硝烟渐失的德州土拍市场。

2019-08-11 22:06:36

2019年上半年，德州全市成交商品住宅用地39宗，合计1953亩，计容建筑面积295万㎡，综合成交单价175万/亩，整体溢价率仅为1%。平均楼面价1159元/㎡，相比2018年住宅用地楼面价1450元/㎡，降低约300元/㎡。

县域土地市场

2019年上半年，德州市的土拍多集中于县级城市，共计成交38宗，合计1762亩，成交均价166万/亩，成交楼面均价1114元/㎡，整体溢价率1.72%。同比2018年上半年成交减少1370亩，成交均价降低81万/亩，楼面均价降低604元/㎡。

伴随整体房地产市场的下滑，在经历2017年的疯狂过后，德州土地市场也逐渐冷却，整体溢价率降低，“地价飙升，地王频现”的情形不再，但土地起拍价接近翻倍。

同时各大房企开始收缩战线，对于四线县级城市的进入开始谨慎。

伴随市场的冷却，相关部门的土地供应在减少，避免挂牌流拍现场的产生造成市场的不良影响。

以数年土地出让量位居德州前列的齐河为例，2018年上半年，齐河县住宅用地成交1406亩，而在2019年上半年住宅用地成交仅为108亩。

从上半年成交土地排名中可以看出，相比于2018年，德州土地成交价格出现明显下滑，最高成交楼面价位3146元/㎡，而2018年为5647元/㎡，相差近2500元/㎡。

最高成交单价为503万/亩，2018年成交最高单价为1067万/亩，相差近一倍。

市区土地市场2019年上半年，德州市区成交住宅用地1宗，位于高铁片区，德药制药厂南侧，为190亩，成交单价157万/亩，楼面价为1540元/㎡。

2016-2018年三年的上半年，德州市区土地成交量均为0。2019年上半年成交1宗住宅用地，设条件挂牌，底价成交。

市区土地供应量的稀少，住宅供应量较低，也是导致市区住宅价格居高的原因之一。伴随德州市区开发程度的深入，可出让的住宅用地逐步减少，土地供应在逐步下滑。

重点拿地企业

5月22日，北京富力地产以300万/亩的价格取得宁津康宁湖南侧地块，楼面价1875元/㎡；

1月9日，东海地产以20万/亩的价格取得平原三塘乡地块，楼面价200元/㎡。

2019年，多数的外来企业对于德州县域城市拿地开始愈加谨慎，上半年德州进入的品牌房企仅为富力地产1家。

而作为本土成立较晚的联强地产在2019年上半年分别在齐河及宁津取得155亩住宅用地。

2019年上半年，由于市区土地供应仅为1宗土地，且为带条件出让，市区无新增地产企业进入。

土地流拍

众多的开发企业将拿地重点集中于市区，县级土拍遇冷，2019年上半年德州市共计流拍住宅用地14宗，相比2018年全年12宗，多出两宗。其中临邑流拍住宅用地6宗，合计383亩，乐陵流拍5宗，256亩。

趋势分析

伴随房地产市场环境的下滑，德州土地市场逐渐冷却，更多开发企业开始将拿地范围缩小至市区。

截至发稿前，8月9日，位于齐河齐晏大街与坤华路交接口的齐储2019-58号地块（老酒厂地块）竞买保证金缴纳截至，但无企业报名，标志着齐河在2017年2月份以来首次出现城区住宅用地流拍。

相比县域城市的土拍预冷，2019年的下半年，德州市区土地市场预计相对平稳，但以往动辄800万/亩，900万/亩的地王很难再出现，同时未来土地市场的火热与否，与土地供应存在很大的关系，长久的土地供应短缺，让众多地产企业亟待补货，对市区的土地虎视眈眈，翘首期盼。

2018年德州市区虽成交住宅用地达到1200余亩，但其中纯市场招拍挂，无条件限制的仅为500亩。

房地产行业在兴衰周期中循环，且在近两年，周期开始缩短，由以往的4-5年，开始缩短至当下的2-3年。

巴菲特曾经说过，别人疯狂时，我恐惧，别人恐惧时，我疯狂。

对于普通人，房子是我们赖以一生居住的港湾，但是对于金子塔顶端的人，是达到某种目的的一种工具。

2019年以来的两次政治局会议均提及房地产，除常规表述外，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”首次出现政治局会议中。

但，相比宏观的因素影响，对于德州楼市影响更为直接的是市场的货量供应及客户需求。

德州县域城市房地产市场开始面临考验，而市区楼市走势如何，下半年的土地的供应量及成交价格将成为关键性因素。

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