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硝烟渐失的德州土拍市场。

2019-08-11 22:06:36

2019年上半年,德州全市成交商品住宅用地39宗,合计1953亩,计容建筑面积295万㎡,综合成交单价175万/亩,整体溢价率仅为1%。平均楼面价1159元/㎡,相比2018年住宅用地楼面价1450元/㎡,降低约300元/㎡。

县域土地市场

2019年上半年,德州市的土拍多集中于县级城市,共计成交38宗,合计1762亩,成交均价166万/亩,成交楼面均价1114元/㎡,整体溢价率1.72%。同比2018年上半年成交减少1370亩,成交均价降低81万/亩,楼面均价降低604元/㎡。

伴随整体房地产市场的下滑,在经历2017年的疯狂过后,德州土地市场也逐渐冷却,整体溢价率降低,“地价飙升,地王频现”的情形不再,但土地起拍价接近翻倍。

同时各大房企开始收缩战线,对于四线县级城市的进入开始谨慎。

伴随市场的冷却,相关部门的土地供应在减少,避免挂牌流拍现场的产生造成市场的不良影响。

以数年土地出让量位居德州前列的齐河为例,2018年上半年,齐河县住宅用地成交1406亩,而在2019年上半年住宅用地成交仅为108亩。

从上半年成交土地排名中可以看出,相比于2018年,德州土地成交价格出现明显下滑,醉高成交楼面价位3146元/㎡,而2018年为5647元/㎡,相差近2500元/㎡。

醉高成交单价为503万/亩,2018年成交醉高单价为1067万/亩,相差近一倍。


市区土地市场2019年上半年,德州市区成交住宅用地1宗,位于高铁片区,德药制药厂南侧,为190亩,成交单价157万/亩,楼面价为1540元/㎡。

2016-2018年三年的上半年,德州市区土地成交量均为0。2019年上半年成交1宗住宅用地,设条件挂牌,底价成交。

市区土地供应量的稀少,住宅供应量较低,也是导致市区住宅价格居高的原因之一。伴随德州市区开发程度的深入,可出让的住宅用地逐步减少,土地供应在逐步下滑。


重点拿地企业

5月22日,北京富力地产以300万/亩的价格取得宁津康宁湖南侧地块,楼面价1875元/㎡;

1月9日,东海地产以20万/亩的价格取得平原三塘乡地块,楼面价200元/㎡。

2019年,多数的外来企业对于德州县域城市拿地开始愈加谨慎,上半年德州进入的品牌房企仅为富力地产1家。

而作为本土成立较晚的联强地产在2019年上半年分别在齐河及宁津取得155亩住宅用地。

2019年上半年,由于市区土地供应仅为1宗土地,且为带条件出让,市区无新增地产企业进入。


土地流拍

众多的开发企业将拿地重点集中于市区,县级土拍遇冷,2019年上半年德州市共计流拍住宅用地14宗,相比2018年全年12宗,多出两宗。其中临邑流拍住宅用地6宗,合计383亩,乐陵流拍5宗,256亩。


趋势分析

伴随房地产市场环境的下滑,德州土地市场逐渐冷却,更多开发企业开始将拿地范围缩小至市区。

伴随房地产市场环境的下滑,德州土地市场逐渐冷却,更多开发企业开始将拿地范围缩小至市区。

截至发稿前,8月9日,位于齐河齐晏大街与坤华路交接口的齐储2019-58号地块(老酒厂地块)竞买保证金缴纳截至,但无企业报名,标志着齐河在2017年2月份以来首次出现城区住宅用地流拍。

相比县域城市的土拍预冷,2019年的下半年,德州市区土地市场预计相对平稳,但以往动辄800万/亩,900万/亩的地王很难再出现,同时未来土地市场的火热与否,与土地供应存在很大的关系,长久的土地供应短缺,让众多地产企业亟待补货,对市区的土地虎视眈眈,翘首期盼。

2018年德州市区虽成交住宅用地达到1200余亩,但其中纯市场招拍挂,无条件限制的仅为500亩。

房地产行业在兴衰周期中循环,且在近两年,周期开始缩短,由以往的4-5年,开始缩短至当下的2-3年。

巴菲特曾经说过,别人疯狂时,我恐惧,别人恐惧时,我疯狂。

对于普通人,房子是我们赖以一生居住的港湾,但是对于金子塔顶端的人,是达到某种目的的一种工具。

2019年以来的两次政治局会议均提及房地产,除常规表述外,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”首次出现政治局会议中。

但,相比宏观的因素影响,对于德州楼市影响更为直接的是市场的货量供应及客户需求。

德州县域城市房地产市场开始面临考验,而市区楼市走势如何,下半年的土地的供应量及成交价格将成为关键性因素。