有人说，楼市是一个炒作盛行的市场。一边是“楼市回暖”，一边是恒大打折出售，碧桂园裁员，地产寒冬期持续，到底真相是什么？
据近期21世纪经济报道，深圳多套上亿豪宅被认购，8000万豪宅被秒光，疑似楼市回暖的信号，另外，还有多则消息有此体现，具体包括“燕郊二手房均价比年前上涨，楼市要回暖了”、“广州再出新地王”、“南京3000人看房团”等消息。
仅从字面上看，似乎楼市的暖春终于到来了。另外，据CRIC不完全统计，当前全国约20城不同程度的放松了楼市调控，同时，多个城市也下调了首套房贷利率。这也一定程度上推动了各地楼市“回暖”。
但另一方面，我们看到的却是，碧桂园2019年1月销售额同比去年腰斩，而万达则打包卖掉了全国37家万达百货门店，不少媒体甚至用上了“碧桂园腰斩于市”，“万达断臂求生”的标题，如此这般，配合着眼下萧瑟的大环境，地产恐慌情绪渐浓。
类似的声音，在这几日又达到了一个“高潮”。
2月28日，据澎湃新闻报道，碧桂园开始了大规模人员调整，不断有区域和员工被洗牌出局，有部门已确定裁员50%。而在此前的1月4日，碧桂园启动了成立以来最大一次规模的高管调动，已对集团各重中心的负责人进行梳理、更换。
另外，还有一则惹人眼球的消息，就是恒大全国所有住宅项目都能打9折。这是恒大老总许家印亲自督战打折卖房，虽然不能排除这是一波营销，但两家房企拉紧战线，也说明了，谨慎，或许是当下房企的现状。
这个问题，万科董事会主席郁亮给了很好的回答。2月25日，郁亮的一则内部邮件在互联网流传开来，其中，这则邮件的主题依然延续了去年的主题，那就是“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
而去年9月，郁亮就抛出一个结论：“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折实实在在到来了。”
也就是说，郁亮给为给房企的现状下了结论：转折实实在在到来了。
由此，倒也符合媒体报道的地产市场趋冷、出现缺钱荒，房企集体共迎艰难时刻。
我们已经过了那个“蛮荒生长”的时代，也就意味着过了住房短缺的时代，根据测算，到2020年，我国户均套数达到1.1套。如此，在未来的时期，房住不炒就是房地产业最大的政治正确。
回顾以往调控政策可以发现，自2016年起，从中央到地方都陆续出台以“打压、收紧”为基调的调控政策，从限购、限贷到限售、限价等手段都用上了。
在各种各样的去杠杆的情况下，房企的融资渠道也不断收紧，日子自然不会好过。
另外，推动三四线城市房价快速上涨的PSL发放收紧，也就意味着货币化棚改正在退潮。这对那些在三四线玩的如鱼得水的开发商而言，绝对不是一个好消息。居民杠杆增加了，房地产去库存的压力增大，根据2018年8月媒体报道，许多三四线城市去化月数已达相对低位。
但是，我们要知道，支撑三四线城市房价上涨的因素是棚改货币化，而不是什么经济增长、产业汇聚、人口流入等，这种需求本身就存在一个获利的空间，一旦棚改货币化退潮，给房企带来的影响也是巨大的。
向来人们都有买涨不买跌的特性，从楼市投资的角度，持有2-3年之后再出售才是合理的投资周期。
既然没有财富增长的想象力，也就没有了投资的需求，更多的人会转向观望。
另外，回到最初的话题，部分城市短期升温、部分项目热销的现象，并不能说明总体的市场回暖。市场下行调整的大趋势还在。
燕郊楼市回暖，有两个因素的叠加，业内人士称，一方面燕郊房价大跌过后调整比较充分，另一方面是近期有一些利好政策释。
深圳8000万豪宅秒光，这是富人的游戏，同时，这也是个案。而“南京3000人抢房”也是某平台组织的例行商业活动，不能反映回暖的这个现象。
有专家提出，房产长期看人口，中期看土地，短期看金融。在这个框架，大概能够反映出中国的房地产市场现状。
如果要探讨2019年开春楼市是否回暖，那么人口因素可以暂时不计。
从土地市场层面来说，就是城市土地供给问题。不过，楼市的火热并不是全国性现象。
根据华尔街见闻，最新全国土地市场交易情报显示，2019年1月，全国300个城市土地出让金总额为3266亿元，环比减少39%，同比减少15%。而上年同期，300城市土地出让金同比增长了43%。
随着调控的深入，房企的利润空间被压缩，房企拿地也愈加谨慎。所以，2018年的土地市场流拍比例达到了一个“顶峰”。
界面指出，楼市的降温，让不少地方政府预计今年卖地收入将大幅减少，财政压力进一步加大，城市建设支出可能吃紧。
而短期来看，金融几乎锁死了整个楼市的流动性，包括限购限价限售等种种手段。
有机构指出，在经济下行的背景下房地产企业融资成本上升，融资难度加大。
同时，它还指出2019年开年以来房地产行业融资额显著高于去年同期，融资成本大幅攀升，房地产行业的现金流趋紧。
尽管2019年的房产调控政策以稳为主，有逐步放松的迹象，但从各房企公布的1月份成交数据来看，整体销售金额普遍下滑。
那么碧桂园 自己活下去，所以，正如媒体说的，有房企拼命从三四线往一二线撤；有房企出售项目缓解资金压力，或引进战略投资者以股换资金……种种信号下，房企的分水岭真的来了
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