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七十年房地产砥砺前行 多元发展圆百姓安居梦

2019-09-23 17:24:25

新中国成立70年以来,德州市房地产业从无到有,由小到大,逐步发展成为国民经济支柱产业之一。房地产业的蓬勃发展,使城乡居民住有所居,居住条件逐步改善,为全市经济社会发展做出了突出贡献。

一、德州市房地产业发展历程

(一)新中国成立初期至改革开放前(1949-1977年)

新中国成立初期至改革开放前,国内只有房地产开发,没有商品房开发,实行福利分房和低租金公房制度,政府、事业单位、国营单位负责住房的投资、建设、分配及管理,建造的房屋主要用于内部职工福利分配,不存在房地产市场。

(二)理论突破与试点起步阶段(1978-1991年)

党的十一届三中全会以后,经历了几十载沉寂的房地产业开始复苏。1978年,理论界提出了住房商品化,土地产权等观点。1980年,中央正式提出实行住房商品化政策,允许私人建房、买房及拥有自己的住房,拉开了全国住房商品化的序幕。1982年,国务院在4个城市进行售房试点。这一时期,德州市房地产尚处在探索、起步阶段,房地产开发单位的规模和开发量都很有限。1991年,全市完成商品房投资仅为0.31亿元,商品房施工面积10.93万平方米,竣工面积5.94万平方米,商品房销售面积4.43万平方米。

(三)房地产开发投资扩张与调整推进阶段(1992-1997年)

1992年,邓小平在视察南方期间发表重要谈话,住房制度改革全面启动,住房公积金制度全面推行。房地产开发投资快速增长。1992年,全市完成商品房投资0.86亿元,同比增长173.8%;商品房施工面积25.78万平方米,增长135.9%;商品房竣工面积15.38万平方米,增长158.9%。

1993年底,国家加强了宏观经济调控力度,对过快增长的房地产开发业实行严格的控制措施。1995年,全市共有房地产开发企业25个,房地产开发完成投资1.26亿元,同比增速回落至 35.2%。

由于房地产开发规模扩张过快,超出了当时社会居民购买能力,企业的高投入得不到及时回报,房屋空置面积增加,资金沉淀,市场出现疲软。1996年,德州市房地产开发投资同比下降51.1%,房地产企业个数减少52.0%,房屋竣工面积下降71.2%,房屋销售面积下降73.1%。

为促进房地产发展,使住宅建设成为新的经济增长点和消费热点,国家先后出台了调低利率,正式颁布个人购房抵押贷款办法和以住房公积金、租金改革、公有住房出售为标志的城市住房体制改革政策,遏制了房地产业的下跌态势。1997年,房地产开发投资、销售开始回升,全年完成开发投资1.86亿元,增长203.3%;商品房销售面积14.58万平方米,增长501.7%。

(四)房地产市场化经营阶段(1998年至今)

1998年7月1日,在我国实施多年的住房分配制度结束,住房市场化和货币化时代开启。改革释放了房地产市场潜力,使居民个人成为购房的主体,消费者可以自主选择,企业可以根据需求自主进行市场化开发经营,真正意义上的房地产市场化格局开始形成。

1、市场化起步阶段(1998-2003年)

随着住房市场化改革的实施,福利分房制度下积压的住房需求得到释放,房地产企业开发投资欲望与自主经营能力不断增强,德州市房地产开发市场进入投资、销售高速增长阶段。1998-2003年,德州市房地产开发投资额由4.06亿元快速扩张到23.37亿元,年均增长41.9%;商品房销售面积由22.95万平方米增至108.32万平方米,年均增长36.4 %。

2、市场化提升阶段(2004-2013年)

随着房地产市场不断成熟,自2004年起进入了平稳快速发展的“黄金十年”,产业化水平不断提高,成为经济发展新的增长点。2004-2013年间,德州市房地产开发投资由35.98亿元增至195.82亿元,年均增长20.7%;商品房销售面积由205.32万平方米增至600.53万平方米,年均增长12.7%。其中,住宅销售面积由175.58万平方米增至556.31万平方米,年均增长13.7%,占全部商品房销售面积比重保持在80%左右。

3、新常态宏观调控下的发展阶段(2014-至今)

经历十几年的快速发展,房地产市场结构性矛盾在新常态大环境下也逐渐显现,2014年,德州市房地产开发市场与全国趋势一致,步入调整期。房地产投资增速回落,商品房销售面积下降,库存量高企,企业对市场预期信心减弱造成新开工面积下降。2014年,德州市房地产开发全年完成投资209.79亿元,增长7.1%;全年商品房销售面积451.98万平方米,下降24.7%;商品房销售额180.16亿元,下降23.1%。

为减轻房地产去库存压力,2015年,国家出台了调整二套房首付比例、降低购房贷款成本等刺激市场需求的宏观调控政策。德州市积极响应2015年底中央经济工作会议提出的“去库存”号召,房地产市场保持了平稳较快发展态势,呈现出“稳投资、促消费、去库存”的格局。2018年,德州市房地产开发投资同比增长25.5%;全年实现销售面积815.56万平方米,增长14.4%;待售库存不断吸纳,截至12月末降至86.72万平方米,同比下降32.6%。

二、德州市房地产业发展状况

(一)房地产开发规模不断壮大

新中国成立以来,尤其是改革开放以来,德州市房地产开发规模不断壮大。1991年,德州市房地产开发完成投资0.31亿元。2011年,德州市房地产开发投资突破百亿大关,当年完成投资117.64亿元,同比增长30.4%。2018年,德州市房地产开发项目321个,完成投资299.28亿元。

(二)商品房有效供给不断增多

1991年,全市商品房施工面积仅有10.93万平方米。2018年,全市商品房施工面积达到2855.65万平米,平均每年净增约100万平方米,商品房施工规模快速上涨。1991年,全市商品房竣工面积仅为5.94万平方米。2018年,全市商品房竣工面积达到502.35万平方米,平均每年净增约18万平方米,商品房竣工面积总体呈上升趋势。

(三)商品房销售市场波动上升

受国内外经济形势和国家宏观调控政策的影响,德州市商品房销售市场虽出现阶段性波动,但总体呈现上升趋势。1991年,全市商品房销售面积4.43万平方米。到2018年,全市商品房销售面积712.65万平米,平均每年净增约26万平方米。

(四)房地产企业探索多元化发展

多年来,德州市房地产开发主要侧重住宅市场。2017年以来,面对新的发展机遇,德州市房地产开发企业积极调整战略规划,更加重视以品牌、品质和服务决胜,主动适应新常态、践行新理念、培育新动能,向特色小镇、健康地产等新模式转型发展,积极开发工业地产、创业园区、养老养生、文化旅游、商务及城市综合体等跨界地产,培育新的开发增长点。2018年,全市非住宅投资51.00亿元,占全部房地产开发投资的17.0%。其中办公写字楼完成投资1.93亿元,同比增长77.1%,占全部房地产开发投资的0.6%;商业营业用房完成投资30.96亿元,同比增长5.4%,占10.3%;其他投资18.11亿元,同比增长15.0%,占6.1%。

三、房地产业的发展有力地促进了经济增长和社会发展

房地产业是国民经济中不可或缺的产业,具有高度的综合性,是国民经济中许多行业相互联系的重要枢纽,对区域经济发展有重要的拉动作用。新中国成立以来,尤其是改革开放以来,德州市房地产业蓬勃发展,在推动经济社会发展、改善人居环境、提高人民生活水平、促进城市基础设施建设、加快城市化进程等方面做出了重要贡献。

(一)带动关联产业发展,拉动经济增长

房地产业的繁荣发展,不仅通过增加投资拉动了全市经济增长,而且通过带动关联产业发展,起到了扩大消费、拉动经济增长的作用,成为国民经济发展的重要动力之一。首先,房地产开发投资作为全社会投资的重要组成部分,直接拉动了投资增长,促进了经济发展。其次,由于涉及的产业链长、相关产业多、关联度大,房地产业的蓬勃发展对关联产业的带动效应也十分明显。在房地产业的带动下,建筑业、建材加工业、中介服务、物业管理等行业快速发展。

(二)向社会提供更多的就业岗位

新中国成立以来,房地产业持续稳步发展,吸引了大量人员参与城市建设,直接或间接为社会提供了更多的就业岗位。首先,房地产业本身能够提供一定数量的就业岗位。2018年,德州市仅房地产开发企业从业人员1.30万人(不包括物业管理和房地产中介服务从业人员),连续多年呈上升态势。其次,房地产开发投资能带动相关产业发展,特别是建筑业的发展,从而向社会提供大量的就业岗位。房地产开发投资是通过建筑业企业实现的,而建筑业企业属于劳动密集型企业,有较大的就业容纳能力。2018年,德州市建筑业平均从业人数达10.20万人,其中大部分从业人员来自农村。这不仅带动了就业人数的增加,而且吸纳了部分农村剩余劳动力,对提高农民收入、维护社会稳定起到了积极的作用。

(三)改善居住环境,提高人民生活水平

新中国成立70年以来,德州市房地产业蓬勃发展,为改善百姓居住条件和提升生活品质做出了积极的贡献。众多功能齐备、配套完善的住宅小区相继建成,使居民居住环境得到了有效改善。随着人居环境的改善,德州市人民的安居梦也正在一步步实现。2017年末,德州城市居民现住房人均建筑面积达到33平方米,超过人均30平方米的小康标准;居民家庭中94%有厕所浴室,使用管道天然气、煤气、液化石油气为主要炊用能源的家庭占95.8%,3.5%为电,用煤炭的仅占0.7%。

(四)促进了城市基础设施建设,推进了城市化进程

随着城市化的推进,城镇人口不断增长,为房地产业的发展提供了新的动力。房地产业的蓬勃发展为城市化提供了必要的生产、居住、商业娱乐等活动空间,带动了城市基础设施建设,促进了城市功能和结构的完善,加快了城市化建设的进程。

新中国成立70年以来,尤其是改革开放以来,德州市房地产业蓬勃发展、成果丰硕,房地产开发投资规模不断壮大,市场化水平显著提高,为改善居民居住条件、推动城镇化发展做出了积极贡献。展望未来,德州市房地产业要牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,走持续健康发展之路,不断满足人民群众日益增长的美好生活需要,圆全市人民的安居梦。

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