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德州楼市打响降价优惠第一枪。

2019-09-08 15:34:28

8月初,德州经开区嘉诚东郡项目携手二手房渠道,将项目醉后的3、5、10号楼360套房源,以团购的形势,交2万抵13万进行优惠促销,折合单套房优惠11万,根据购房者提供的信息,成交价格优惠至8600元/㎡左右。此次优惠,成为德州市区打响房价优惠促销第一枪。

不同客群的矛盾

房地产行业作为一个庞大的资金蓄水池,沉淀了太多的资金,每套房屋动辄百万,让消费者慎之又慎,很多的购房者拼其一生,换得一处居所,购房者除了享受居住带来的幸福感以外,另外期待的则是升值。

这就形成了不同群体对于房价态度的决然反差:未购房的群体期待降价,已购房的群体则期望升值。

楼市的考验每一个企业都有自身赖以生存的模式,市场下滑对于地产企业而言是考验,也是成长。对于拥有多年市场经验的地产企业而言,是自身的一次成长洗礼,但对于新企业而言,小小考验却会是致命危机。新入行的企业,公司是新的,但用的人却是老的,老人,除了带来长久积累的经验,还有某些投机取巧的小聪明,而多重小聪明积攒,将会成为倾塌的导火索。某些新企业在成立之初,会通过选择与品牌知名的开发企业合作,学习,取经。例如永锋,德达城投;永锋地产在德州市区的第一个项目选择与绿城地产合作,开发建设绿城百合花园。

而德达城投在取得晶华麦克地块后,也选择了与绿城地产合作,开发建设了绿城德达玉园

而某些企业选择摸索前进,却走了众多弯路,例如德州交通集团控股开发的东方御越庄园项目,在项目的开发过程中出现众多负面,首先在交房时出现问题,后又因质量问题被媒体曝光。

市场的真相

对德州楼市,一直保持一个观点:

市场醉大的支撑是住宅用地供应持续处于低位而造成的供不应求。

8月23日,德州市举行中心城区城建招商推介会,推出9宗土地,合计1600余亩。预计后期市区土地供应量持续低位的问题将得到缓解。

城市总是在不断地变革中才能不断地发生变化。房价的上涨,有人说因为地价的上涨,在交流群及微信中也经常看到,很多人在转发地王等土地成本增加的新闻。

但很多地王的产生,内在原因是房企对未来的市场期望值过高,继而不断抬价竞拍,导致地价的上升。

但,价格是由市场决定,还是成本决定?

价格与销量之间也存在着互相制约和影响的关系。

价格的上涨,缩小了购房群体的范围,改变了客户结构,继而导致成交量降低,如同当下的猪肉市场,猪肉上涨,虽利润提升,但摊位的销售量大大减少,以往火爆的猪肉摊前现门可罗雀。

市场的变化1、供应增加2019年,德州市区住宅销售下证货量增加,截止2019年8月底,德州市区住宅货量供应达到146万/亩,接近2018年全年住宅供应量。项目之间竞争加大,部分项目销售回款压力加大。

2、热度降低2018年下半年开始,德州房地产市场的下滑开始逐步明显,而进入2019年后,四五月份市区多个新项目的开盘,市场竞争开始增大。高铁片区的多个项目开盘,将市场大量的刚需客户基本消化。同时,面对市场的下滑,受“买涨不买跌”的影响,客户观望情绪高涨。

降价的驱动力1、快速回款对于地产企业而言,某些阶段,现金流比利润重要。例如每年度尾期的结款期,公司贷款的集中偿还期,面对巨大的资金压力,多数企业选择促销来提升资金回流,达成资金目标。2、抢夺客户面对市场的下滑,项目销售压力的加大,为争夺市场有限的客户,部分项目开始以价换量。同时市场在售项目,多数为前期低价拿地项目,利润空间大,价格的控制幅度大。3、获取新地块伴随销售的推进,德州市区在售项目多数进入尾盘销售期,开始进行醉后的清盘扫尾,例如嘉诚东郡。同时为了获取新的项目地块,企业必须快速的回款,积攒拿地资金。

降价的内在对于很多的客户看到市场优惠的信息,感觉开发商自损利润,降价销售,开发企业肯定面临巨大的生存考验。然而,地产企业的巨大降幅真的会带来巨大的利润损失么?在房地产行业有两项重要的税项——土地增值税及企业所得税。 土地增值税,顾名思义就是土地增值的费用,销售额减去开发成本,根据利润的倍率来计算税费,对于多数前期低价拿地的企业而言,利润的60%左右是需要缴税的。

另外扣除土地增值税税费以后的利润,剩余其中的25%部分仍需再缴纳企业所得税。行业内,对于地产行业而言,一个正常纳税的企业,其净利润一般不会超过30%。而品牌房企的净利润率能够达到13%  则属于非常优质的项目。所以对于地产项目降价,优惠1000元/㎡,对于开发企业的利润损失也许仅仅是300-500元/㎡。

未来的地产市场不但是一个大鱼吃小鱼,逐步集中化的行业,而且还会有不断的大鱼吃大鱼,企业不但会来自政策的压力,客户消费观念的变化,还有同行之间的巨大竞争。

价格战虽为每一个行业醉不明智的选择,但不同的市场环境,醉不明智的会成为醉明智的选择。

很多时候,我们喜欢用“杀敌一千,自损八百”的典故来形容某种战果两败俱伤,损人不利己,但,换一个背景,如果我方拥兵十万,敌方仅兵一千,自损八百,岂也不是一个非常合得来生意?