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10月8日起房贷利率彻底改变,买房是赚还是亏?

2019-09-25 10:17:36

央行发布公告将调整新发放商业性个人住房贷款利率,自2019年10月8日起执行。

消息发布后,短时间内在全国地产圈引起了大规模的轰动。

(中国人民银行官网截图)

调整后的政策预示着住房贷款以“基准利率”为标尺的时代结束,将与LPR(贷款市场报价利率)相挂钩。

看过公告后,可能大多数人还比较蒙圈,我们先来看一下具体政策。

新政最新解读

央行发布这次公告总共七百多字,共涉及八条规则,下面我们来逐条为大家解读。

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

解读:以后“基准利率”将退出历史舞台,根据市场实时变动。不过约银行约定好加点数值后,办理贷款,无论后期LPR如何变化,在合同期限内,加点数值永恒不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

解读:贷款人在住房贷款期间,可能会因为LPR变动,月供会重新调整。周期最短为1年,也有可能整个合同期限内固定不变。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

解读:这句话说明,以后房贷利率打折的情况将不会再出现,商业银行没有对房贷打折的权利,首套房不得低于LPR,二套房不得低于LPR+0.6%。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

解读:可能还会有第二次加点,换句话说,地方可以提高加点下限,但是不能减少加点的下限。

每个城市不再是统一的标准,应“因地制宜”、“因城施策”。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

解读:商业银行可以根据贷款人的信用资质,具体确定每一笔的加点数值,也就是说信用状况不好,利率可能会更高。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

解读:商业、办公楼、商住性质住房贷款,最低利率不得低于5.45%。

公积金贷款政策不受影响,维持原来不变。

调整后,房贷利率变高还是降低了?

此次利率调整,“房贷利率是上涨还是降了?”这是大家目前最关心的问题。

目前全国的房贷利率制度是:基准利率+浮动比例。 基准利率是一至五年(含五年)期限的为 4.75%,五年以上期限的为 4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,因此现阶段买房基准利率都是4.9%。

在新政后,贷款市场报价利率(LPR)取代了基准利率的概念,而百分比上下浮,也被修改为了固定数值的加点制度 。

先来看一下,LPR是怎么来的?

注:18家商业银行名称

方式是由以上 18家商业银行,结合自身先给贷款利率出一个报价,然后由“全国银行间同业拆借中心”去掉最高的、最低的,计算出平均价对外发布,每月20日更新一次。

根据最新发布(8月20日)的LPR, 一年期LPR4.25%,比原来基准利率降10个基点,比以前老的LPR降6个基点;五年期以上LPR为4.85%。

如果贷款期限按五年以上计算,新政实施后,首套房的利率下限4.85%,相比之前4.90%的基准利率降低了5个基点。

现目前西安,首套房贷利率基本是上浮15-20%之间,即5.64-5.88%,二套房贷利率一般是20-25%之间,即5.88-6.125%。

按照央行负责人的答记者问中提到, 人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。

也就是说现在具体的加点还没有确定,对西安首套房来说,10月8日以后,若加点下限小于79基点,那新政房贷利率(LPR4.85%)小于先行利率(5.64-5.88%),那么将对购房者更有利。

需要注意:LPR每月都是浮动的,各城市之间也有所不同。具体执行利率要根据具体银行、贷款人具体信用情况来最终确定。

房贷利率新政,对楼市、购房者影响不大

此次房贷利率调整,对于楼市以及购房者会有什么影响呢?

央行负责人在昨天下午答记者问中回答道: “全国范围内新发放贷款与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当,此次调整与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”

也就是说,短期内对房地产市场产生不了显著影响,目的是为了平稳房地产预期。

具体到买房人来说,如果你已经签完合同,贷款办理结束,那往后政策无论如何变动,都与你没有关系。

如果是正准备买房,后期贷款时可以添加利率的商定,最少每年可调整一次,该还的月供基本差不多。

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