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起始价750万/亩,德州市区启德酒店东地块挂牌出让。

2019-06-25 09:47:11

6月24日,德州市公共资源交易网发布土地出让公告,位于德州市区三八路以北,岔河西大道以西,启德大酒店东北侧的的小东关地块出让。

1、出让信息

地块起始价为750万/亩,折合楼面价为4169元/㎡,计容建面为25824㎡,出让公告中要求其中不少于14100㎡用于安置。

根据出让要求,地块内安置房部分与地块内商品房部分设计、建设执行同等标准,综合成本单价不高于6500元/㎡,若按照安置房面积为14100㎡,回购价格按照成本价计算,则安置房回购成本为14100㎡*6500元/㎡=9165万。

再加上拆迁过渡费等成本,拆迁安置成本基本与地块起始价格持平。

另外地块竞买要求自竞拍成功之日起3年内,将安置房交付德城区。

2、区位信息

地块位于德城区与经开区的交接区域,生活氛围相对成熟,南侧为唐人中心,商业部分已基本完工,东侧为岔河锦绣川风景区,西侧紧邻第九中学,北侧靠近天衢东路小学,配套设施优越。

根据2018年德城区学区划分,地块为天衢东路小学学区房,中学为第九中学,但伴随近年德州市区新学校的投入使用,具体学区需以项目交房入住后的学区划分为准。

1、优劣分析

优势分析,地块周边商业、教育、休闲配套设施优越,生活氛围比较成熟,且紧邻三八路、岔河西快速路,交通便捷。

劣势,周边多为老旧小区,在居住品质方面相对差一些,且临近快速路,容易受到过往车辆的噪音影响。

2、销售分析

若安置房面积为14100㎡,剩余可销售商品房建面约为11800㎡,可售面积少,利于项目回款,优越的区位,配套,销售去化方面也相对容易。

根据58同城二手房信息,周边唐人公馆二手房售价已达到12000元/㎡。

而属于同学区的西侧鑫龙家园,二手房已达到13000元/㎡,部分房源甚至高达14000元/㎡,预计其后期商品房售价可达13000元/㎡左右。

1、市区土拍

截止6月24日,2019年德州市区土地成交仅为高铁片区有研住宅地块。

而2018年市区成交的住宅用地,仅绿地地块开盘,其他地块均处于启动及施工阶段。

2、全市市场

2019年全市住宅用地土拍相对平稳,几乎所有地块为起始价成交,且部分县市区出现流拍现象。

6月19日,位于临邑104国道南侧的邓井子村三居住地块流拍,6月24日,位于平原鬲津河西侧的两居住地块同样遭遇流拍,而此次为第二次流拍。

伴随德州商品房销售市场恢复理性,在土地市场,部分开发企业拿地相对谨慎,方向逐步从县级城市向市区转移,以降低市场风险。

 此次土拍较高的起始价,多因地块内涉及拆迁安置等事宜,关系民生,小东关棚户区安置曾多次出现在德州市棚户区拆迁安置计划中,但迟迟未能动工,而在2018年,小东关安置项目作为德城区新旧动能转换集中开工签约项目出现。

伴随全国棚改力度的减弱,德州市棚户区安置开工量大幅下滑,借助企业力量完成市区内遗留棚户区拆迁安置成为相对最好的方式。

而此次土拍,能否成为2019年德州市区的地王,我们不敢妄下结论,唯有待时间来验证。

(数据来源于德州公共资源交易中心网站,若有差异,请以网站公示为准。)

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