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房观,德州楼市供销研判:补货不足,供不应求。

2019-06-14 09:31:59

过于美好的环境,在造就一代人的同时,也在毁掉一代人。

——前言

编者按

前期对德州市房地产市场的货量供应产品结构进行了分析研究,本文为系列报告的第二篇,基于德州市房产管理中心网站、德州市公共资源交易中心及德州市行政审批局网站预售公示数据,以德州市区为主要分析对象,针对于商品房货量供应的数量方面进行分析,与君共享。

市场供需逻辑

对于德州楼市一直保持一个观点,影响价格最大因素是市场供需关系。

市场的供需关系对价格的影响是快速且直接的,主要是以下的逻辑关系:

供大于求:市场处于买方市场,客户的选择空间大,市场项目之间的竞争激烈,在定价方面会愈加谨慎,部分对于回款要求较高的项目或会出现以价换量的方式,进行降价促销,市场价格稳中趋降。

供不应求:市场处于卖方市场,客户的购房选择性低,购房的难度增加,市场购房热度增加,部分项目开盘即罄,开发商对市场的期望值过高,市场价格在利好的驱动下逐渐升高。

对于四线城市的德州而言,经济增长及收入提升带动的房价上涨微乎其微,与很多的地产从业者沟通,德州市区房价的支撑是什么,从笔者对市场现有的数据来看,主要因素是市场供不应求

住宅土地供应分析

数据显示,自2014年开始的,德州市区住宅用地供应量逐年下降,市场可开发计容建面持续走低

 图1,数据来源于德州市公共资源交易网站。

数据显示,自2014年开始的,德州市区住宅用地供应量逐年下降,2014年德州市区成交住宅用地计容建面为268万㎡,而在2015年仅为62.9万㎡,降至23.4%,到2017年更是出现新低,降低至40.8万㎡。

根据调研,德州市区历年的新建商品住宅成交去化量约在180万㎡左右,市场的新增补货量远低于市场的去化量。

2018年,德州中心城区土地供应大幅增加,但长期的低位土地供应量,短期的土地供应增加无法满足市场需求,且2018年成交土地多集中于高铁片区,成交的1200亩中近700余亩位于高铁片区,且为两家企业竞得,短期供货量有限。

截止至5月31日,2019年市区住宅用地成交1宗,位于高铁片区,190余亩,计容建面31.8万㎡。

商品住房预售供应

1、 市区年度预售供应

图2,数据来源于德州市房产管理中心网站。

受土地供应的影响,自2014年开始,德州市区新建住宅预售供应量逐年降低,2017年略有上升,但在2018年再次下滑,为167万㎡,据统计,2018年德州市区新建商品房去化为205万㎡,供不应求,市场在不断透支前期市场库存量,新货量无法得到有效的补给,近年的市场货量相比市场年均180万㎡的需求量,远远不足。

2、 月度环比供应分析

图3,数据来源于德州市房产管理中心网站。

从月度环比数据来看,德州市区各月度间货量供应波动较大,每年的2-3月份因春节假期及冬歇期因素,市场货量供应历年较低,而8-10月份,受昼长因素,施工时间加长,施工速度快,市场货量供应历年较高。

3、2019年预售供应

图4,数据来源于德州市房产管理中心网站。

将2019年5月与历年1-5月份货量供应做同比分析,2019年德州市区货量供应创下新高,达到约74万㎡,但货量的供应多集中于开发区,德城区及运河区货量供应较低。

2019年,德州开发区以绿地城际空间站昱景东方鲁班御园等多个项目相继取得预售开盘,但老城区开盘推售货量较少,从各年度各区供应货量趋势发现,货量供应向开发区集中。

房价上涨的驱动力

2017年以来德州房价上涨的驱动力有哪些呢?通过分析,此轮房价的上涨基于多种因素混合影响下造成。

1、货量供应大幅下降;

2014年-2015年全国房地产市场处于寒冬期,德州楼市去化销售更是难上加难,开发企业的开工积极性大幅下滑,市场信心不足,多数项目处于停滞状态,继而导致2016年市场货量供应的大幅降低,图2显示,2016年,德州市区住宅供应量仅为2015年的一半。

市场货量的大幅降低,导致市场供不应求,同时2017年初市场货量未能在短期内迅速补足。

2、外来人口流入

人口的变化,同样影响市场需求关系的变化,人口增加,市场购房需求量增加,人口流失,市场的购房需求量则在减少。

本段从短期类人口流动及长期类人口流动的角度分别做分析。

短期类人口:2017年初,伴随周边以衡水、沧州、石家庄、济南等城市房价的上涨,德州处于区域的价格洼地大量的外来投资客户进入德州购房,继而导致原本供不应求的德州楼市愈加紧张,市场出现恐慌性购房,开盘项目即开即清,开发商市场信心大增。

长期类人口:从全市的角度来看,德州属于人口流出型城市,但是从中心城区的层面来看,市区属于人口流入型城市,通过德州市统计年鉴数据,德州市区常住人口比户籍人口高出近10万人。

图5,数据来源于德州市统计年鉴。

首先了解两个词汇,户籍人口和常住人口,户籍人口,顾名思义,是在某地区有户口的人。这类人口不管是否外出,也不管外出时间的长短,只要拥有某地区的户口,则为该地区的户籍人口。而常住人口,是指经常居住在某个地区的人口,中国的统计要求为半年以上。

图6,数据来源于德州市统计年鉴。

外来人口的不断增加,增加了市场对于住房的需求,同时从户籍人口角度来看,每年德州市区迁入人口高于迁出人口约1000人左右。

   而从户籍人口及常住人口来分析,德州市常住人口每年增加约1万人左右。

3、周边市场刺激

2016年下半年,德州市周边城市济南、衡水、沧州等城市房价大幅上涨,市场项目销售火爆的信息传递到德州,形成的波动效应,提升了德州开发企业的信心,导致企业在定价方面相对激进。

4、地王频现

除了商品房市场的火爆,自2017年下半年开始,德州土地市场同样火爆,在房价上涨的刺激下,德州本土开发企业及外来品牌开发商拿地热情高涨,在继刁李贵地块536万/亩成交后,德州先后出现400万/亩,700万/亩,1000万/亩的地王地块。

商品房市场刺激土地市场,土地市场继而反向刺激商品房市场,楼市的热度愈加升高。

本土房企的慢周转

除了土地供应货量难以满足市场需求,开发企业在取得土地后的开发速度也在影响市场住宅货量的供应。

对2015年以来德州市区成交住宅用地进行逐一分析,图中显示众多项目取得的预售的货量较低,截止2019年5月底,2018年成交土地中,取得预售的仅为绿地四季印象。

图7,数据来源于德州房管局及行政审批局网站。

数据显示,近4年内成交住宅用地取得预售货量仅为计容建面的三分之一,供货节奏严重滞后。

在项目开发建设速度方面,因资金、管理、流程化等方面的欠缺,导致德州本土企业在项目开发周转方面较慢,从地块取得到开盘时间过于漫长,继而影响市场货量供应节奏;

市场利弊影响

每一种现象之所以能够一直的存在,均有其存在的理由,市场的供不应求,如同一把双刃剑,在支撑市场的同时,也在不断地抬升市场购房压力。

1、维持市场稳定

低位的货量供应,可以保持市场的稳定,避免市场因周边市场、政策变动等因素波动出现价格大幅下滑,维持市场的有序稳定。

2、稳定财政收入

商品房市场的冷暖将是土地市场热度的风向标,利好的商品房市场,可以提升开发企业的期望,增加拿地信心,继而保持土地的有序出让,稳定土地出让带来的财政收入。

3、预埋风险

但市场低货量供应也为未来埋藏了风险,开发企业对市场的误判,将供应的利好误认为需求的利好,在取得高价地后,若后期因政策及执政思路的转变,加大土地供应,市场的利好降低,对企业将会产生去化风险。

应对举措建议

1、科学合理供给:根据市场的去化需求,增加市场土地供应,去补平衡,稳定市场的待售货量,加大市场货量供应较低的区域的土地供应量。

2、提升审批效率:手续办理,证件审批是房地产开发前期的重要环节,相关部门应加快审批节奏,提升工作效率,保证项目的快速推进,例如2018年,济南推行了“拿地即开工”审批模式,从取得使用土地批准文件到获取施工许可证为止,工业项目政府审批时间不超过15个工作日,其他投资建设项目不超过30个工作日。

3、加强市场监控:针对商品房预售面积下降的问题,相关部门应加强区域内项目监控,建立房地产项目协调机制,对市场拿地未开工,开工未预售,预售未销售的项目进行实时监控,根据市场各不同时期货量波动变化,及时作出应对机制,协调解决项目开发建设中出现的各种问题,确保项目进度。保持房地产市场供需平衡,在德州市统计局网站,对房地产行业的分析中曾提到“根据房地产市场供需状况,合理调节土地投放,在不同区域实施差异化政策,有序出让开发建设用地,引导高中低端住房市场供给。”

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