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恒大、碧桂园双“动作”,又一场地产恐慌

2019-03-06 17:16:42 作者:股事茶妹妹 来源:雪球

有人说楼市是一个炒作盛行的市场一边是楼市回暖一边是恒大打折出售碧桂园裁员地产寒冬期持续到底真相是什么

据近期21世纪经济报道深圳多套上亿豪宅被认购8000万豪宅被秒光疑似楼市回暖的信号另外还有多则消息有此体现具体包括燕郊二手房均价比年前上涨楼市要回暖了广州再出新地王南京3000人看房团等消息

仅从字面上看似乎楼市的暖春终于到来了另外据CRIC不完全统计当前全国约20城不同程度的放松了楼市调控同时多个城市也下调了首套房贷利率这也一定程度上推动了各地楼市回暖

但另一方面我们看到的却是碧桂园2019年1月销售额同比去年腰斩而万达则打包卖掉了全国37家万达百货门店不少媒体甚至用上了碧桂园腰斩于市万达断臂求生的标题如此这般配合着眼下萧瑟的大环境地产恐慌情绪渐浓

类似的声音在这几日又达到了一个高潮

2月28日据澎湃新闻报道碧桂园开始了大规模人员调整不断有区域和员工被洗牌出局有部门已确定裁员50%而在此前的1月4日碧桂园启动了成立以来最大一次规模的高管调动已对集团各重中心的负责人进行梳理更换

另外还有一则惹人眼球的消息就是恒大全国所有住宅项目都能打9折这是恒大老总许家印亲自督战打折卖房虽然不能排除这是一波营销但两家房企拉紧战线也说明了谨慎或许是当下房企的现状

这个问题万科董事会主席郁亮给了很好的回答2月25日郁亮的一则内部邮件在互联网流传开来其中这则邮件的主题依然延续了去年的主题那就是收敛聚焦巩固提升基本盘

而去年9月郁亮就抛出一个结论尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代进入了转折点但这只是一种预测并不知道什么时候会出现真正的转折而今天我们可以说转折实实在在到来了

也就是说郁亮给为给房企的现状下了结论转折实实在在到来了

由此倒也符合媒体报道的地产市场趋冷出现缺钱荒房企集体共迎艰难时刻

我们已经过了那个蛮荒生长的时代也就意味着过了住房短缺的时代根据测算到2020年我国户均套数达到1.1套如此在未来的时期房住不炒就是房地产业最大的政治正确

回顾以往调控政策可以发现自2016年起从中央到地方都陆续出台以打压收紧为基调的调控政策从限购限贷到限售限价等手段都用上了

在各种各样的去杠杆的情况下房企的融资渠道也不断收紧日子自然不会好过

另外推动三四线城市房价快速上涨的PSL发放收紧也就意味着货币化棚改正在退潮这对那些在三四线玩的如鱼得水的开发商而言绝对不是一个好消息居民杠杆增加了房地产去库存的压力增大根据2018年8月媒体报道许多三四线城市去化月数已达相对低位

但是我们要知道支撑三四线城市房价上涨的因素是棚改货币化而不是什么经济增长产业汇聚人口流入等这种需求本身就存在一个获利的空间一旦棚改货币化退潮给房企带来的影响也是巨大的

向来人们都有买涨不买跌的特性从楼市投资的角度持有2-3年之后再出售才是合理的投资周期

既然没有财富增长的想象力也就没有了投资的需求更多的人会转向观望

另外回到最初的话题部分城市短期升温部分项目热销的现象并不能说明总体的市场回暖市场下行调整的大趋势还在

燕郊楼市回暖有两个因素的叠加业内人士称一方面燕郊房价大跌过后调整比较充分另一方面是近期有一些利好政策释

深圳8000万豪宅秒光这是富人的游戏同时这也是个案南京3000人抢房也是某平台组织的例行商业活动不能反映回暖的这个现象

有专家提出房产长期看人口中期看土地短期看金融在这个框架大概能够反映出中国的房地产市场现状

如果要探讨2019年开春楼市是否回暖那么人口因素可以暂时不计

从土地市场层面来说就是城市土地供给问题不过楼市的火热并不是全国性现象

根据华尔街见闻最新全国土地市场交易情报显示2019年1月全国300个城市土地出让金总额为3266亿元环比减少39%同比减少15%而上年同期300城市土地出让金同比增长了43%

随着调控的深入房企的利润空间被压缩房企拿地也愈加谨慎所以2018年的土地市场流拍比例达到了一个顶峰

界面指出楼市的降温让不少地方政府预计今年卖地收入将大幅减少财政压力进一步加大城市建设支出可能吃紧

而短期来看金融几乎锁死了整个楼市的流动性包括限购限价限售等种种手段

有机构指出在经济下行的背景下房地产企业融资成本上升融资难度加大

同时它还指出2019年开年以来房地产行业融资额显著高于去年同期融资成本大幅攀升房地产行业的现金流趋紧

尽管2019年的房产调控政策以稳为主有逐步放松的迹象但从各房企公布的1月份成交数据来看整体销售金额普遍下滑

那么碧桂园 自己活下去所以正如媒体说的有房企拼命从三四线往一二线撤有房企出售项目缓解资金压力或引进战略投资者以股换资金……种种信号下房企的分水岭真的来了

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