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德州楼市2019三季度报告:行业横盘,压缩虚高,买房利好,土拍遇冷。

2019-10-10 08:19:29

市区货量供应

货量供应方面,三季度德州中心城区货量供应略有下滑,环比二季度减少10万㎡,但相对平稳,截止9月底,市区住宅供应合计达到157万㎡,接近2018年全年住宅供应的167万平米。

供应货量均套面积方面,2019年,各项目新建产品进行户型调整,均套面积有所下降,9月份,市区住宅供应均套面积为104㎡/套。

在过去的文章中曾提到,受二胎政策影响, 2015年开始德州市区住宅供应中,均套面积大幅提升,由2015年的111㎡/套增加至126㎡/套,伴随市场单价的上升,客户承受力影响,大户型产品的销售开始遭受阻力,市场对于小户型产品需求量增高。

从月度分析来看,9月份货量供应相比8月份,减少20万㎡,8月份货量供应在1-9月份最高,达到30万㎡,成为前三季度最高货量供应月份。

市区土地成交

市区土地市场方面,截止9月份,2019年德州市区商品房用地成交4宗,合计402.6亩,其中住宅用地300.6亩,商服用地102亩。

而成交的4宗土地均为起始价成交,无溢价。

县域土地成交

2019年三季度,德州县级区域商品住宅用地成交18宗,合计1224亩,2019年合计成交56宗,2986.3亩。

三季度,德州县域土地市场相比一、二季度土地成交价格有所上升,但溢价率依旧较低,仅为0.03%。

全年角度分析,截止9月底,德州县域住宅用地成交均价为213万/亩,相比2018年全年降低35万/亩,楼面价降低312元/㎡。

截止9月份,宁津县住宅用地成交最多,为554亩;临邑县成交单价最高,为386万/亩,楼面价2092元/㎡。楼面价方面,齐河县成交价格最高,为2248元/㎡。另外土地溢价方面,除齐河县溢价3.6%外,其他县区基本为起始价成交。

县域土地流拍

三季度,德州县域城市流拍6宗住宅用地,合计432亩,整体起始均价229万/亩,三季度流拍住宅用地接近于一二季度住宅用地流拍总和。

伴随行业的整体遇冷,对于地产企业的考验愈加明显,部分开发企业对市场的期望值下滑,同时外来开发企业将拿地范围收缩,局限于中心市区。

自2017年,伴随土地成交价格的提升,有关部门对土地价格的期望值升高,土地挂牌起始价相比往年大幅提升,甚至部分县市区将土地起始价定至前期市场最高成交价,继而在市场的下滑趋势下,流拍的频率升高。

从流拍地块的起始价来看,二、三季度流拍地块起始均价在230万/亩左右,与二、三季度成交地块成交价基本持平。

市场分析及预判

2019年的下半年,德州房地产市场遇冷明显,同时伴随市场货量供应的增加,项目之间竞争加大。相比于2018年,2019年德州市区货量供应量大幅增加,前三季度供应货量相当于2018年全年货量供应,货量增加继而导致市场竞争加大,部分销售、回款压力较大的项目开始加大优惠力度。尤其部分前期低价拿地项目,借助利润空间大,价格浮动自主性高的优势,促销力度较大。而部分近年高价拿地的项目而言,受项目土地成本、工程成本的影响,利润空间较小,处于被动趋势。同时,市场促销活动的增加,反而导致市场客户观望情绪提高,国庆期间,多数售楼处进行了假期促销活动,但现场客户到访数量相比往年大幅减少。往年常称的“金九银十”,今年成为了“铜九铁十”。市区部分项目为促进去化,开始以价换量,但受供需关系影响,市场整体平稳。县域市场方面,市场下滑明显,多数项目开始选择降价促销,提升回款。市场的下滑,对于部分企业是考验,同样也是发展的良好时机,市场下滑,部分开发企业的信心降低,拿地热情锐减,继而导致土地市场竞争减弱,部分地块多为低价成交。对于前期在市场利好期快速去化取得大量回款的企业而言,当下成为拿地储地的良好时机。而对于购房者而言,市场的下滑调整,成为购房的利好期,市场货量的增加,提升了购房的选择性,而竞争压力的加大,也促使各大项目加大优惠力度,以价换量。

   即将而来的将是年末的第四季度,伴随环保停工潮的来临,市场新增货量将减少,市场项目之间的竞争将减小,但临近年终,企业的销售目标、回款目标完成期限临近,来自企业自身的压力将加大,预计购房的利好期将持续至元旦。

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