2019年下半年担心的不是房价过高，而是房子卖不出去？

2019-08-09 08:13:52

近阶段，楼市的日子似乎不太好过，

不将房地产作为短期刺激经济的手段，

271家房企破产，

深圳二手房挂牌价，半年跌幅1.13%......

甚至“高房价还能撑多久，二手房早已有价无市”论调已然甚嚣尘上。

无论是政策还是市场，都陷入了尴尬的境地。

这让参谋长想到了，在2019年年初的时候，地产大佬冯仑参加某地产论坛，谈到房价问题说过一句话，“今后担心的不是房价过高，而是房价过低，不是买不起，而是卖不出”。

此话，当时就引起了轩然大波。

而就目前的情况看，冯仑“房子卖不出”的论调似乎要在2019年下半年上演了。

需要注意的是，这两者背后的逻辑却是不尽相同。

冯仑对此给出的解释是：

1、城市人口增速在放缓，一些城市甚至出现负增长，在这种情况下，住宅基本上处于一个稳定的状态；

2、人口出现了倒金字塔结果，再过几十年，到了90后、00后的爷爷奶奶都没有了的时候，又会多出来多少房子；

3、供给不是问题，房价自然也不是问题。

很显然，观点是建立在供需关系上，而更深一层的理解，就是房地产行业常说的，房价，长期看人口。

而参谋长认为，2019年下半年房子卖不出去，主要有两点：

一是，政策调控，这种是被动的。比如刚刚调控不久的苏州；

二是，楼市在挤泡沫，房地产价值回归。

不可否认，前者观点是成立。

但问题是，房价过低的时代，什么时候能到来？房子供大于求，导致房子卖不出去还需要多久？时间，才是真正的需要探讨的问题。

毕竟，“房价过低，不是买不起，而是卖不出”，在目前高度发达的美国还见到，房价该涨还是再涨的。

当然，说到这，有人要站出处反驳了，哪有只涨不跌的商品？

道理是这么个道理，但是房子是用来住，住这个字眼，直接代表了刚需。不买房可以选择租房。

事实真的如此么，恐怕不尽然，毕竟从来没见哪个富豪，宁愿租房而不愿意买房的。

实际大部分则是，不是不买，而是买不起罢了。

我们再回到上面的问题，只要是商品，价格就会随着市场规律波动，有涨有跌。但未来的事情，我们无法预知，不妨多关注于眼下。

先来说说房价的问题。

一直以来，大家对于调控都抱有一丝幻想，毕竟经济不景气的时候，政府就会把房地产这个夜壶拿出来。

而就在前几日的年中政治局会议上，已经明确说了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，直接打破了调控放松的幻想。

而从目前的调控力度来看，可以肯定的是，房价大涨的可能性为0，任何城市都不例外。

当然，不少人会有疑问，那“因城施策”呢？

不是给一些城市开了口子么？

且不论是否为调控留有后路，就因城施策这个政策本身而言，就说明了两点问题：

一是，未来很长一段时间，中国的楼市是政策市，这是什么意思。简单粗暴的，房价让你稳，就不可能出现暴涨和暴跌的情况，一切尽在掌控之中；

二是，楼市分化严重，这透露是房价暴涨的时代已经一去不复返，而大家一直寄希望于，夜壶理论也在“不将房地产作为短期刺激经济的手段结束”论调中结束。

因此，在现有的调控政策下，20019年下半年，担心的不是房价上涨，而是下跌。

说完房价问题，我们再来看第二个问题，房子卖不出去？这个问题，看数据，或许能更直观和理性一点。

1，库存

房子难卖，其实早已在库存数据见端倪。

根据上海易居房地产研究院发布百城住宅库存报告显示，截至2019年6月底，全国百城库存规模已连续7个月同比上涨。

分城市来看，一线城市的库存同比连增13个月；二线城市也终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前已连续两个月出现同比正增长；三四线城市目前保持连续8个月的同比正增长的态势。

三类城市的库存都在上升，直接说明了市场在转冷。我们知道，住宅的库存数据，直接反应了城市商品的供需关系。很显然，从数据上来看，目前是供大于求的局面，根据目前的情况看，可以预见，未来库存压力还会加大。

2，看销售

如果说看库存，表现出的是供需关系，那么用销售的数据更直观的说明房子到底好不好卖？

咨询机构亿翰智库披露统计的数据显示，百强地产商7月销售统计9541亿，环比6月下滑24%。当然有人提出质疑，毕竟前段时间上百家的房企破产的新闻还萦绕耳畔。

而事实上，不仅中小房企，就连龙头房企在市场下行的阶段也不能避免深陷销售缩水的泥潭。根据亿翰智库的数据显示，前十强的地产商销售环比下跌27.1%，TOP31-TOP50地产商销售环比下跌29.7%。

春江水暖鸭先知，作为最了解市场动向的开发商，销售的数据直接反应了市场的行情。而有业内人士表示，不少的开发商明里、暗里进行降价销售，房子不好卖已经在开发商行动上表现出来了。

3，看市场

诸葛找房发布的2019二手房市场半年总结中，监测的十个重点城市：北上广深、苏州、杭州、南京、青岛、厦门、成都，除苏州外，二手房的降价房源所占比例均高于涨价房源。而最近的5、6两个月，随着市场的降温，业主们还在纷纷下调价格，降价房源逐渐增多。

长时间的二手房市场的冷冻必然会反作用于新房市场。总之，一句话，2019年楼市，难言乐观。

这些城市需要注意！

1，调控直接锁死的城市

调控直接锁死的城市，2019年的下半年房子难卖是必然。比如苏州，苏州的限购限售双升级，一苏州的房产中介就跟参谋长调侃道，苏州凉凉了，房子卖不动了，要换城市了。

房子流动性的锁死，二手房降温，最后也会反作用到新房市场上。在这方面，三亚，早已是前车之鉴。

2，库存过高且经济面不行的三四线城市德州房产

下半年房子卖不出去，这类城市首当其冲，在经历了一波棚改刺激过后，需求已经得到释放。当市场下行时，购房者的预期转变，加之购房需求不强，下半年房子难卖是必然。

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