的华戎银泰项目价格以17000元/㎡的价格,成为德州最贵的房子。而影响德州楼市的因素 除了市场的变化,还有市长的变化。据媒体信息,11月29日下午,山东省十三届人大常委会第十五次会议经过表决,决定免去陈先运的山东省民政厅厅长职务,决定任命刘炳国为山东省民政厅厅长。

自2011年1月到2019年11月,德州9年间,已更换4任市长,即将迎来的是第5任。

本次的土拍,明为市场自由竞争,但更多是领土的守护。本土企业对于市场的守护;运作企业对于成果的守护。面对外来企业入侵,本土房企对于领土的坚守。2016年以来,多数品牌企业选择在全国三四线城市下沉深耕,德州也赢得众多地产企业的关注,中梁地产、绿地控股、世茂地产纷纷落地德州市区,在有限的市场下分得一杯羹。而在外来房企的不断侵入下,以东海地产、嘉泰地产、联强地产等本土房企努力保护自身原有市场,。无论本土房企还是外来大型房企,都在面对着市场下滑的考验,依靠各自优势砥砺前行,本土房企深耕州城积累大量资源,同时拿地多为自有资金,压力较小;而品牌房企在管理及效率方面相对成熟。

德州市区发展一直处于城市的扩张中,经开及高铁新城建设突飞猛进,但伴随扩张继续,城市扩张受到边界的限制,同时伴随经济的增速下滑,购买支撑力不足等因素,新区配套建设缓慢,外拓遭遇瓶颈,城市发展由外延式转为内部空间质量的提升,提升城市空间利用效率成为城市发展的重要问题。近年,德州中心城区城市化与城市更新在同步发生,高铁新区外延发展,市区老城拆迁改造,旧厂以及成中村开始逐步拆迁。近期,德州堤岭村、池口村、齿轮厂西侧、杏园村开始陆续拆迁。前期拆迁的小东关、宏力宿舍区域已出让成交。伴随中央棚改政策力度的缩减,地方棚改的资金压力加大,城市更新与城中村拆迁由过去政府主导变为市场主导,多方参与,例如小东关地块、宏力宿舍,企业出资,政府拆迁,企业建设安置,政府回购。拉长时间尺度看发展,这是地产人的首要格局思维观,行业利好期,不骄不喜,分清个人能力还是行业所趋;行业冰封期,苦练内功,扎实基础,从容应对。2019年,最后的一个月,最后的31天,总结以往,过去一年,或者说过去几年,世界正在以肉眼可见的速度变化,滴滴快车、手机支付、高铁东车、房价,城市也在悄无声息的发生着变化,而活在其中的我们自身又变了多少,又成长了多少?

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