8月初，德州经开区嘉诚东郡项目携手二手房渠道，将项目最后的3、5、10号楼360套房源，以团购的形势，交2万抵13万进行优惠促销，折合单套房优惠11万，根据购房者提供的信息，成交价格优惠至8600元/㎡左右。此次优惠，成为德州市区打响房价优惠促销第一枪。
不同客群的矛盾
房地产行业作为一个庞大的资金蓄水池，沉淀了太多的资金，每套房屋动辄百万，让消费者慎之又慎，很多的购房者拼其一生，换得一处居所，购房者除了享受居住带来的幸福感以外，另外期待的则是升值。
这就形成了不同群体对于房价态度的决然反差：未购房的群体期待降价，已购房的群体则期望升值。，
楼市的考验每一个企业都有自身赖以生存的模式，市场下滑对于地产企业而言是考验，也是成长。对于拥有多年市场经验的地产企业而言，是自身的一次成长洗礼，但对于新企业而言，小小考验却会是致命危机。新入行的企业，公司是新的，但用的人却是老的，老人，除了带来长久积累的经验，还有某些投机取巧的小聪明，而多重小聪明积攒，将会成为倾塌的导火索。某些新企业在成立之初，会通过选择与品牌知名的开发企业合作，学习，取经。例如永锋，德达城投；永锋地产在德州市区的第一个项目选择与绿城地产合作，开发建设绿城百合花园。
而德达城投在取得晶华麦克地块后，也选择了与绿城地产合作，开发建设了绿城德达玉园。
而某些企业选择摸索前进，却走了众多弯路，例如德州交通集团控股开发的东方御越庄园项目，在项目的开发过程中出现众多负面，首先在交房时出现问题，后又因质量问题被媒体曝光。
市场的真相
对德州楼市，一直保持一个观点：
市场最大的支撑是住宅用地供应持续处于低位而造成的供不应求。
8月23日，德州市举行中心城区城建招商推介会，推出9宗土地，合计1600余亩。预计后期市区土地供应量持续低位的问题将得到缓解。
城市总是在不断地变革中才能不断地发生变化。房价的上涨，有人说因为地价的上涨，在交流群及微信中也经常看到，很多人在转发地王等土地成本增加的新闻。
但很多地王的产生，内在原因是房企对未来的市场期望值过高，继而不断抬价竞拍，导致地价的上升。
但，价格是由市场决定，还是成本决定？
价格与销量之间也存在着互相制约和影响的关系。
价格的上涨，缩小了购房群体的范围，改变了客户结构，继而导致成交量降低，如同当下的猪肉市场，猪肉上涨，虽利润提升，但摊位的销售量大大减少，以往火爆的猪肉摊前现门可罗雀。
市场的变化1、供应增加2019年，德州市区住宅预售下证货量增加，截止2019年8月底，德州市区住宅货量供应达到146万/亩，接近2018年全年住宅供应量。项目之间竞争加大，部分项目销售回款压力加大。
2、热度降低2018年下半年开始，德州房地产市场的下滑开始逐步明显，而进入2019年后，四五月份市区多个新项目的开盘，市场竞争开始增大。高铁片区的多个项目开盘，将市场大量的刚需客户基本消化。同时，面对市场的下滑，受“买涨不买跌”的影响，客户观望情绪高涨。
降价的驱动力1、快速回款对于地产企业而言，某些阶段，现金流比利润重要。例如每年度尾期的结款期，公司贷款的集中偿还期，面对巨大的资金压力，多数企业选择促销来提升资金回流，达成资金目标。2、抢夺客户面对市场的下滑，项目销售压力的加大，为争夺市场有限的客户，部分项目开始以价换量。同时市场在售项目，多数为前期低价拿地项目，利润空间大，价格的控制幅度大。3、获取新地块伴随销售的推进，德州市区在售项目多数进入尾盘销售期，开始进行最后的清盘扫尾，例如嘉诚东郡。同时为了获取新的项目地块，企业必须快速的回款，积攒拿地资金。
降价的内在对于很多的客户看到市场优惠的信息，感觉开发商自损利润，降价销售，开发企业肯定面临巨大的生存考验。然而，地产企业的巨大降幅真的会带来巨大的利润损失么？在房地产行业有两项重要的税项——土地增值税及企业所得税。 土地增值税，顾名思义就是土地增值的费用，销售额减去开发成本，根据利润的倍率来计算税费，对于多数前期低价拿地的企业而言，利润的60%左右是需要缴税的。
另外扣除土地增值税税费以后的利润，剩余其中的25%部分仍需再缴纳企业所得税。行业内，对于地产行业而言，一个正常纳税的企业，其净利润一般不会超过30%。而品牌房企的净利润率能够达到13% 则属于非常优质的项目。所以对于地产项目降价，优惠1000元/㎡，对于开发企业的利润损失也许仅仅是300-500元/㎡。
未来的地产市场不但是一个大鱼吃小鱼，逐步集中化的行业，而且还会有不断的大鱼吃大鱼，企业不但会来自政策的压力，客户消费观念的变化，还有同行之间的巨大竞争。
价格战虽为每一个行业最不明智的选择，但不同的市场环境，最不明智的会成为最明智的选择。
很多时候，我们喜欢用“杀敌一千，自损八百”的典故来形容某种战果两败俱伤，损人不利己，但，换一个背景，如果我方拥兵十万，敌方仅兵一千，自损八百，岂也不是一个非常合得来生意？
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