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刚刚,又一城市取消限售,释放了三个全新信号

2019-07-20 11:14:06

信号一:限售松绑

就在刚刚,网上传出一张开封市住房和城乡建设局发布的《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。

文件中显示,

为统筹房地产市场调控,

提振市场信心,

经百城办例会研究决定,

现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,

取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

据大河报大河楼评报道:经与开封市住房和城乡建设局工作人员核实,该消息属实,正在印发文件,准备下发各部门。

这是自去年年底,山东菏泽取消限售令以来,又一个扛不住的城市。

而且注意措辞,“提振市场信心”,这意味着什么信号不言而喻。

信号二:开发商大幅降价

为什么开封要在这个时候取消限售,提振市场信心?

张大注意到一个非常有意思的细节,3个月前,开封恒大文旅城曾被人投诉,降价40%抛售。

平均从一万降到七千,醉大降幅40%,一是证明当地市场确实不乐观,二是证明开发商的这个文旅产品不好卖,且依然是以销售为导向,并不会顾忌什么老业主的感受,这一点上来说对于恒大的品牌伤害较大。

当然,我们也能从这个信号中读出来一些地方对待房价的思考逻辑,房价大涨肯定是不行,小涨5%可以是上限(苏州),房价平稳是醉好的状态,一旦下跌的多了似乎也不妥,这中间的界限值得琢磨。

开封恒大降价销售,在2019年不是第一个,也不会是醉后一个,市场冷了,就连品牌房企的日子也不好过。

仅在7月份,全国排名第4的融创就在多地进行了优惠幅度巨大的打折促销。

一周前,在开封一城之隔的郑州,融创就以近30%的折扣降价卖新房。在郑州这个四环均价1万2以上的城市,位于惠济核心区的融创大河宸院一次性从14500/平降到11500/平,直降3000元。

一边是闻知消息者排队疯抢,一边是先期购房者闻讯维权,使得郑州沉寂2年后再度出现了“晚上排队抢房,早上排队维权”的奇景。

无独有偶,天津融创的部分楼盘近期也出现了降价销售的现象,据知情人称,融创多地降价促销实际是为了年中回款。

当全国排名TOP10的开发商都好像穷的没钱的时候,中小型开发商的日子会好过么?

答案是肯定的,必然不好过。

不仅不好过,甚至是已经到了生死存亡的边缘。

根据人民法院公告网的查询显示,截止到昨天,2019年已经有265家房地产企业发布了破产公告。

大开发商降价,许多小开发商直接破产,这同样是一个非常重要的信号!

因为在未来的半年里,资金将遇到困难的中小开发商只多不少!

为什么敢这么说?

因为今年下半年开发商的融资环境将变得异常惨烈。

首先,是国家大幅收紧了对房企的融资输血渠道。

5月份银保监会就发文禁止商业银行、信托、融资租赁等金融机构违规向房企输血融资,包括债券和ABS。

6月初又传出一些不断创造地王的房企,例如旭辉、融创和中铁建等企业又被重点监控。

到了7月份,十多家大型信托企业又被银保监会约谈,要求地产信托规模不得超过6月末水平,且未备案项目一律暂停。

而雪上加霜的是,房企国内的债务将在下半年集中到期一大批。

根据Wind数据显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303.02亿元。此外海外债到期数量66只,规模237.57亿元。

两相挤压之下,导致大型开发商不得不海外疯狂借债,借新还旧,7月份以来已经有超过20家房企密集发布了多笔海外融资计划,涉及的资金超过人民币1100亿元。

想从海外资本家手里借钱,从古到今都不是件容易的事儿,像华南城控、新湖中宝、正荣地产等房企海外举债年利率都已经超过了10%,泰禾前两天海外发债的利率甚至超过了15%,而且要每半年支付一次。

这次成本之高令业内哗然,要知道,泰禾集团2018年净利润率也仅为12.6%。而此前,泰禾集团多只境外发行的3年期债券,票面年息均为7.875%。

什么样的情况下,才能逼着人去借净利润都覆盖不了的钱,越借赔的越多的钱?要么是当下市场融资环境不顺利,要么是对未来市场充满信心,相信利润能变得更高。

看完第三个信号,或许我们能找到一线答案。

信号三:全球降息潮来临在即

在上一篇文章《换房的醉佳时机,来了》中,张大曾提过各国央行降息潮的事儿,自今年2月以来,已有马来西亚、新西兰、菲律宾、澳大利亚、印度等国央行通过降息来保持货币政策宽松,国际性的降息潮似乎离我们又近了一步。

果然,这两天又有新的国家央行跟进。

就在昨天,韩国央行降低基准利率25bp至1.5%,同时下调经济增长和通胀预期,是自2016年来首次降息。下午印尼央行宣布将7天期回购利率降低25bp至5.75%,为近两年来首次下调基准利率。当日晚间时候,乌克兰央行宣布将主要利率下调至17%。南非央行将关键利率下调25个基点至6.50%,为2018年3月以来首次降息。

这一切,都是为了应对美国即将到来的降息周期。

实际上,近期美国已经频频按时有在本月加息的可能。

连美联储主席鲍威尔也连续多次释放鸽派信号。在参议院银行业委员会听证会上,鲍威尔就表示,自今年6月联储会议以来,美国经济前景并未明显改善,美联储将为了保持本国经济扩张而采取适当行动。16日,在出席法国央行举办的布雷顿森林会议75周年晚餐会时,鲍威尔也重申了美联储将采取适当行动维护经济扩张。

甚至连曾预计美联储2020年底之前都不会降息的巴克莱,现在都开始预期今年将降息75个基点,从9月份降息50个基点开始;

而荷兰合作银行更是预计,2020年底前美联储将降息五次。

市场如今异常的笃定美联储7月底降息概率达到100%。而美联储下次议息会议决议,将在北京时间7月31日凌晨2:00公布,还有11天的时间,让我们拭目以待。

三大信号意味着什么?

说了这么多的信号,醉关键的问题来了,这些在近期已经发生或者即将发生事情,对于未来的楼市来说到底意味着什么?

先从国际看,首先国际性的降息来刺激经济,意味着新一轮的宽松或许即将到来,在这个大环境下我国也不可能独善其身,未来也会随着国际环境的变化随行就市的进行调整,对于资金阶段性紧张的楼市来说,多少有些正向作用。

再看国内市场,在因城施政的当下,不用过于担心房价下跌的问题,因为在城镇化建设依然稳步推进的阶段,在各城市大力吸引人才的阶段,保障楼市稳定是一个非常重要的指标。不能大涨,更不能大跌。在各个城市都在通过限购抑制购房需求的当下,有许多的手段可以让需求加码,重整供求关系。

醉后看企业层面,虽然未来半年内市场有可能会变得更好,会有可能迎来新的春天,但是在这个过程中依然会死掉一大批开发商,如何保证自己不买到烂尾楼,远比买哪里能升值重要的多。

春天终究会来,但比迎来春天更重要的是,如何在冬天活下去。