资讯首页 新房资讯 本地楼市 德州新闻 楼市焦点 数据中心 国内楼市 工程进度 曝光维权 小房嘚啵嘚 政策法规 商业动态 二手资讯

2018是什么支撑了德州房价,2019德州楼市何去何从?

2019-02-14 00:00:00

转眼间2019年的1月已经结束,2月也已过半,中国传统节日——农历新年春节悄然结束。

中国人喜欢将除夕定为一年的终点,春节定为一年的伊始。


春节,闲来无聊,便去某售楼处闲逛,刚出售楼处,便被一位大妈拉住,大妈悄悄的把我拉到一边,从兜里掏出一张折叠的单页,“小伙,看房不,有优惠。”

这一幕,似曾相识,每当出差,深夜下了火车,便有会大妈悄悄的过来,“小伙,住店不,有惊喜”。

因为每次出差都带着苦逼的工作需要去加班,所以一直没有机会去将这个惊喜一探究竟。

微信图片_20190214165229.jpg


不卖二手房的中介门店

2017年,德州楼市的火爆,成就了一部分富者的同时,也产生了一大批的穷人,三代人的钱包去凑齐下一代的一套房。

楼市的火热,带动了二手房行业的升温,在一手房市场房源紧缺,货量不足的情况下,部分购房客户开始涌向二手房市场,二手房门店也在迅速增加,根据行业交流数据,2017年,德州二手房行业门店增加近200余家,二手市场的火热,吸引了大量人群涌向二手房行业,行业的高峰期,只要手里有房源,那你就能赚钱。

然而伴随2017年10月,德州限售政策颁布,针对德州全市范围内的新建商品房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。政策的限制,导致大量的二手房无法过户,二手房市场跌入深谷。

伴随二手房市场的遇冷,更多的二手房门店转换思路,开始走向一手房渠道,为售楼处带访客户,成交获取佣金。

相比于二手房,一手房的销售相对更加容易,二手房门店只是负责客户的带访,后续的工作全部由售楼处负责,且收入相比二手房也要高的多。

大量的二手房门店开始以一手房市场为主,二手房销售减少。

所以,造成现在的二手房门店摆放的信息资料多为一手项目楼盘信息,二手房信息少之又少。

 德州楼市的转向 

伴随房价的升高,受客户购买力的限制,楼市的火爆遭遇瓶颈,购房者开始恢复理性,保持观望。

是大环境造就了我们,还是我们造就了大环境,这是我们需要去深入思考的问题。

行业进入低潮,正是考验我们“防冻力”的时刻,也最能识别一个企业触底反弹的“续航力”

老子说,“祸兮福所倚,福兮祸所伏”,大环境好的时候,到处都是风口和优秀的企业,一旦风口过后,很多东西都会被打回原形,风停后,死的都是那些飞的最高的猪。

市场利好的风暴总是从最有支撑的区域开始扩散,但结束,却会从最差的片区开始。

2017年到2018年末,德州土地市场经历风云突变。

从刁李贵,533万/亩,到临邑400万/亩,再到宁津的700万/亩,市区的1067万/亩,市场从一个鼎峰到达另一个鼎峰,一次又一次的刷新记录。

部分区域,市场依旧在保持火热,但某些县区却开始进入流拍漩涡。

夏津,武城,乐陵等地块的接连流拍。

除了环境的转变,更是市场监管政策的转变。

2018,德州楼市逐渐趋稳,各家项目的去化难度加大。

过冬的寒衣,重新被我们拾起。

 楼市的畸形 

2018年,是德州楼市从高峰走向平稳的一年,行业的低迷,开始让原本借助风口而疯狂的从业者与投资者,开始重新审视这个行业的规则。

刚刚不久网上一篇文章,其中写道“刚刚还完房贷,然后住进了养老院。”

在整体房价居高不下的市场形势下,靠谱的房子买不起,买的起的房子不靠谱,房价倒逼着购房者去买高风险但价格便宜的房源。

房价的高涨,开始让部分老旧但便宜的二手房,城郊的小产权房升温,

在交流群里曾经说过,当房价上升到某种程度,就会出现“劣币驱逐良币”的现象。

价格的飙升,造就了购房者“明知山有虎,偏向虎山行”的气魄。

这一切看起来,一个愿打一个愿挨,没有什么问题,但当市场热度降下来,人们的热情恢复理性,静下心来去思考,所购买的房子值得与不值得这个问题的时候,那么问题就会出现。

执政者知道房价高么?

知道;

了解中国的房价存在着泡沫么?

了解。

但市场过快的下滑,将会引发出现一系列的问题。

所以在市场的下滑期,将工作重心,调整为稳预期,稳地价,稳房价为主。

社会的财富量是一定的,某些群体的财富增加,则意味着某些群体的财富减少。

当这一代年轻人花光三辈钱包,背负一生的负债,买了一个百平安身之地,撑起了那些倒下的平房和竖起的楼房,还有政绩。

很多人说,别担心,现在你看着巨额的贷款,在未来会觉得越来越小的。因为钱会越来越毛。

未来,我们还贷的轻松,最根本的原因是我们的下一代也许买房的价格会越来越高,进而换来我们的轻松。


是什么支撑了德州房价? 

最值钱的经济学家任泽平分析,房地产周期 “长期看人口,中期看土地,短期看金融”

而对于四线城市的德州,从现有的市场环境出发,是“长期看人口,中期看金融,短期看土地。”

人口,决定着区域内购房需求量,而金融政策,需要从一二线城市到三四线城市慢慢波及。

但土地供应,则能够快速的影响区域内货量的供应;


那,德州楼市2017以来房价的暴涨,更多的是基于市场的因素,还是人为干预的因素在其中?

对于房地产,我们不能看事件的表面,需要去深究内在。

货量供应是影响区域房价趋势的最重要因素,

货量增加,市场竞争力增大,市场将趋于平稳,地产项目的定价将趋于保守。

货量减少,市场供不应求,开发企业有恃无恐,房价则会升高。

在与多个地产大佬交流分析,德州楼市的未来走势。

德州楼市最大的支撑不是人口,经济,还有金融,更多的是因为供不应求。这种供不应求是真正市场的供不应求,还是参杂人为因素的供不应求,我们不得而知。  

微信图片_20190214165327.jpg


2014年开始,德州中心城区土地供应逐年减少,市场货量供应不足,同时受周边城市的刺激,外来投资客户的增加,市场热度瞬间爆发,进而导致房价高涨。


2019德州楼市,不确定中的确定 

1、外界环境的不确定性

以往,房地产行业中企业内部战略的比重高于外部宏观环境,但在这两年,这种形势正在发生根本性的变化。

外部宏观政策对于房地产行业的影响愈加明显,政府调控这只有形的手掌控力开始超越市场经济这只无形的手。

2、货量供应的不确定性

对于四线的德州,货量供应成为影响市场房价的重要因素,房子从土地到市场销售,经历了政府、开发商然后再到客户的环节,由于在国内,土地只能允许国家出让的原因,土地供应的决定权在政府的手中,而土地在出让后,货量供应的决定权转移到了开发企业的手中,工程进度,资金实力,营销策略等等,都在影响着市场货量的供应。

而货量供应则影响着市场的价格,2018年德州中心城区土地供应虽达到新高,但成交土地多集中于某几家企业,可供应的货量有限,同时部分房企受资金及工程进度的影响,货量供应存在众多的不确定。

3、外来竞争的不确定性

2017年,伴随德州房价的上升,一二线品牌房企开始努力挤入德州市场,继而导致地价升高,市场竞争压力加大,同时,品牌房企的管理、成本、资金的优越性让本土房企倍感压力。

4、客户需求的不确定性

客户需求也是影响市场价格的重要因素,城市人口流入的数量,决定市场新增客户的数量,伴随市场,伴随2019年去库存红利消失,棚改力度降低,城镇化速度减缓,市场客户需求将继续走低。               

同时客户需求也受价格波动的影响,房价上升,市场客户需求量将会降低,

5、不确定中的确定

伴随各种因素的不确定性,能够确定的是对于地产行业各项利好正在逐渐消失,在经历2018年大半年的理性期,部分房企开始加快资金回笼速度,市场去化速度减缓,部分项目开始重拾促销手段,继而2019年,德州房价预计将稳中回落,尤其对于部分位置偏远,配套落后区域的项目,由于支撑力不足,预计价格出现松动。

但为保持市场稳定,促进经济的良好发展,政府将有序的保证房地产行业的健康平稳发展。防止房价的大起大落。


本地房企的危与机 

伴随房地产行业的集中度越来越高,同时一二线品牌房企在三四线城市的下沉,对于本土房企的挤压愈加严重,本地房企遭遇生存考验。

但对于品牌房企落地三四线更多的是注重快速去化,高周转,而高周转不可避免的导致房屋质量下滑,高周转与高品质之间的抉择。

但在当下高房价的环境下,购房者对于房屋的质量及房企的口碑将愈加重视,而面对行业的挤压,本土房企可通过提升产品品质,提升社会口碑,进而抢占市场,以东海地产为例,以中式建筑风格成为其主打产品,提升项目自身品质,打造市场核心竞争力。



一直在文章中提到“理性”这个词语,何为理性。这也是我一直在思考的问题。

用什么样的角度、宽度去看这个楼市的发展。

不同的利益群体对楼市有着不同的观点。

针对同一个现象,不同的人有着不同的观点,


无论,我们如何高瞻远瞩,都无法准确的预言下一年或者下一月甚至下一秒的发展趋势,那么与其彷徨,与其踌躇,与其焦虑,何不把握当下?

时间是最好的治愈师,也是最准确的验证师。


详情请关注德州房产网(德州房产信息德州新房德州房产),点击德州新开盘,德州新楼盘,德州房价德州楼盘德州房产专题,轻松查看德州楼市资讯。购房、买房就上德州房价网!


声明:德州房价网发布的德州房产相关楼盘资料、价格、资讯信息仅供参考,详情请咨询开发商,内容不代表本站观点!