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德州房产半年报:供量增,价平稳,新盘齐放!

2019-08-01 17:26:21

(本篇为德州楼市半年报市区住宅货量供应篇)

   2019年上半年,德州市区共计有22个项目取得商品住宅销售许可证,住宅取证建面达到99.3万㎡,合计7779套,同比2018年上半年增加近30万㎡,环比2018年下半年增加3万㎡。

整体市场

相比于2018年,2019年德州楼市整体平稳,量增价稳,部分区域出现价格回落的趋势,同时,2019年德州市区多个新项目开盘及老项目货量加推。

2019年,德州市区共计有4个新项目开盘入市,其中绿地四季印象项目住宅供应达到21万㎡,成为2019年上半年德州市区货量供应之醉。

  伴随货量供应的增加,市场的下滑,德州市区房地产市场处于高竞争状态,多数项目销售区划与目标之间存在较大差异,且部分项目出现少数月度个位数销售业绩,在整体市场的下行压力下,促销广告开始增加,多数项目通过签约渠道、加大宣传,变相优惠等方式争夺客源。

半年度分析

相比往年,2019年上半年德州市区货量供应较高,同比高于2018年上半年近30万平米左右,多因2018年度德州市区土地供应增加,多个新项目入市导致。

   作为德州市区近年落地为数不多的品牌开发商之一绿地城际空间站在2018年11月份开盘取得住宅地块,于2019年4月13日开盘销售,创造德州历史之醉。

且在2019年货量供应达到21余万平米。

月度供应分析从月度角度分析来看,2019年德州市区住宅供应自2月份开盘,逐月攀升,部分2018年市区成交的住宅用地逐步取得销售许可,开盘销售。而从季度段分析来看,2019年第二季度成为近两年住宅货量供应的小高峰,达到67万㎡,环比一季度增加一倍多。

区域供应分析

从区域角度分析来看,德州市区上半年货量供应集中于开发区及高铁片区,经开区占比43%,接近50%,高铁片区占比32%。德城区与运河区分别占比15%、10%。

多因近年土地供应集中于开发区及高铁片区相关。伴随德城区城市开发程度的深入,可开发用地愈加减少,多数可开发用地多集中于旧厂区或棚户区地块,例如振华玻璃厂,龙马金建,齿轮厂,罗庄村,北营村等地块,其中涉及问题众多,拆迁迁移的难度较大。

均套面积分析从供应货量均套面积来看,2019年上半年德州市区住宅供应均套面积为127.6㎡/套,相比2018年全年均套面积增加1㎡。由于2016年二胎政策的放开,部分刚需客户开始选择三室户型,为未来二胎提前准备,改善需求同时爆发,部分家庭为生育二胎而改善居住环境,市场对三室类户型需求量加大。部分开发企业开始加大三室的产品占比,市场在售产品开始向大户型产品倾斜。但伴随2017年以来市场房价的升高,由于承受能力的限制,部分客户开始转向低总价的小户型产品,产品供需间出现分歧。改善类客户由于资金实力充实,且多为改善类换房,资金压力相比刚需较低,伴随市场房价的上升,市场去化以改善需求类客户为主。根据近几次市区项目开盘分析来看,客户关注较多的多为100㎡左右小户型及140㎡左右改善类大户型,中间段户型去化难度较大。

新项目入市2019年上半年,高铁片区绿地城际空间站、昱景东方,经开区鲁班御园,德城区东方紫苑等新项目开盘入市,为市区原本货量紧张的市场增添了新鲜血液。

市场分析与预判

在市场货量增加,市场热度的整体下行的环境下,各个项目间的竞争加大,促销、渠道分销等抢客手段方式增加,。相比2018年,2019年德州市区房价相对平稳,往日涨幅消失。部分项目出现价格回落,但整体平稳。6月份,受上学因素影响,市区部分学区房出现阶段性价格上涨,但伴随学校报名的结束,短期内出现的高价房开始出现回落。受国庆、冬季错峰生产、冬歇期等因素影响,预计2019年下半年,德州市区住宅货量供应相比上半年略有下降,多数在售项目以去化上半年已取证货量为主。预计7-9月份,德州市区住宅货量供应继续保持高供应状态,成为购房的相对较佳时期,伴随停工期的来临,工程进度的减慢,预计10月份后,市场货量供应减少,购房选择性降低。德州房产本篇为德州楼市半年报——德州市区货量供应分析篇,数据来源于德州市政务审批网站,后期将会发布德州市土地供应分析篇。