德州市人民政府关于加快推进中心城区城中村、旧住宅区和棚户区改造工作的指导意见（试行）

德城区人民政府，经济开发区、运河经济开发区管委会，市直各有关部门：

为进一步提高群众生活水平，改善群众居住条件和居住环境，依据有关法律法规，结合我市实际，现就加快推进中心城区城中村、旧住宅区和棚户区改造工作提出以下指导意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，以提高群众生活水平为根本出发点，按照中心城区建设总体要求，政府主导，统筹安排，统一规划，统一政策，统一标准，积极推进城中村、旧住宅区和棚户区改造工作，切实改善群众居住和生活条件，保障民生，真正实现城市发展为了群众，城市发展依靠群众，城市发展成果由群众共享。

二、基本原则

（一）统一组织，政府主导。坚持政府主导，统筹城中村、旧住宅区和棚户区改造工作，综合运用政策、规划、计划等多种调控手段，统筹规划，整合资源。各区政府（管委会）是城中村、旧住宅区和棚户区改造的责任主体和实施主体，各区政府（管委会）实施城中村、旧住宅区和棚户区改造前，须经市政府审核批准。

（二）统一规划，成片改造。充分发挥规划的引导调控作用，统一编制规划，统筹配置各类资源，突破村居和区域限制，集中连片改造。

（三）统一策划，分步实施。根据社会发展情况和改造实际情况，统一编制策划方案，以优先保证发展为原则，统筹安排，分步组织实施。

（四）统一政策，集中安置。完善征收安置和开发建设的政策措施，合理确定征收补偿标准，统一组织社区建设，集中妥善安置，切实保证被改造群众生活水平有提高。

（五）统一标准，整体配套。统一安置保障、配套建设标准，提高基础设施和配套服务设施水平，实现人居环境、生活质量的全面提升。

三、改造范围

城中村、旧住宅区和棚户区改造具体范围为东至陵县界、西至德州与河北交界、南至南连接线、北至北连接线（含天衢办事处全部村庄）范围内。

四、主要政策

（一）规划政策

1、城中村、旧住宅区和棚户区改造项目，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划以及产业发展规划。对列入改造计划的城中村、旧住宅区和棚户区，由市规划局组织编制策划编研方案，出具规划条件。

2、拟改造地块用地不足300亩的项目，原则上不进行单独安置，按规划集中安置后，腾出的土地由政府统一调配。

3、提高土地利用率，改造项目的安置用房必须按照高层或小高层建筑设计，除市政府常务会议研究的项目以外，不再建设6层（含）以下的住宅。

（二）土地使用政策

1、土地处置。改造项目范围内的集体土地依法按照程序征收为国有，改造项目范围内的国有土地使用权在房屋征收时一并收回。

2、供地方式。中心城区范围内需公开出让的城中村、旧住宅区和棚户区改造用地，由政府主导完成土地熟化并达到净地标准，腾空土地全部纳入政府储备，经市政府批准后，由市国土资源局组织出让。

3、土地收益。由市政府主导实施的改造项目，土地收益由市政府统筹，合理安排使用。由各区政府（管委会）主导并组织实施的改造项目，土地出让金扣除“五金一费”后，全部返还各区。

（三）税费及房地产政策

1、办理被改造城中村集体土地转为国有土地及土地的转用、出让等手续，免收市及市级以下各类行政性收费。

2、城中村、旧住宅区和棚户区改造的安置房、生活保障用房建设，免收城市基础设施配套费等各种市及市级以下行政事业性收费和政府基金，涉及的经营性收费减半收取。城中村、旧住宅区和棚户区改造的开发部分房屋建设，各项规费按照实际标准收取。收支无法平衡的改造项目，各项收费的标准一事一议。

3、对棚户区改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对城中村、旧住宅区和棚户区改造项目，参照经济适用房的政策管理，安置房和保障用房建筑面积按规定免征建设单位应缴纳的印花税。按政策符合规定补偿安置的房屋免征契税。改造项目用于廉租住房、经济适用住房建设的用地可减免城镇土地使用税。

4、城中村、旧住宅区和棚户区改造中对原居民用于产权调换的安置房屋，拥有全部产权，按商品房办理确权登记手续。

（四）征收补偿安置政策

1、旧住宅区和棚户区改造涉及的国有土地上房屋征收与补偿，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。补偿安置采取产权调换或货币补偿的方式，由被征收人自愿选择。住宅房屋选择产权调换的，安置房屋和被征收房屋的价格均按规定进行评估确定，并根据评估计算、结清差价。选择货币补偿的，货币补偿的金额由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋评估价格不得低于同区位新建普通商品房市场价格的93%。被征收人只有1套住宅房屋，且房屋面积低于建筑面积46平方米（房产证登记面积）的，被征收人要求货币补偿的，应当按照建筑面积46平方米和该区域评估均价进行货币补偿；要求产权调换的，应提供相应面积（不低于46平方米）和数量的安置房，具备就地安置条件的就地提供，不具备就地安置条件的异地安置，确保被征收人基本居住需要。

2、城中村改造涉及的集体土地上住宅房屋安置补偿，按照《山东省土地征收管理办法》等政策规定的程序执行。被改造村民人均安置房面积40平方米，两代（含两代）以上共同生活的每个家庭增加安置面积40平方米，安置房为高层（含小高层）的每户增加10平方米建筑面积。住宅以外的其他集体房屋，按照省有关政策标准给予补偿。市政府主导的城中村改造项目，由各区组织实施，市政府与各区核算改造资金。

3、相关补助、奖励费用执行以下标准：

旧住宅区、棚户区改造搬迁补助费：住宅房屋10元/平方米，非住宅房屋15元/平方米。

旧住宅区、棚户区改造临时安置补助费：选择产权调换的，住宅房屋过渡期限内按12元/平方米·月进行发放，非住宅房屋按45元/平方米·月进行发放；选择货币补偿的，住宅房屋按12元/平方米·月，非住宅房屋按45元/平方米·月的标准，一次性给予3个月的补助。

城中村改造临居费：根据各区域社会经济发展状况和目前住房租金水平，划分区域，执行差别化标准。一类区域1000元/月·户、二类区域800元/月·户、三类区域600元/月·户。各类区域界限为：一类区域南至新河路，北至大学路，东至岔河，西至京沪铁路。二类区域南至南外环，北至北连接线，东至减河，西至京杭运河（上述一类区域除外）。三类区域为中心城区除上述一、二类区域以外的区域。

城中村改造奖励费：按规定期限搬迁的居民每户奖励3000元。

（五）城中村改造生活保障

完善政策措施，通过改造，使城中村居民长远生活和集体经济发展切实得到保障。

1、配建商住用房。为保障集体经济发展，在新建安置社区内，根据本村集体经济组织成员人口，按照多层安置人均配建5.3平方米建筑面积、高层安置人均配建5.7平方米建筑面积的比例配建商住用房，实行统一管理经营，保障集体经济发展。

2、统筹解决失地农民生活保障问题。各区根据本区具体情况，结合城中村改造项目实际，充分尊重村（居）民意愿，合理确定失地农民生活保障形式，保障资金在各区经济发展收益和税收中解决。

3、建立政策配套、管理规范的生活保障制度。完善村（居）民社会养老保险和医疗保险制度，将改造涉及的村（居）民纳入城镇社会养老保险和医疗保险体系。

4、完善社会救助制度。对无经济来源、低收入和社会困难群体，要建立基本生活保障补贴制度，实现应保尽保，统筹资金来源，合理确定标准，定期发放。

五、组织领导

（一）加强领导，落实责任。城中村、旧住宅区和棚户区改造是一项关系民生的社会系统工程，涉及面广，政策性强。市、区各级各有关部门要高度重视，切实加强组织领导。德城区政府、经济开发区管委会和运河经济开发区管委会是城中村、旧住宅区和棚户区改造的实施主体，负责本辖区内改造工作的具体实施，制定具体实施方案，做好调查摸底、征收补偿、安置保障、宣传发动、维护稳定等各项组织实施工作，确保改造工作顺利实施。

（二）加强协调，形成合力。市直各有关部门要全力支持城中村、旧住宅区和棚户区改造工作，按照职责分工，做好有关工作。市住房和城乡建设局负责制定各项配套政策，牵头负责审核改造和补偿方案，做好市政府重点项目和工程房屋征收工作的组织协调工作；市规划局负责根据我市经济社会发展情况和城市化进程，编制改造规划和策划编研方案；市国土资源局负责集体土地的征收补偿工作，参与国有土地收购、储备和出让工作；市政府投融资管理中心（德达城市建设投资运营有限公司）负责核算土地熟化成本，支付土地熟化费用，做好土地储备工作；市信访局、市公安局要做好改造过程中的信访稳定工作；市中级人民法院、市政府法制办做好相关法律指导工作；市发改委、经信委、财政局、民政局、人社局、国税局、地税局、工商局等相关部门，也要安排专人负责，建立城中村、旧住宅区和棚户区改造工作“绿色通道”，全力提供支持。

（三）规范管理，严格程序。依据有关法律法规，规范运作，严格履行征收补偿工作程序，落实各项征收补偿安置政策。加大对征收中违法行为的查处力度，严禁采取非正常手段，强迫被征收人搬迁。对被征收人所提要求不切实际、拒不配合征收的，按照有关规定依法处理。征收国有土地上房屋，被征收人在补偿决定规定期限内不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。征收集体土地及其地上附着物，经依法批准，且土地征收补偿安置有关费用足额到位后，被征收土地的农村集体经济组织、农民和其他权利人未在规定期限内移交土地的，由各区政府（管委会）责令限期移交土地；逾期仍不移交的，依法申请人民法院强制执行。采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收与补偿工作的，构成犯罪的依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（四）加强宣传，营造氛围。有关单位和各新闻媒体要采取多种形式，广泛宣传城中村、旧住宅区和棚户区改造工作的重大意义，介绍有关法规政策，及时总结推广先进经验，为城中村、旧住宅区和棚户区改造工作营造良好的社会氛围。

（五）本意见自公布之日起施行。本意见施行前已启动改造的项目，继续沿用原有的政策规定办理，但旧住宅区、棚户区改造搬家费、临时安置补助费和城中村改造临居费等相关补助费用执行本意见确定的标准。

附则：

一、本意见所称城中村，是指村庄占地仍为集体土地性质，或原村庄占地已转为国有但未办理征收补偿手续，并以村（居）民委员会为组织形式的村（居）民聚居村落。

二、本意见所称旧住宅区和棚户区，是指国有土地上建设的结构简易、房屋密度大、使用年限长、质量较差、使用功能不全、基础设施简陋的集中连片和零星居住区域。

附件：

市政府主导城中村改造项目补偿安置资金

核算办法（试行）

为相对统一中心城区城中村改造补偿安置政策，便于市政府主导改造项目的资金核算，制定核算办法如下：

市政府主导的城中村改造项目，由项目所在区组织实施改造。市政府与项目所在区进行征收补偿安置资金核算，核算标准为：

1、宅基地面积以0.4亩为基准，宅基地面积为0.4亩的，每处宅基地补偿15万元，宅基地面积每增加或减少0.1亩，补偿款金额相应增加或减少3万元。

2、村民购买安置房价格按均价680元/平方米核算。

3、安置房面积按照《意见（试行）》确定的标准核定，即被改造村民人均安置面积40平方米，两代（含两代）以上共同生活的每个家庭增加安置面积40平方米，进行高层（含小高层）安置的每户增加10平方米安置面积。

4、安置房建设及配套成本每平方米扣除680元/平方米。

5、城中村改造奖励费，按照按期搬迁的居民每户奖励3000元的标准执行。

德州房产来源:德城区城乡建设局