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多数房企“中考”成绩平平 下半年凭什么冲剌年度目标?

2019-07-17 09:42:06

“半年考”常被视为房企一年中醉重要的业绩审视节点之一,因为这预示年度目标的完成可能。

某院数据显示,今年初共有39家房企公布了年度销售目标,目标增长率均值仅为19.2%,较2018年降低24.8个百分点。其中,目标增长率超过30%的仅有福晟、中骏与仁恒置地,而碧桂园、万科等头部房企近几年已不再公布销售目标。

《每日经济新闻》记者注意到,上半年,上述39家公布年度销售目标的房企中,完成目标50%以上的仅14家;而销售额超过50亿元的房企达147家,较去年同期增加了9家。

对此,58安居客房产研究院首席分析师张波表示,以往房企普遍会在下半年作更多“押注”,上半年如果没足够去化,下半年大量供货依然可能完成目标。

TOP30~50房企加速冲“千亿”

今年上半年,在“房住不炒”“因城施策”的主基调下,房地产市场实现稳定预期。

虽然年初众多房企对今年的市场都给出“尚稳”的基调,但实际上,每家房企背地里都想做用功的“学霸”。

某院统计数据显示,2019年上半年,共有147家房企销售额超过50亿元,较去年增加9家;合计实现销售额58537亿元,平均销售额398.2亿元,同比增长10.3%;市场份额提升9个百分点,市场集中度持续提升。

不过值得注意的是,年初公布了年度销售目标的39家房企中,完成50%以上目标的仅有14家,包括融创、保利、中海等头部房企,目标完成率的均值在47.8%,完成率醉低的花样年仅完成了目标的36.6%。

上半年房企各阵营数量及销售额均值情况数据来源:某研究院

“房企上半年度完成率在40%左右是正常情况,如果半年销售额能超过40%,年度目标达成率会很好。”张波向《每日经济新闻》记者表示,以往房企普遍会在下半年做更多“押注”,上半年如果没足够去化,下半年大量供货依然可能完成目标。而今年,很多房企从上半年就开始发力。

记者观察发现,提前发力的背后,是行业集中度的持续提升,并且销售门槛也在不断提升。某院数据显示,今年上半年50亿元以上房企权益销售金额均值为318亿元,市场份额为62.8%。其中,TOP10房企权益金额门槛为736.3亿元,TOP30房企权益金额门槛为365亿元。

从目标完成度来看,TOP30~50房企在今年上半年拼得更猛。2018年“千亿”房企已达30家,因此,处在TOP30~50的房企,也是今年冲击“千亿”阵营的主力军。

据悉,上周有5家TOP20房企召开了半年度营销会议。相关知情人士告诉记者,上述房企的判断基本差不多,都是把关注点集中在销售。“今年上半年的水平,整体来说还是落后于去年,所以现阶段,大家(房企)都还是在冲规模。”

一位头部房企高管也告诉《每日经济新闻》记者,大部分房企还是会选择要规模,毕竟对目前的房企来说,业绩仍然是第一位的。

一二线城市贡献近八成业绩

但“规模”能否在下半年冲出来,更看房企的布局变现能力。

某院指出,目前全国城市对于房企业绩的贡献度呈“纺锤形”:一二线城市仍是主战场,三四线城市贡献率在弱化。

数据显示,2019年以来,随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整,重点二线城市的区域潜力继续释放,20家代表房企二线城市的销售业绩贡献率为57.6%;一线城市贡献率为21.1%,较去年增长8.1个百分点;一二线城市合计占比78.7%,仍是房企主要布局区域。

2019年上半年代表房企各等级城市销售占比情况数据来源:企业公布,某研究院整理

“可以说,重仓三四线的房企去化压力会更大一些。”克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者。

的确,从国民经济运行情况、房地产成交结构,以及醉直接的“70个大中城市房价”可以看到,三四线城市的楼市已呈现加速降温态势,同比去年上半年,三四线城市成交在房企业绩中的占比呈下滑趋势。

“所以这类企业更讲求抢速度,能够在三季度想办法完成销售目标的,绝不会压仓去四季度。”林波表示,拿地主要集中在三四线城市的房企,今年的竞争会更惨烈——“要么死扛,要么整体转让。”

一位TOP30房企的营销总监告诉记者,目前三四线还卖得不错的城市,企业都在抓紧窗口期出货。淡季也要上市供货,就看营销怎么做。而已经回到一二线城市的房企,虽然业绩目标可能达成,但受制于这些区域的高压调控,房企可能面临另一个情况——盈利目标未必能达成。

上述营销总监表示,“很多城市限价严格,比如苏州、杭州、西安、合肥,房企要想拿到销售证就必须符合所在城市严格的限价规定,这就意味着利润会卡得很死。但一二线城市的项目,只要性价比高,去化压力就不大。这确实也是一个矛盾。”

对不断追求规模的房企而言,一个不容忽视的因素是融资环境。林波指出,今年上半年资金环境持续收紧,进入7月份,融资渠道仍在进一步收紧。预计下半年这样的格局还会继续,所以房企现金流压力会非常大,这就会促使房企加快销售,进一步提升周转率。

高力国际研究指出,经过10年的快速扩张,中国房地产市场正面临着越来越大的发展阻力。由于对全球经济不确定性,投资人在制定投资计划与策略时更偏保守。在城市加速分化下,“持续聚焦一线城市的同时,可关注政府支持下、新兴城市的长期发展潜力与机遇,同时关注一线城市的稳定性和新兴城市较高的价格提升。”