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彻底入冬,三四线……棚改彻底降温了

2019-06-10 08:13:14

这一次,棚改彻底降温了。

近日,央行发布数据显示,PSL贷款连续两月零投放。今年前五月央行累计发放PSL(抵押补充贷款)1530亿,相比上年同期骤降65%,而PSL正是棚改货币化的主要资金来源。

而在不久前,2019年全国棚改计划出台,今年的棚改总规模相比去年腰斩。2019全国棚改总规模仅为285万套,而去年实际开工量高达626万套,同比下滑54.5%。

棚改总规模减半,PSL贷款投放大幅腰斩,意味着什么?

其一,水没了,棚改货币化就无以为继,大多数三四线楼市就成了无源之水。

这一轮三四线城市的普涨,与棚改货币化息息相关。

棚改是拆旧建新,制造了天量新增需求。以往是实物安置,拆一补一,对楼市影响有限。而当货币化成为主流,直接以现金作为补贴,大量拆迁户带资入市。大拆大建加上大补贴,从而彻底激活三四线城市的楼市。

棚改货币化,需要真金白银作为支撑。这其中的关键,就在于PSL。

棚改货币化对房价的传导路径是这样的:

1、央行通过低利率的PSL(抵押补充贷款)向国开行等政策性银行提供资金来源。 

2、国开行等政策性银行,利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款。  

3、地方获得贷款之后,开启大规模的棚户区改造,用真金白银进行货币化补贴。

4、地方依靠卖地收入还贷。只要房价不走低,这个游戏就能继续玩下去。

2014年,全国棚改货币化的比例还只有9%,几乎可以忽略不计,2015年有所增加,但也不显著,但在2016年突然跃升到40%以上,2017年超过50%,局部地区更是超过80%。

不难发现,这个数字,刚好与三四线房价上涨的节奏相契合。

棚改货币化大撤退背后,是棚改模式之变。今年年初,监管加码:2019年新增棚改项目不得再通过政府购买服务模式融资,今年地方主要通过棚改专项债融资。相比棚改贷款,专项债受到的限制越多、约束也更多。

可以说,PSL相当于央行对于三四线棚改的定向放水。如今,没有了PSL的支撑,三四线的棚改货币化就成了无源之水,结果可想而知。

其二,全国棚改腰斩,依托棚改刺激楼市的空间不复存在,对棚改过度依赖的省份和城市,将会面临基本盘的考验。

数据显示,2019全国棚改总规模仅为285万套,而去年实际开工量高达626万套,同比下滑54.5%。

在全国31个省市(不计港澳台)中,只有5个省的棚改规模有所扩张,其他26个省市全部负增长。这其中,黑龙江、贵州、山东、河南等13省棚改量降幅超过50%,形同腰斩。(参阅《三四线城市,醉大利空来了!》)

其中,山东棚改量从去年的85万套直接减少到今年的21.4万套;河南也从去年的64万套直落到今年的15万套,收缩规模超过70%。仅这两个棚改大省,棚改规模就少了100多万套。

棚改规模,从双位数直落到单位数,这意味着大多数城市的棚改规模都在腰斩式收缩。

显然,失去了棚改大拆大建的外在动力之后,这些地方必须直面基本盘的考验了。

其三,棚改消停,棚改货币化腰斩,三四线城市楼市销售随之下滑,未来拆建的新房大量入市,势必对楼市形成拖累。

今年以来,随着宽松预期不断叠加,一二线楼市有所复苏,但三四线城市仍在探底,无论是一手房销量还是二手房销量,都在同步下滑。

与销量收缩同步而来的,是三四线城市库存已经同比连增6个月。当棚改货币化制造的新增需求减少,而棚改拆建的大量新房开始陆续上市,新的房子将会面临无人接盘的局面。

显然,刚刚完成去库存的三四线,未来又将面临高库存的问题。

所以,过去棚改规模庞大且棚改货币化比例超过50%的地方,需要谨慎。如果这些城市既不属于一二线城市、也不从属于都市圈或城市群,那就更需要谨慎。

如果这些城市同时还面临着经济下行、人口外流的压力,那就一定、必须、万分要谨慎。