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“房住不炒”稳定土地市场预期 规模房企拿地日趋理性

2019-06-24 18:26:15

今年以来,中央继续坚持住房居住属性,坚持稳地价、稳房价、稳预期的政策导向,尤其是随着4月19日中共中央政治局会议再次强调“房住不炒”“长效调控机制”等精神,房地产市场和土地市场预期进一步稳定。

在市场预期趋稳的大环境下,土地市场并未如期火热,区域分化明显、冷热不均,二线城市回温明显。规模房企拿地面积下降,多数房企出现不同程度下跌,拿地仍相对谨慎,年后房企投资回归二线,房企在二线城市拿地规模占比显著提升。长三角区域为规模房企布局的重点,中西部省会城市以及直辖市更受房企青睐。

今年土地市场表现弱于去年同期

根据近期国家统计局公布的2019年1-5月土地购置面积及价款的同比增速来看,2019年1-5月土地购置面积5170万平方米,降幅为2014年以来最高,同比去年大幅下降33.20%;2019年1-5月土地购置费为2269亿元,同比同期下跌35.6%,与2018年同期相比增幅收窄51.6个百分点。前5个月土地购置面积及价款同比下滑显著,土地市场整体表现弱于去年同期。

根据诸葛找房数据监测全国主要地级市土地成交情况来看,5月份土地市场保持了4月份的热度,5月份全国主要地级市成交经营性用地912宗,成交规划建筑面积8462.88万平方米,环比上月下跌8.59%,同比上涨1.17%。但从1-5月土地市场累计成交的数据来看,整体土地市场仍不及去年同期水平。2019年1-5月共成交经营性用地4154宗,同比下跌1.63%,成交规划建筑面积38539万平方米,同比下跌4.93%,前5个月土地市场成交规模较去年仍同比下滑。

诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙告诉中国经济时报记者,从土地市场热度来看,2019年前5个月的整体土地市场称不上过热。分各城市等级来看,当前土地市场区域分化明显,冷热不均,随着三四线城市热度衰退,显然二线城市更受关注,2019年以来品牌企业纷纷把战略重心调回二线。从各等级溢价率的走势来看,2018年5月以来,市场开始转冷,二线及三四线的溢价率迅速下降,其中三四线的下跌幅度最大。进入2019年,二线城市土地市场率先回温,4月份之后三四线城市溢价率逐渐追上二线,为各等级最高,但远低于去年同期水平,整体来看二线城市回温更为明显。

规模房企拿地更加谨慎

据诸葛找房统计,TOP50房企2019年拿地规模下滑。2019年1-5月TOP50权益拿地总规划建筑面积为18132.21万平方米,同比2018年同期下滑8.08%,在各房企普遍追求提速的情况下,2019年房企拿地规模有所下滑,其中TOP20房企2019年1-5月拿地规模下降明显,合计拿地规划建筑面积11873.54万平方米,同比下跌55.71%,拿地金额为5808.76亿元,同比2018年同期上涨10.94%,这其中一部分原因是因为品牌房企2019年以来加大了二线城市拿地力度,拉高了拿地总金额。

从各品牌房企的拿地规模看,碧桂园拿地138宗,绿地拿地109宗,成为TOP20房企中仅有的两家拿地数量超百房企,此外碧桂园获得的土地面积也居首位,2019年1-5月达到了1788.74万平方米,绿地以1459.42万平方米位居第二。相比之下,融创拿地90宗,恒大拿地74宗,万科拿地60宗,略显逊色。

岳蒙蒙告诉本报记者,TOP20房企中只有融创、金地、正荣等7家房企的拿地规模保持正增长,其余房企均有不同程度的下跌,房企拿地整体偏谨慎。具体来看,保利地产、中海地产、招商蛇口三家房企新增土储规划建筑面积下跌幅度超50%,其中保利地产跌幅最大,2019年1-5月新增土储规划建筑面积346.44万平方米,同比下跌57.8%,拿地整体趋弱。

此外,碧桂园、万科、恒大等房企新增土储规划建筑面积同比均呈下跌趋势,规模房企在2019年并未出现大肆抢地现象,拿地态度仍相对谨慎。

房企的拿地态度从其公布的2019年销售目标可窥见一斑,2019年多数房企销售下调目标增速,其中2000亿元规模以上企业2019年销售目标增长率均值为15.58%,1000亿-2000亿元规模企业销售目标增长率均值为17.62%。

岳蒙蒙表示,“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是2019年楼市政策的主要导向,在市场预期趋稳的大环境下,房企普遍采取了偏于保守的应对态度,反映在土地市场,表现为拿地规模下滑,拿地方向更加清晰,更有针对性。

规模房企回归二线城市

岳蒙蒙对本报记者表示,在2018年尤其是下半年,房企受融资难、债偿压力大、土拍附加条件苛刻等多重原因,拿地明显趋于谨慎。2019年以来,随着前期资金的逐步回流,品牌房企抓紧当前窗口期,拿地力度提升。

从统计20家品牌房企拿地城市等级分布情况来看,2019年1-5月TOP20房企在二线城市拿地面积占比最大,占比为50.58%,与2018年相比占比提升了5.53个百分点;其次是三四线城市,占比为47.67%,与2018年相比占比下降4.29个百分点,随着棚改热度的退却房企在三四线城市拿地积极性下降;一线城市占比仅为1.76%,与2018年相比下降1.23个百分点,一线城市土地成本高企,规模房企大多选择谨慎布局。TOP20房企在二线城市的拿地规模占比提升明显,部分品牌房企回归二线城市,如融创、新城、正荣等房企在二线城市的拿地力度非常大。

从城市群分布来看,2019年以来规模房企加快在长三角区域和中西部重点城市布局,TOP20房企在长三角共获取土储规划建筑面积3849.5万平方米,占全部拿地面积的33%,中西部亦是房企布局重点,2019年1-5月TOP20房企在中西部拿地面积3213.58万平方米,占全部拿地面积的27.83%。

岳蒙蒙认为,当前土地市场局部的确出现了升温现象,但就目前情况来看,5月份政府已经对部分地价、房价上涨过快的城市进行预警,在中央严格调控下,市场难以出现过热现象,房企在2019年也整体较为谨慎,销售目标增速放缓,整体拿地规模下滑,房企投资趋于理性。

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