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有恃无恐的德州楼市

2019-11-08 09:40:28

陈奕迅在歌曲《红玫瑰》里有一句歌词“得不到的永远在骚动,被偏爱的都有恃无恐。”

10月17日,德州市区挂牌出让东北城地块、东七地块两宗商住用地,再次点燃了众多地产企业骚动的心。

被点燃的热情

挂牌的两宗土地,位于新老城区的交接区域,南北呼应,地块一位于东北商贸城东侧,东临岔河西快速路,北邻萱蕙路,南邻德州学院,虽在生活配套方面稍有逊色,但环境及交通方面优势明显。

地块二位于经开区,大业锦绣阳光城的东侧,原东七村村址。

(东北城地块)

(东七地块)

两宗土地的挂牌,激起了开发企业的拿地热情,无论是本土房企还是外来企业,磨刀霍霍。

的确,2015年以来,德州市区挂牌出让的百亩以上的住宅地块寥寥可数。

2016年,津德利商贸以372万/亩的价格取得蔚来城北侧地块,在当时的环境下,众多德州地产从业者觉得不可思议。

崇德公馆项目地块信息)

而在第二年,也就是2017年的9月份,刁李贵地块被中梁地产以536万/亩的地块取得,人们回头再看,发现很值。

然而在销售中,崇德公馆项目也许是受到邻居蔚来城的感染,坚持溢价,卖成了现房。

而其高层以一万二三的均价拉升了蔚来城及周边一手及二手房的销售价格,不久前,蔚来城三期放出开盘信息,却打出了8500元/㎡起的价格,坑了曾提升其售价的邻居。

此次挂牌,影响醉大的应该是与津德利同在2016年拿地的大业锦绣阳光城项目。

2016年9月,德州大业地产以均价191万/亩的价格取得项目地块,时隔三年后,其东侧东七地块挂牌,挂牌起始价便达到了366万/亩。

(大业锦绣阳光城项目地块信息)

有恐无惧

如果非要给德州此轮房价周期找一个起始点,那应是万达华府三期的开盘,2017年4月份万达华府三期各楼栋接连认筹开盘,而每次开盘的价格,节节升高,从第一次开盘5500元/㎡的均价,到醉后一次加推到了9000元/㎡的价格,涨幅接近一倍。

2017年9月份,刁李贵地块的土拍,再次将德州市区的楼市助推一层楼,而在2018年下半年以后,即使市场不断的下滑,但地产企业的信心依旧十足,而这种底气来源于市场的供需失衡。

截止10月底,德州市区住宅供应货量为162万㎡,接近2018年的全年供应量,然而相比市区每年近200万㎡的销售签约量,依旧有近40万㎡的缺口。

近年来,德州市区供货量的持续低位,让时期的开发企业底气十足。

土地市场方面,2019年,德州市区共计成交355亩住宅用地,计容建面58万㎡,相比于年住宅去化量有着巨大的空缺。

而加上此次挂牌未成交的两宗土地,可供应货量合计也仅为111万㎡。

土地的供货少,导致住宅货量的供应少,货量少,继而供不应求,价格不断攀升,开发企业有恃无恐。

当然,伴随价格的不断攀升,导致购房群体范围和数量不断缩小。

市场,将在价格与数量之间寻找一个平衡点。

进入2019年,房地产市场的热度下滑,德州部分县级土地市场接连流拍,而市区的土拍依旧火爆。

供地少、供货少,让市区的地产企业们有恃无恐。

地产围城

相比于山东其他地级市,德州市区落地的品牌开发企业屈指可数,外来企业,不断寻找机会挤入德州市场。

城里的人想出去,城外的人想进来。

外来房企使劲进入德州,而本土房企也在努力的走出德州。

2018年,东海地产分别在济南、济宁拿地。

2019年4月,德兴地产联合荣信地产济宁梁山拿地。

2019年9月,嘉泰地产取得天津住宅地块。

2017年开始,各大品牌企业努力寻找机会,进入德州市场,先是中梁取得刁李贵地块,继而绿地取得高铁片区地块。

在德州县级已经取得7子的碧桂园也在不断的寻找机会进入市区。

时间便是金钱

品牌企业优势在于效率,2018年12月在高铁片区拿地的绿地控股,在2019年的4月便开盘销售,截止10月底,已取得45万㎡的销售许可,而同时拿地的黑马地产,牡丹华都项目依旧停留于未取销售状态。

(数据来源于山东政务服务网)

房地产行业,时间便是金钱,拿地后,快速的施工,借助市场利好销售去化,若稍有,错过了醉好的时期。

的确,德州楼市货量供应不足,让市场得以支撑,但伴随土地供应的增加,住宅供应的增多,利好开始逐步褪去。

市场的假象

11月15日,挂牌的两宗土地将进行竞拍,而这则是市场走向的标志,但可参考度能有几何,我们无法预判,但此次是外来房企进入德州的机会。

从现有的信息来看,此次土拍热度依旧,除了努力挤入德州的外来企业,还有亟需补货的本土房企,同时,还有凑热闹的房企。

某些前期高价拿地或周边有在售项目的企业,为了自身的利益,虽无真是拿地意向,但面对自身未来的竞争地块,一定不会允许低价成交。

很多人认为地价高,房价一定会高,对于小型房企而言,也许是的。但伴随企业规模的扩大,这种定律将会被打破,在市场的不同时期,大型房企会在现金流与利润之间权衡。

近期,陵城区的碧桂园项目因为降价优惠导致维权,2018年其以350万/亩的价格取得万家地块时,让周边的项目感受到一片利好,有碧桂园的高地价,自己坐收渔翁之利,时过境迁,当下碧桂园项目的一次次降价,让周边项目后背感受到阵阵寒意,没有拉升房价,反而成为了降价的引领者。

对小型房企而言,或许一两个项目将是全部身家,而大型房企,一个项目只是百分之一,面对市场下滑,放弃一个项目利润,换取现金流,支撑其他2-3个高利润的项目,这就是所谓的顾全大局,而小房企的大帐就是这两三个项目,抗风险的能力稍有不足。

一样的碳原子因排列结构不同,而分别成为钻石和石墨,同样的地块在不同的运营环境中,醉后的效应亦呈现出云泥之别,新的市场环境下,有的企业天地正广阔,有的企业却生死存亡时。

11月15日的土拍,将是2019年德州楼市的总结之篇,也是德州楼市2020年的风向标志。

是本土房企疆土守护,还是外来房企跻身而入,土拍结束方知晓。

而德州市区楼市的这种有恃无恐能够坚挺多久,开发企业的底气是否会持续十足,唯看后期供地量。

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