2018是什么支撑了德州房价，2019德州楼市何去何从？

2019-02-14 00:00:00

转眼间2019年的1月已经结束，2月也已过半，中国传统节日——农历新年春节悄然结束。

中国人喜欢将除夕定为一年的终点，春节定为一年的伊始。

春节，闲来无聊，便去某售楼处闲逛，刚出售楼处，便被一位大妈拉住，大妈悄悄的把我拉到一边，从兜里掏出一张折叠的单页，“小伙，看房不，有优惠。”

这一幕，似曾相识，每当出差，深夜下了火车，便有会大妈悄悄的过来，“小伙，住店不，有惊喜”。

因为每次出差都带着苦逼的工作需要去加班，所以一直没有机会去将这个惊喜一探究竟。

微信图片_20190214165229.jpg

不卖二手房的中介门店

2017年，德州楼市的火爆，成就了一部分富者的同时，也产生了一大批的穷人，三代人的钱包去凑齐下一代的一套房。

楼市的火热，带动了二手房行业的升温，在一手房市场房源紧缺，货量不足的情况下，部分购房客户开始涌向二手房市场，二手房门店也在迅速增加，根据行业交流数据，2017年，德州二手房行业门店增加近200余家，二手市场的火热，吸引了大量人群涌向二手房行业，行业的高峰期，只要手里有房源，那你就能赚钱。

然而伴随2017年10月，德州限售政策颁布，针对德州全市范围内的新建商品房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。政策的限制，导致大量的二手房无法过户，二手房市场跌入深谷。

伴随二手房市场的遇冷，更多的二手房门店转换思路，开始走向一手房渠道，为售楼处带访客户，成交获取佣金。

相比于二手房，一手房的销售相对更加容易，二手房门店只是负责客户的带访，后续的工作全部由售楼处负责，且收入相比二手房也要高的多。

大量的二手房门店开始以一手房市场为主，二手房销售减少。

所以，造成现在的二手房门店摆放的信息资料多为一手项目楼盘信息，二手房信息少之又少。

德州楼市的转向

伴随房价的升高，受客户购买力的限制，楼市的火爆遭遇瓶颈，购房者开始恢复理性，保持观望。

是大环境造就了我们，还是我们造就了大环境，这是我们需要去深入思考的问题。

行业进入低潮，正是考验我们“防冻力”的时刻，也最能识别一个企业触底反弹的“续航力”

老子说，“祸兮福所倚，福兮祸所伏”，大环境好的时候，到处都是风口和优秀的企业，一旦风口过后，很多东西都会被打回原形，风停后，死的都是那些飞的最高的猪。

市场利好的风暴总是从最有支撑的区域开始扩散，但结束，却会从最差的片区开始。

2017年到2018年末，德州土地市场经历风云突变。

从刁李贵，533万/亩，到临邑400万/亩，再到宁津的700万/亩，市区的1067万/亩，市场从一个鼎峰到达另一个鼎峰，一次又一次的刷新记录。

部分区域，市场依旧在保持火热，但某些县区却开始进入流拍漩涡。

夏津，武城，乐陵等地块的接连流拍。

除了环境的转变，更是市场监管政策的转变。

2018，德州楼市逐渐趋稳，各家项目的去化难度加大。

过冬的寒衣，重新被我们拾起。

楼市的畸形

2018年，是德州楼市从高峰走向平稳的一年，行业的低迷，开始让原本借助风口而疯狂的从业者与投资者，开始重新审视这个行业的规则。

刚刚不久网上一篇文章，其中写道“刚刚还完房贷，然后住进了养老院。”

在整体房价居高不下的市场形势下，靠谱的房子买不起，买的起的房子不靠谱，房价倒逼着购房者去买高风险但价格便宜的房源。

房价的高涨，开始让部分老旧但便宜的二手房，城郊的小产权房升温，

在交流群里曾经说过，当房价上升到某种程度，就会出现“劣币驱逐良币”的现象。

价格的飙升，造就了购房者“明知山有虎，偏向虎山行”的气魄。

这一切看起来，一个愿打一个愿挨，没有什么问题，但当市场热度降下来，人们的热情恢复理性，静下心来去思考，所购买的房子值得与不值得这个问题的时候，那么问题就会出现。

执政者知道房价高么？

知道；

了解中国的房价存在着泡沫么？

了解。

但市场过快的下滑，将会引发出现一系列的问题。

所以在市场的下滑期，将工作重心，调整为稳预期，稳地价，稳房价为主。

社会的财富量是一定的，某些群体的财富增加，则意味着某些群体的财富减少。

当这一代年轻人花光三辈钱包，背负一生的负债，买了一个百平安身之地，撑起了那些倒下的平房和竖起的楼房，还有政绩。

很多人说，别担心，现在你看着巨额的贷款，在未来会觉得越来越小的。因为钱会越来越毛。

未来，我们还贷的轻松，最根本的原因是我们的下一代也许买房的价格会越来越高，进而换来我们的轻松。

是什么支撑了德州房价？

最值钱的经济学家任泽平分析，房地产周期 “长期看人口，中期看土地，短期看金融”

而对于四线城市的德州，从现有的市场环境出发，是“长期看人口，中期看金融，短期看土地。”

人口，决定着区域内购房需求量，而金融政策，需要从一二线城市到三四线城市慢慢波及。

但土地供应，则能够快速的影响区域内货量的供应；

那，德州楼市2017以来房价的暴涨，更多的是基于市场的因素，还是人为干预的因素在其中？

对于房地产，我们不能看事件的表面，需要去深究内在。

货量供应是影响区域房价趋势的最重要因素，

货量增加，市场竞争力增大，市场将趋于平稳，地产项目的定价将趋于保守。

货量减少，市场供不应求，开发企业有恃无恐，房价则会升高。

在与多个地产大佬交流分析，德州楼市的未来走势。

德州楼市最大的支撑不是人口，经济，还有金融，更多的是因为供不应求。这种供不应求是真正市场的供不应求，还是参杂人为因素的供不应求，我们不得而知。

微信图片_20190214165327.jpg

2014年开始，德州中心城区土地供应逐年减少，市场货量供应不足，同时受周边城市的刺激，外来投资客户的增加，市场热度瞬间爆发，进而导致房价高涨。

2019德州楼市，不确定中的确定

1、外界环境的不确定性

以往，房地产行业中企业内部战略的比重高于外部宏观环境，但在这两年，这种形势正在发生根本性的变化。

外部宏观政策对于房地产行业的影响愈加明显，政府调控这只有形的手掌控力开始超越市场经济这只无形的手。

2、货量供应的不确定性

对于四线的德州，货量供应成为影响市场房价的重要因素，房子从土地到市场销售，经历了政府、开发商然后再到客户的环节，由于在国内，土地只能允许国家出让的原因，土地供应的决定权在政府的手中，而土地在出让后，货量供应的决定权转移到了开发企业的手中，工程进度，资金实力，营销策略等等，都在影响着市场货量的供应。

而货量供应则影响着市场的价格，2018年德州中心城区土地供应虽达到新高，但成交土地多集中于某几家企业，可供应的货量有限，同时部分房企受资金及工程进度的影响，货量供应存在众多的不确定。

3、外来竞争的不确定性

2017年，伴随德州房价的上升，一二线品牌房企开始努力挤入德州市场，继而导致地价升高，市场竞争压力加大，同时，品牌房企的管理、成本、资金的优越性让本土房企倍感压力。

4、客户需求的不确定性

客户需求也是影响市场价格的重要因素，城市人口流入的数量，决定市场新增客户的数量，伴随市场，伴随2019年去库存红利消失，棚改力度降低，城镇化速度减缓，市场客户需求将继续走低。

同时客户需求也受价格波动的影响，房价上升，市场客户需求量将会降低，

5、不确定中的确定

伴随各种因素的不确定性，能够确定的是对于地产行业各项利好正在逐渐消失，在经历2018年大半年的理性期，部分房企开始加快资金回笼速度，市场去化速度减缓，部分项目开始重拾促销手段，继而2019年，德州房价预计将稳中回落，尤其对于部分位置偏远，配套落后区域的项目，由于支撑力不足，预计价格出现松动。

但为保持市场稳定，促进经济的良好发展，政府将有序的保证房地产行业的健康平稳发展。防止房价的大起大落。

本地房企的危与机

伴随房地产行业的集中度越来越高，同时一二线品牌房企在三四线城市的下沉，对于本土房企的挤压愈加严重，本地房企遭遇生存考验。

但对于品牌房企落地三四线更多的是注重快速去化，高周转，而高周转不可避免的导致房屋质量下滑，高周转与高品质之间的抉择。

但在当下高房价的环境下，购房者对于房屋的质量及房企的口碑将愈加重视，而面对行业的挤压，本土房企可通过提升产品品质，提升社会口碑，进而抢占市场，以东海地产为例，以中式建筑风格成为其主打产品，提升项目自身品质，打造市场核心竞争力。