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恐怕你还不知道,这个城市已经偷偷放开限购!

2019-07-25 11:26:50 作者:买房参谋 来源:微信

近日,不少人还在沉迷于讨论开封“放开限售”政策一日游事件,这让参谋长想起来几个月前就已经偷偷放开限购的城市:珠海。

相信大家和参谋长开始的反应一样:“珠海什么时候放开限购,我怎么不知道”。

而实际上,早在去年年底,珠海放开限购的声音就已经传的沸沸扬扬了,只是官方从未发布相关正式文件。

而到今年2月,珠海进一步放松,外地人不需要社保就能买一套房。

5月底,最新的限购放松消息又再度传出,香洲区、斗门区和金湾区购房门槛又降低。

我们把时间拉回三年前:

2016年10月6日,珠海对开启了对外地户籍的限购措施,1年社保,且不允许补缴;

而到了2017年4月28日,限购又升级了,外地户籍购买珠海的房子的社保年限从1年升级成了5年,且不得不缴。

“5年社保”,这个条件不是北京、上海一线城市的调控的标准么?就连被称为史上最严调控的长沙,对于外地户籍购房的要求也不过才2年而已,珠海一个三线城市政策的严厉,不得不让人惊讶。

当时,就有人调侃珠海,三线城市的需求,二线城市的房价,一线城市的门槛;当然,这也从侧面反映了当时珠海市场的火热程度。

说到这,难免会让人疑惑?为何珠海能闯关成功,而开封却成了“一日游”,两者的命运截然不同,问题究竟在哪里?

01

珠海为何能闯关成功?

说到这,不得不提珠海放开限购背后的逻辑:

1、从时间周期来看,珠海从16年开始执行限购政策,到2018年调整,约有两年时间之久。

2、从土地财政角度看,和中国大大小小的城市一样,房地产也是珠海的支柱产业。而再看珠海的人口,200万不到,那么外来人口对于当地楼市的刺激就显得尤为重要了。

3、从库存量来看,珠海急需去库存。数据显示,2018年的住宅总存量为48003套,去化周期高达26.58个月。仅从库存量看,珠海就已经可以被划入了“危险”的范畴。

从上面的条件,可以看出,大有再不放松,市场的链条就要崩了的趋势,可以说放松限购迫在眉睫。

而当参谋长把开封和珠海政策做法放在一起比对时,珠海为何能闯关成功,答案,就已经很明显了。

1、从放松调控的目的看,开封很显然,房子是卖不动;而反观珠海,由于政策的过于严厉,从库存量飙升,急需消化。

2、从操作层面看,在“房住不炒”的大旗下,开封官方公布,大张旗鼓,引起市场的骚动,甚至有猜测,在因城施策的政策下,会继续有城市跟进;

而看珠海,官方没有任何统一口径,没有任何书面文件,且珠海政策放松的多是供应量过剩的区域。

02

放开限购后的珠海,如今怎么样?

珠海能够闯关成功,最后的结果也如当地政府预期一样。

成家量:珠海新房住宅网签量在3月份后大幅回暖,4月持续攀升,仅4月网签3767套,环比上涨3.09%。

房价:随着成家量的大幅度回升,房价也随之抬头。数据显示,仅从3月的数据来看看,珠海整体的新房成交均价21668元/平,环比上涨7.86%。

而总体来看,无论是珠海的房价、地价大体都是稳定的,市场没有出现大的热潮。

与此同时,珠海也达到了自己目的:减少库存,拉动经济增长,增加财政收入。

珠海对于调控政策的把握到位程度,堪称典范。

03

珠海投资价值?

当然,放松限购后,对于大部分的人来说,最大的疑问就是,珠海有投资价值么?毕竟珠海作为,粤港澳大湾区的重要城市之一,其未来的发展,还是有想象空间。

参谋长,在这里,可以肯定的回答,有。

任何城市的未来的发展潜力,都离不开,人口、政策、GDP、产业......

而珠海,表面上看起来确实不起眼:

人口不多,不到200万;

GDP总量不大,仅在肇庆、江门之上;

产业,除了格力、华发外,没有什么巨型龙头企业;

透过表面看本质,当我们揭开面纱,你就会知道,珠海的发展潜力不容小觑。

1,人口

人口不多,但人口的吸引力确是杠杠的。珠海2018年人口增量在12.57万,咋一看,与粤港澳的龙头深圳相比,确实不值一提;但从人口增加的比例来看,十二万的人口总量却占到了珠海人口的6.7%,这个数据,放到全国各个城市来看,都是名列前茅的。

 2,人均GDP

再看GDP ,参谋长不止一次提过,判断一个城市的综合实力最终看的是人均GDP,而不是城市的总体的GDP。数据统计,2018年珠海的GDP总量在,2914.74亿元,增速8%,在全国城市排名中82位。

而当我们再看看人均GDP时发现,2018年珠海人均GDP为16.51万元,全国排名第六,超过北京、上海。人均GDP反应了珠海的经济基本面还是很好的。

 3,产业

再看产业,巨型龙头企业虽不多,但是胜在优质的中小型企业,有数据统计,2018年珠海的高薪技术企业超过2000家,这是一个什么概念,相当于每万人拥有7.8家国家级的高薪技术企业。

 4,政策

另外,政策的倾斜,无疑,是所有的“条件”最为吸引眼球的。

国家领导人,四次考察珠海;

珠海横琴新区

珠海通过粤港澳大桥,是中国唯一一个能够同是跟香港澳门陆路接壤的城市

......

当然,由于珠海各个区的房价差价非常大,斗门到横琴的价格,从1万多到4万多不等,是洼地,还是坑?由于文章篇幅限制,这里参谋长就不具体阐述了。建议最好选地王里的地价项目,安全性高。

04

珠海限购的放开有何意义?

讲完了珠海的具体的情况,我们再回头看看一开始的问题,总结主要有以下三点:

1、政策层面,粤港澳的发展的重点城市之一,二线城市在忙着抢人成长,珠海当然不愿意落后,因城失策给了操作的空间。

2、执行层面,珠海限购的放开,三个词来形容,低调、稳、缓慢推进。

这里重点提下,政策缓慢推进,看一下时间轴:

2016年10月6日,限购;

2017年4月8日,限购升级,范围扩大至全市及所有户型;

2018年10月,逐渐松绑,社保1年加上人才证明即可;

12月降低购房门槛,按个人条件社保需要缴纳1个月,3个月、1年不等;

而到今年2月,珠海进一步放松,外地人不需要社保就能买一套房。

5月底,最新的限购放松消息又再度传出,香洲区、斗门区和金湾区购房门槛又降低。

3、珠海放开限购,不仅对于珠海有利,同时又不影响大局,自然不会出现政策一日游的情况。

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