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三四线​楼盘烂尾,是房地产泡沫正在破灭?

2019-07-09 17:28:40 作者:买房参谋 来源:微信

楼盘烂尾,这个词,对于买房人来讲,无疑是晴空霹雳。

今年6月,河南省南阳市因存在多个烂尾楼盘而引起多方关注,有当地人调侃,买房完全靠运气,而齐鲁晚报对此事发表评论称,“楼盘烂尾”是房地产泡沫在破裂。

据报道,2014年高峰时,南阳共有302个问题楼盘。无论是商品房、经济适用房还是房管局团购房,都出现的了烂尾楼盘的现象,截至目前,共办理178个问题楼盘,还剩124个待解决。

这不经让人疑惑,为什么南阳会出现如此多的烂尾楼盘?

提到南阳,参谋长印象最深的就是:河南人口第一大市

根据统计数据显示,2018年南阳市常住人口1005万人,城区人口186.7万人;而作为河南省会的郑州,常住人口仅为988.1万人。

就绝对的人口数量而言,南阳占据绝对的优势。

看经济,南阳2018年的GDP总量为3566亿元,在河南省内排到了第三位。

仅数据的表面来看,确实不错。

而事实呢?

参谋长在之前的文章中就曾提到过,判断一个城市的综合实力最终看的是人均GDP,而不是城市总的GDP。人口多,有时候也不全是优势。

南阳看似排名不错的经济体量,而实际均分到每个人的头上,人均GDP不到4万。这个数据是什么概念,人均GDP在河南省排到了15位,完全处于拖后腿的情况,可想而知,南阳的经济有多差;

而参谋长犹记得南阳在2018年6月15日,这一天,南阳出了单价、楼面价的“双料”地王。

据悉,当时一块地楼面价4100元一方,溢价率超过360%。

再看房价,有数据显示,南阳中心城的房价在2017年年底到2018年上半年房价从5800涨到7300,涨幅高达26%。

楼市泡沫有多严重,不言而喻了。

讲到这,大家应该对南阳有些了解。我们再来看看,楼盘烂尾的背后...

众所周知,楼盘烂尾,一般有以下几个原因:

一是,大批项目扎推,先上车后补票,五证不全;

二是,开发商资金断裂;

三是,涉嫌非法集资而停建,

而当我们再深究更深层次的原因基本就会发现:都脱离不了这三点

1、城市的管理者把房地产当成了“救命稻草”。

很明显,南阳的在过去的城市开发中,允许开发商“先上车,后补票”,手续不全,五证不全的都开工建设。南阳最大的烂尾楼藏珑项目就属于手续不全,甚至连土地证都没有;烂尾楼盘滨河·园丁苑则属于“边上车,边补证”,只有部分楼的建设用地规划许可证已出,这些情况直接为后面出现楼盘烂尾埋下了隐患。

为何会如此?土地财政当属罪魁祸首。对于政府来说,只有能源源不断的卖地,不断的带来财政收入。经济不行,用什么来弥补?最简单粗暴的方法就是,卖地。

2、城市不断扩容

政府卖地,老城区卖完了,就开发新城区。这个问题,参谋长早在《买房人要注意了,别再被“新区”的概念骗了》一文中就已经提及,据不完全统计,截止2016年5月,全国县以上新城区超过3500个,规划的人口达34亿。

而在经济情况不景气的情况下,很多城市的规划人口普遍远远超过现实,南阳也是如此。

不仅如此,省会城市郑州在过去的两三年里,对省域其他地市强大的虹吸效应,有增无减,南阳也不例外。

城市不断扩容,资源浪费严重,而一旦进城人口不足,开发商不能及时的进行资金周转,就直接会导致楼盘烂尾。

3、棚改变数

2015-2017年,是南阳房价的快速上升期,而这波上扬的行情,完全脱离不开棚改货币化浪潮。

根据公开数据显示,2018年南阳全年开工建设改造35171套,其中,中心城区的棚改超过一半都是货币化安置。

在这一波的棚改货币化浪潮中,南阳房价涨幅在全国来看,并不是个例,夸张一点的说,一些国家贫困县的房价也没能幸免。

而当国开行收回棚改审批权后,由棚改支撑的起来的房价预期大楼,也轰然倒塌。


就参谋长了解的情况来看,不仅是南阳,全国各地均都出现了楼盘烂尾的现象。

福建福安一楼盘烂尾3年,超百名购房者苦等交房;

淮南一楼盘烂尾多年后交房,结果发现房子竟然烂了一个洞

中山古镇横栏小揽楼盘烂尾.....

这不经让人有疑问,南阳楼盘的烂尾,是不是三四线房地产泡沫的开始破灭敲响的警钟?

对于这个问题,参谋长认为,在一定意义上,是的。

在中国,无论是一二线城市,还是三四线城市,都存在不同程度的泡沫。

这一点,毋庸置疑。

不同则在于,一二线有经济、人口、产业的基本面支撑泡沫,随着城镇化的发展和城市格局的变化,未来还有一定的上升空间,现在的房价只不过是透支了未来的一部分;

而多数的三四线城市的都不具备这个条件,因此一旦有任何的波动,都极具风险性,未来会因为各种经济诱因很可能导致房价泡沫破灭。

就拿南阳来看,地方政府财政收入过分依赖卖地,地价推动房价上涨。开发商、炒房者看到了利润空间,自然会蜂拥而上。

本身经济基础薄弱,制造业实体经济不行,导致原本的制造业从业者也放弃原本的行业,去炒房。久而久之,脱离实体和产业单纯追求城市面积扩张,必然会带来今天的局面——楼盘烂尾。

当然,说到这,肯定有粉丝会问,那么三四线房地产还有投资价值么?

对于这个问题,并非能用“有”和“没有”如此泾渭分明的答案来回答。

但就投资而言,市场的一个规则就是,回报与风险是成正比的。相信经常看参谋长文章的粉丝,心中自有答案。


这些都属于高危楼盘!

如何判别这些有潜在风险的楼盘,避免成为被收割的“韭菜”,有以下这几条标准,可供参考。

1、三四线高溢价地楼盘,开发商在三四线城市高溢价拿地的这种楼盘风险极大,尤其是小开发商。小开发商由于自身的品牌和规模以及资质,融资相对来说比较困难,加之风险意识不强,一旦楼市有任何的风吹草动,成本较高,资金短期内无法回笼,楼盘极易烂尾。

2、小产权房。小产权房是集体用地,其房子在建造过程中没有经过审批,没有缴纳税费,房屋买卖也不受法律保护。有数据统计,小产权房在2014年-2016年间烂尾的概率为80%,且这类房子多处于法律的灰色地带,虽然价格相对普通的商品住宅便宜很多,但仍不建议购买。

3、异常融资的房企开发的楼盘。众所周知,房地产是一个资金密集的行业,开发商一旦资金链出现问题,要么断臂求生抛售资产,要么破产保护。如果你发现有房企大规模的通过各种渠道高息融资的时候,你就要小心了。

三四线楼盘泡沫破灭的警钟已经敲响,对于未来没有人口流入的三四线城市,大概率即将进入挤泡沫的阶段。注意,远离那些房多,人少的城市。

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