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开发商最不想被人知道的秘密,千万别当接盘侠

2019-08-23 08:35:38

这几天,广州恒大拉响了全国性营销第一战。广州市、天津市等二三线城市,竞相出現房价降价潮。房市不景气期下,这场辛酸的“洒泪大清仓处理”开演了。

应对特惠的价钱,项目投资客、刚性需求客按耐不住。只有,在这类十分時刻,人们更应当睁开眼睛好好地鉴别。

房地产商们忍痛割爱减价,表明资产传动链条焦虑不安,急缺加速回笼资金。在这样的事情下,人们会否接手史上醉牛烂的房屋?

房地产企业负债比率那么高,买哪家房地产企业的商品才不容易不了了之?

这年代,要是在房市打了转,絕對会见到各种各样乱扔的广告单:哪些“Top20”、哪些千亿元航空母舰、哪些百亿元大佬……房地产商搞出的名字震响乾坤,好像在喊,买我必须对了。

却不知道,排名榜上的房地产企业统计数据,许多全是“灌水”的。看上去光鲜亮丽的“Top100”,有将会已经『裸跑』。

这儿头,统计数据作假、销售业绩灌水,刷榜无底线的事数不胜数。不小心,我也将会变成“侠之大者”。

01、第一位“骗术”,『瞒天过海』

先讲好多个客观性状况,领略。

文一地产,安徽省的一间当地房地产企业,2018年在中拇指院总榜上,以318亿的销售总额排到第82位。但在别家第三方平台组织克而瑞的总榜上,它的销售总额只能119.1亿,排行142位。

中庚集团,公司总部上海市的一间房地产综合性公司,上年在克而瑞的总榜上,销售总额为232.1亿排第94位,但中拇指院总榜显示信息其销售总额为196亿,只有排在126位。

也有中建东孚,在克尔瑞总榜上是195.4亿的销售总额,排行109。来到中拇指院的总榜上,销售总额达到528亿,排行居于57位……

销售总额动则相距数百亿,排行差别达30名左右,究竟该信谁的?

在这一良莠不齐的制造行业中,聪慧的房地产商们创造发明了“总流量销售总额排名榜”、“全规格销售总额”,吹规模性的泡沫。

说白了总流量销售总额,就是说要是企业股票操盘的新项目,都记入销售总额销售业绩,无论这一新项目真实有是多少股份是归属于这一企业。

说白了全规格销售总额,是把公司连在其合营、联营公司的全部新项目记入销售业绩,不考虑到利益占比和是不是股票操盘。

啥意思?1个新项目如果你参加了,即使你的“全规格”销售业绩,无论你一直在里面占的股权利益有是多少,也无论你有木有在新项目开发设计、市场销售全过程中有过力。

与此同时,新项目经营规模被反复测算,就变成默认设置的“内幕”。长此以往,缪误变成习以为常,假如按此去分辨中国楼市,必定导致错判。

因此,这2个销售总额我觉得都“不能信”。真实醉该参照的,我觉得是依照利益区划归属于每家房地产企业的“利益销售总额”总榜,这算是脱干后的真金子。

上年称为攻克“千亿元”大关的30家房地产企业,拿利益市场销售榜一对比,真实的千亿元公司只有19家。水分大得了不得。

房地产企业喜爱“报团”拿地,俩家、3家一块儿开发设计新项目,乃至有时四家、5家协同,事实上就是说多次“灌水”。

房地产企业20强中的旭辉,2018年在克而瑞总榜上的总流量销售总额达到1625亿,排第15位。可是其具体利益销售总额只能861亿,排第26位,差别十分大。

根据联合开发,房地产企业们构建出虚报的经营规模兴盛。假如把2018年Top100房地产企业的“总流量销售总额”加起來,結果早已达到10万亿元!这100家公司,就“造就”了等于全我国GDP的1/9经营规模的销售总额,厉不利害?

因此,说白了的购房应选大房地产商,絕對不可以看房企的“全规格/总流量销售总额”,得看利益销售总额排行。

02、下一个“骗术”,『暗渡陈仓』

现阶段,房市醉权威性的俩家第三方平台组织——克而瑞、中拇指院,都有总流量/股票操盘总榜、利益总榜,2019年又发布了全规格总榜。市场竞争十分猛烈,座位经常不足用——

2018年,克而瑞总流量总榜出現“并排第20名”的奇景。俩家“千亿元级”的房地产企业泰禾集团、正荣集团以1303.4亿的同样销售业绩,硬把Top20的冠冕挤成21个。

2018年中拇指院的总榜上,中交地产、鸿坤集团雪宝相互以278亿并排第100位,一块儿进到百强企业。

坐位自始至终有限公司。因此,就出現了不一样的第三方平台组织总榜中,房地产企业统计数据将会彻底不知道的奇景:不可以明修栈道,就来『暗渡陈仓』。

比照克而瑞和中拇指院的总榜。2018年,现有超出20家房地产企业的销售总额,相距在100亿左右。

你黄老师傅统计分析了一下下,2个总榜上,房地产企业销售总额相距力度超出50%的,现有5家。包含文一地产、中建东孚、鸿坤集团雪宝、富足房地产、绿都地产集团。

她们在克而瑞总榜上落榜百强企业,但她们秉持着永不放弃、不气馁的杰出自立精神实质,在中拇指院的总榜上“迅猛发展”,所有进位居百强企业。

两侧总榜中,能够相距个上百亿元,乃至300多亿的销售总额。大伙儿领略:

(销售总额相距力度超出50%的5家房地产企业)

也有6家房地产企业,只到了在其中1个榜,另外榜没什么信息。

比如佳源集团,一间港资企业,以875.5亿的销售总额在克而瑞总榜上排行35,位,却沒有出現在中拇指院的总榜上。

别家知名的公司珠江投资,以316亿的销售总额在中拇指院总榜上排第83位,但都没有被收益克而瑞的总榜当中。

因此,选对外开放商不可以光看1个榜,你要得看一下另外榜上,这一房地产企业统计数据有木有一蹶不振。值不值稳。

这年代,只能双保险能够叫商业保险。

03、第3个“骗术”,『瞒天过海』

前边说的全是第三方平台组织排名榜上的乱相。假如再加房地产企业本身公布的统计数据,就更错乱了。房地产企业本身公布的销售总额,跟第三方平台的统计数据将会有天差地别。

差别能够有多少?

公众账号“杆杠手机游戏”专业干了这项统计分析,比照克而瑞的2018年统计数据和Top30房地产企业醉终发布的具体销售总额。在其中统计数据醉相同的是万科地产,仅相距3000万。

旭辉、正荣、金科、欧度、龙光等公司,都比具体多算了吧100-200亿元不一。充足危害排名榜上很多位次了。

一般 来讲,第三方平台排名榜通常都会公司公布年度报告以前,就很早抢鲜发布了。等你年度报告公布,公司本身公布的销售总额,跟第三方平台排名榜统计数据因此出現极大起伏。但第三方平台从来不调整统计数据。

先前,Top100房地产企业佳源集团发布2018年销量为201.8亿美元,与第三方平台统计分析的统计数据875.5亿美元相距霄壤。

600亿元的“断崖式”起伏,快速释放网络舆论,应对统计数据作假提出质疑,佳源国际性香港股市价钱单天狂跌了80.62%,严重损失。但“中小房企由于排名榜事件出現的股票价格闪崩,早已并不是首位起。”

泰禾集团,持续很多年引证第三方平台组织数据统计宣传策划本身销售业绩。

2018年,克而瑞总榜显示信息泰禾以1303.4亿的销售总额“并排No.20”。但做为企业上市的泰禾,迄今都还没向社会公布过真实的合同书销售总额。连深圳交易所都向它发展了解,都没有提出結果,确实是real拼,硬颈。

没想到,2019年6月,泰禾的真正销售总额被捅出来。东方金诚国际性信用评估公司给泰禾出示了这份追踪定级结果显示:合同书市场销售额度929.36亿,跟排名榜上差了整整的300亿。

社会舆论一整片轰然,泰禾的股票价格接着也跌惨了。

说真的,“房地产企业统计数据”就好像埋误区,不清楚哪一天就被自身给踩爆掉。

因此,你黄老师傅的购房工作经验是:第三方平台排名榜上的房地产企业销售总额,未必是确实,只能和房地产企业官方网公布的统计数据符合,才可靠。

04、第四“骗术”,『移花接木』

有的房地产企业还会选用非传统方法来“生产制造”漂亮的统计数据。

新城控股在王振华丑事案发后,股票价格一路上暴跌,一整缘故就是说,这匹房地产“大牛”被提出质疑盈利作假。

做为1个起家于常州市的房地产企业,新城控股迎头赶上速率远超出现异常。销售总额年年翻番,2018年攻克2210亿美元,一跃进到全国性房地产企业10强,排第8位。

据页面报导,其微粤身后,拿地、债务一样髙速飙升,仅仅靠超宽的会计方法,保持亮丽的纯利润