红利渐消，给予德州本土开发商的时间还有多长？

2019-03-05 07:58:14

在中国，有80%的城市，人们在抱怨价格高；

对于德州这座四线城市，也不乏众多的购房者开始为房焦虑，房价的上涨，让几家欢喜几家愁。

然而伴随市场环境在发生改变，对于地产企业的各项利好正在减弱或消失。

购房者的焦虑开始向开发企业传播，开发企业、购房者陷入“两难境地”。

2019，市场的变化，给予本地开发企业的考验愈加严峻。

人口增长红利减弱

人口增长是决定地产行业需求量的重要指标，某个区域人口数量增加主要由自然增长率、农村人口进城（人口城镇化）及流入人口决定；

德州作为标准的人口净流出型城市，人口的增长主要依靠自然增长率的支撑。

根据德州卫计委网站数据显示，2018年，德州市新出生人口相比2017年，减少近2万人，自然增长率从10%降低至6.71%；

2016年，山东放开二胎政策以来，德州新出生人口达到新高，但伴随部分二胎意向较高的家庭生育后，2017年出生人口出现降低，在2018更是下滑。

二胎家庭的减少，市场对于三室大面积户型需求量减少，同时改善类客户换房需求也在降低。

同时，伴随经济的推动，市区房价的上升，农村进城人口减少，城镇化速度放缓。

经济增速换挡

2018年，德州市GDP增速6.7%，相比2017年，降低了0.6%，经济的下滑，导致经济对地产行业的推动力下滑，面对经济的调整，我们需正视宏观经济的趋势，同时侧面也表现出，国家在努力摆脱经济对房地产行业的依赖，面对下行，未再次借助房地产来刺激拉动经济的上升。

固定资产投资方面，增速由过去的8%，降至7.3%；

棚改、去库存红利消退

2019年山东省政府工作报告中提到，2019年山东省开工改造棚户区21万套，而与之相对应的，2018年山东全省共开工改造棚户区84.3万套。从84.3万套到21万套，这不是一个腰斩的问题，是两个腰斩的问题，一下子减少75%。

山东省棚改量的减少，将会大幅减少德州市区域的棚改数量，对于楼市而言，部分因棚改货币化安置而产生的需求正在迅速的减少；

同时，在2014-2016年轰轰烈烈的去库存要求下，整体大环境调控政策放松，到2017年初，市场的库存大量减少，去库存目标基本实现，“限购全面放开，信贷宽松，税收优惠，购房补贴”等去库存时期的政策红利正在消失。

调控政策分化

2019年初，部分一二线城市调控政策开始出现松动，对于三四线城市，将是一种考验，部分因限购政策被挤压到三四线购房的客户开始回流；

未来，伴随房地产市场逐步冷却，部分一二线城市的限购、限售等调控政策预计将逐步取消；

而这些政策的取消对于一二线城市是红利，但对于三四线城市将是考验；

1、限购政策

市场火爆期，实行限购政策的多为一二线城市，继而导致部分无资格购房的客户被挤压到三四线城市购房，但限购的取消，将会导致部分客户回流，将原本购买的三四线城市房子的客户开始甩卖变现，继而购买一二线城市的房子，这将导致三四线城市的客户需求量减少，但对外销售的房源增加，让原本市场下滑的三四线城市，更是雪上加霜。

2、限售政策

某些政策在市场火热期的时候，是为了限制市场，而到了市场下滑期，则是为了促进市场稳定；

限售政策，在市场的上升期，是为了遏制某些投资类客户，延长投资者持有时间；

而在市场下滑期，是为了防止前期已经购房的投资类客户大量出手房产，继而导致市场供应量大幅挤压，市场价格下滑较快。

德州在2017年10月份发布全市限售政策，但伴随市场的冷却，在市场火热期出现的调控政策预计将陆续取消，例如菏泽取消限售，限售的取消将导致市场一手期房与二手现房产生竞争，客户分流，一手房去化难度加大。

市场需求下滑

伴随房价的上升，市场所能承受首付和后期贷款压力的客户愈加减少，部分刚需类客户观望情绪高涨，

虽然市场在发生变化，售楼处也的确会有很多强烈购买意客户在看房，但众多的购房者是手里拿着各种渠道凑齐的首付，去购买后期月供高于自身月收入的房子，房子的支出和他们自身实际的购买力远不匹配。

这种风险，销售顾问是能够感觉到的。

成本上升，门槛升高

1、土地成本

2017年开始，伴随房价的身高，德州土地市场走热，地价迅速升高，从400万地王，到700万/亩，再到1067万/亩

三四线城市短期的市场火爆，导致开发企业对未来市场预期过高，在土拍中，过于激进，激烈的土拍竞争致使地价飙升，地王频现，德州土地市场楼面均价在2015年后，近三年提升近1500元/㎡；对于本地大量的小规模地产企业，拿地资金变为一种高门槛。

2、建安成本

在全国轰轰烈烈的“去产能”‘严环保’的形势背景下，能够生产的企业数量减少，房地产原材料供不应求，价格迅速升高。

同时，工人的工资成本也在提高。

3、资金成本

伴随政府对房地产企业监管的力度加大，对于以往的银行、基金、信托等融资渠道一一被封堵，地产企业融资难度再上一层，部分房企的融资成本达到年息18%。

成本上升，房价虽上涨，但房企的利润也同时在被压缩，另外，伴随税收监管制度的逐渐完善，房企以往的高利润模式已成为过去。根据地产行业经验，正常交税的地产企业，纯利润率不会超过25%。

市场监管趋严

1、备案价格

2017年10月，德州市政府发布德州房地产市场调控政策，针对备案及销售价格方面做出明确限制，房企的定价权被严格限制，原本利润预期被压缩。

2017年年初开发企业原有的房价高涨的模式被限制，过往不再。

2、资金监管

2016年，德州市陆续开始启动房地产预售资金监管，对于房地产开发项目预售房源客户所缴纳的房款，其中一定比例需交至政府监管账户，由政府监管。这一措施，保证了房地产企业滥用资金、避免烂尾的同时，对于地产企业资金方面将是一个考验。

3、预售管理

由于政府对房地产行业的监管体制愈加完善，市民对于政府政策的了解加深，房地产市场的预售制度愈加全面，市场无证销售，无证认筹的项目迅速减少，从源头避免烂尾，避免纠纷事件的发生。以往卖楼花，未动工先收钱的现象几乎不存。

4、调控深入

伴随政府对房地产短期调控政策的日渐深入，房地产长效调控机制的日益完善，调控逐步开始因城施策，因地制宜，根据不同城市不同的市场环境，地方政府制定适合区域的调控政策，防范市场风险。

名企入侵，竞争加剧

不可否认，面对外来大鳄的攻城之势，本土房企面临着前所未有的挑战和压力。

2017年，伴随德州房价的升高，以碧桂园、中梁、绿地、新城、恒大等为代表的品牌开发商开始努力挤入德州市场，

在这一轮“过江龙”与“本地虎”的斗争当中，“本地虎”暂时占据上风，东海地产、嘉诚地产、嘉泰地产、德兴地产、德百地产“五大家族”依靠本土优势和手上仍然掌握着的大量土地依旧占据半壁江山，但伴随时间的推移，名企借助品牌、资金、资源优势或后来者居上，如何转型成为目前本土房企研究的方向。

伴随经济对房地产行业的依赖度降低，地产行业所要经受的考验将愈加严厉。

政府所需要的是地产企业的资金和资源。

资金，则是土地价高者得。对于纯住宅地产的项目，政府希望的将是能够获取更多的土地出让金；

而资源，则更多的是第三产业，例如绿地进入德州的模式，借助自身资源，引进产业，同时建设超高层。

无论资金或者资源，这都是本土房企的短板。

危机中寻找生机

虽然德州地产市场，对于本土房企而言，“内忧外患”，不过需要注意的是，仍有很多本土房企坚守阵营、谋求转身，凭借对本地市场的高度熟悉和经验积累寻求逆势突围。

1、方向转型

伴随德州地产行业竞争加剧以及行业门槛的升高，部分地产企业开始寻找出路，部分房企开始转型升级，去地产化，例如德兴地产，开始涉猎创业孵化、投资、教育、生物科技等领域。

与部分固守本土的开发商相比，也有不少开发商兴致勃勃地往外发展‘例如东海地产进入邹城、济南，德兴地产拓疆济宁梁山，金辰地产落地河北故城。

2、打造核心竞争力

部分房企借助前期的经验及资源积累，探索自身核心竞争力，获得地产开发机会，例如德百地产，借助自身商业资源优势，在齐河、夏津、乐陵、宁津等地先后开发建设德百广场，同时捆绑住宅用地开发；

3、抱团取暖；

在外来开发商的冲击下，本土开发商们纷纷开始寻找转型突围之道。许多本土开发商与外来品牌开发商合作，利用本土资源优势，为外来开发商提供土地等生产资料，外来品牌开发商则提供生产技术和品牌，达到最高利润化。例如永锋地产借助绿城品牌，合作开发多个项目；

与此同时，也有本土品牌开发商走“抱团”合纵对抗外来品牌开发商的道路。例如，德州东海地产与德州德达城投联合取得陵城区西关地块；

发展建议

1、坚守精耕，突出重围

对于大型地产企业，碧桂园、恒大地产、绿地控股等更加注重的是高周转模式开发，而高周转模式下的项目开发建设，不可避免的将会导致品质的下降。

同时，对于本地客户及市场调研的缺乏，多以集团模板式复制性产品设计难以打造真正符合本地客户的产品，这将是本地房企突围的点。

部分本地房企开始从项目品质方向发力，借助多年本土开发的客户积累和社会口碑，抢占市场。

2、向专业迈进

标准化、系统化，是本土小型房企的短板，本地房企决策的一言堂，相比大企业的种种繁琐流程，的确在效率方面明显加快，但也容易导致企业无法更加适应行业的变化，应对危机，行业的专业度方面缺失严重，同时从业人员的参差不齐，也是导致水平难以提升的阻力。

对于本地房企而言，需加强自身的专业化、标准化，同时加强人才的引进与培养，能用人、用能人、人能用。

3、探索核心竞争力

面对各方变化所带带来的生存压力，本土房企需探索寻找自身市场核心竞争力；

借助自身本土资源，在人脉、土地、产品营销方面拓展资源，在产品品质、施工、社区理念、物业等方面打造自身的优势。

同时，在地产行业的上下游，寻找更加适合自身发展的立足之地；

4、侧重短平快项目

“短平快”，这一词汇常用来形容开发项目投资少、周期短、见效快、效益高，对于本土小型房企而言，由于资金实力、去化能力有限，可适度向小而精的项目进行倾斜，小项目，占用资金小，灵活度高，去化周期短，能够更加抗市场风险。

本土房企与品牌房企之间，运营的方式，以及策略存在众多的不确定性，但无论对于本土企业，还是品牌名企，面对行业的调整，市场下滑，都是巨大的考验，相比于品牌房企，本土房企在运营灵活度，资源方面有着优势，大房企因为项目众多，所覆盖的区域广，行业的波动，让其所经历的风险更大，但品牌房企在成本把控，融资、去化能力方面更胜一筹。

在行业的最艰难期，品牌房企行列中流传的是“不是第一个倒下的，就能够有机会活下去”，因为第一个倒的，被救的机会微乎其微，为了防止整个行业不良连锁反应，整体经济的动荡，一家企业倒下，政府将会出手救市，对于剩下的企业来说，，利好将要来临；