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2019年下半年担心的不是房价过高,而是房子卖不出去?

2019-08-09 08:13:52

近阶段,楼市的日子似乎不太好过,

不将房地产作为短期刺激经济的手段,

271家房企破产,

深圳二手房挂牌价,半年跌幅1.13%......

甚至“高房价还能撑多久,二手房早已有价无市”论调已然甚嚣尘上。

无论是政策还是市场,都陷入了尴尬的境地。

这让参谋长想到了,在2019年年初的时候,地产大佬冯仑参加某地产论坛,谈到房价问题说过一句话,“今后担心的不是房价过高,而是房价过低,不是买不起,而是卖不出”。

此话,当时就引起了轩然大波。

而就目前的情况看,冯仑“房子卖不出”的论调似乎要在2019年下半年上演了。

需要注意的是,这两者背后的逻辑却是不尽相同。

冯仑对此给出的解释是:

1、城市人口增速在放缓,一些城市甚至出现负增长,在这种情况下,住宅基本上处于一个稳定的状态;

2、人口出现了倒金字塔结果,再过几十年,到了90后、00后的爷爷奶奶都没有了的时候,又会多出来多少房子;

3、供给不是问题,房价自然也不是问题。

很显然,观点是建立在供需关系上,而更深一层的理解,就是房地产行业常说的,房价,长期看人口。

而参谋长认为,2019年下半年房子卖不出去,主要有两点:

一是,政策调控,这种是被动的。比如刚刚调控不久的苏州;

二是,楼市在挤泡沫,房地产价值回归。

不可否认,前者观点是成立。

但问题是,房价过低的时代,什么时候能到来?房子供大于求,导致房子卖不出去还需要多久?时间,才是真正的需要探讨的问题。

毕竟,“房价过低,不是买不起,而是卖不出”,在目前高度发达的美国还见到,房价该涨还是再涨的。

当然,说到这,有人要站出处反驳了,哪有只涨不跌的商品?

道理是这么个道理,但是房子是用来住,住这个字眼,直接代表了刚需 。不买房可以选择租房。

事实真的如此么,恐怕不尽然,毕竟从来没见哪个富豪,宁愿租房而不愿意买房的。

实际大部分则是,不是不买,而是买不起罢了。


我们再回到上面的问题,只要是商品,价格就会随着市场规律波动,有涨有跌。但未来的事情,我们无法预知,不妨多关注于眼下。

先来说说房价的问题。

一直以来,大家对于调控都抱有一丝幻想,毕竟经济不景气的时候,政府就会把房地产这个夜壶拿出来。

而就在前几日的年中政治局会议上,已经明确说了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,直接打破了调控放松的幻想。

而从目前的调控力度来看,可以肯定的是,房价大涨的可能性为0,任何城市都不例外。

当然,不少人会有疑问,那“因城施策”呢?

不是给一些城市开了口子么?

且不论是否为调控留有后路,就因城施策这个政策本身而言,就说明了两点问题:

一是,未来很长一段时间,中国的楼市是政策市,这是什么意思。简单粗暴的,房价让你稳,就不可能出现暴涨和暴跌的情况,一切尽在掌控之中;

二是,楼市分化严重,这透露是房价暴涨的时代已经一去不复返,而大家一直寄希望于,夜壶理论也在“不将房地产作为短期刺激经济的手段结束”论调中结束。

因此,在现有的调控政策下,20019年下半年,担心的不是房价上涨,而是下跌。


说完房价问题,我们再来看第二个问题,房子卖不出去?这个问题,看数据,或许能更直观和理性一点。

1,库存

房子难卖,其实早已在库存数据见端倪。

根据上海易居房地产研究院发布百城住宅库存报告显示,截至2019年6月底,全国百城库存规模已连续7个月同比上涨。

分城市来看,一线城市的库存同比连增13个月;二线城市也终结了连续46个月库存同比下降的态势,目前已连续两个月出现同比正增长;三四线城市目前保持连续8个月的同比正增长的态势。

三类城市的库存都在上升,直接说明了市场在转冷。我们知道,住宅的库存数据,直接反应了城市商品的供需关系。很显然,从数据上来看,目前是供大于求的局面,根据目前的情况看,可以预见,未来库存压力还会加大。

2,看销售

如果说看库存,表现出的是供需关系,那么用销售的数据更直观的说明房子到底好不好卖?

咨询机构亿翰智库披露统计的数据显示,百强地产商7月销售统计9541亿,环比6月下滑24%。当然有人提出质疑,毕竟前段时间上百家的房企破产的新闻还萦绕耳畔。

而事实上,不仅中小房企,就连龙头房企在市场下行的阶段也不能避免深陷销售缩水的泥潭。根据亿翰智库的数据显示,前十强的地产商销售环比下跌27.1%,TOP31-TOP50地产商销售环比下跌29.7%。

春江水暖鸭先知,作为醉了解市场动向的开发商,销售的数据直接反应了市场的行情。而有业内人士表示,不少的开发商明里、暗里进行降价销售,房子不好卖已经在开发商行动上表现出来了。

3,看市场

诸葛找房发布的2019二手房市场半年总结中,监测的十个重点城市:北上广深、苏州、杭州、南京、青岛、厦门、成都,除苏州外,二手房的降价房源所占比例均高于涨价房源。而醉近的5、6两个月,随着市场的降温,业主们还在纷纷下调价格,降价房源逐渐增多。

长时间的二手房市场的冷冻必然会反作用于新房市场。总之,一句话,2019年楼市,难言乐观。


这些城市需要注意!

1,调控直接锁死的城市

调控直接锁死的城市,2019年的下半年房子难卖是必然。比如苏州,苏州的限购限售双升级,一苏州的房产中介就跟参谋长调侃道,苏州凉凉了,房子卖不动了,要换城市了。

房子流动性的锁死,二手房降温,醉后也会反作用到新房市场上。在这方面,三亚,早已是前车之鉴。

2,库存过高且经济面不行的三四线城市 德州房产

下半年房子卖不出去,这类城市首当其冲,在经历了一波棚改刺激过后,需求已经得到释放。当市场下行时,购房者的预期转变,加之购房需求不强,下半年房子难卖是必然。