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美国股市或会深度调整 中国楼市仍需加强调控

2019-06-05 08:45:36

 按照易居房地产研究院的统计,今年前4月百城房价为13867元/平方米,同比上涨14.5%,涨幅相比1-3月份有所扩大。从城市上看,100个城市中,有19城1-4月房价同比涨幅超20%,步入“房价过热”区间。

  中国楼市存在一种特有的调控周期,即楼市过热后被迫调控加以抑制,但是随着经济下行压力加大,就会放开调控,由于货币放松以及调控期间抑制了供给,房价就会出现一波脉冲式的上涨周期,并从一线城市逐渐向三四线城市蔓延,醉终会迫使重新进入“调控周期”,周而复始。

  比较而言,今年前四个月房价上涨不属于调控周期放松进入“脉冲式阶段”的产物,因为大部分调控措施并没有取消,只是部分城市稍有放松。而且,与2017年调控启动时相隔不远,楼市并未承受一个较长周期的下行压力。

  房价在短时间内产生的上涨冲动与市场的预期有关。去年下半年至今年第一季度,中国采取了逆周期调节政策,货币政策方面流动性供给较大,表现在信贷数量与社会融资规模。尽管第一季度结束后,货币政策回归了稳健中性的状态,但是,在此期间引发市场关于房价上涨的预期,为一些“有需求、有概念”的地区楼市扩大了销量,从而带动房价继续上涨。

  我们应该高度警惕这种特有的购楼现象,一些人因为对政府某种宏观政策走向的判断而得出楼价上涨的预期,并因此作出买房的决策,导致房价上涨预期一次次的自我实现,陷入不良循环。

  贸易战为全球经济带来了新的不确定性,尽管出口为中国经济增长贡献不大,但也会影响到经济运行,市场或许预期中国会采取刺激性措施扩大投资,比如放松货币政策以及解除对楼市的调控政策。这种预期给楼市带来一种强支撑作用。因此,调控政策在此期间不能弱化,相反,应该加强调控管理,防止非理性的预期干扰市场稳定。

  一种新的威胁可能正在形成。美国日前各项经济指标显示出经济增长进入拐点,减税的效应正在消失,制造业指数创10年来新低,再加上贸易战带来的损害以及更大的不确定性,美国经济的衰退概率在加大,避险资金纷纷购买债券。由于美国国债规模与公司债规模都创下历史纪录,而且后者还大幅增加了杠杆,因此,衰退可能产生金融危机。

  这种危险的前景或许逼迫美联储会在短时间内就采取降息政策,市场的预期更加激进,有投资机构甚至预期美国联邦基金利率在未来18个月内降至零。而随着经济衰退的不断显现,已经有多个经济体的央行相继降息。所以,美联储新一轮量化宽松政策可能成真。到时候可能会有大量廉价流动性再次流向新兴市场国家,比如中国,导致楼市仅仅因为“上涨预期”而出现新一轮上涨压力。

  长期以来,业界认为世界存在两大泡沫,即美国的股市与中国的楼市,都出现了价格高估现象。在中美经贸平稳的时候,这两大泡沫可以通过时间逐步消化并且可能实现软着陆。现在,由于贸易战带来制造业投资与贸易需求的变化,打破了过去的平衡,因此,美国股市可能出现深度调整,而中国楼市何去何从也备受瞩目。

  由于中国施行了有效的资本管制措施,因此,很难出现抛售房产转移资产的现象,人民币也不会出现较大的贬值。如果美股泡沫破裂,也很难传导给中国楼市,相反,如果需要应对外部冲击以及可能的美联储量化宽松政策,中国国内的流动性更可能支撑房价,而不是出现硬着陆。因此,当前和未来应该以防范房价过热为主。

  事实上,中国大部分城市已经没有上涨的动力。比如三四线城市的楼市在过去几年过度透支,未来需求会比较疲弱,或许导致库存增加。经济转型以及企业提质增效会影响到就业与工资增速,也不支持已经过高的房价继续上涨。从购买力与需求看,楼市应该会进入一个长期的调整期,会是一个和缓的过程。因此,如果由于某种“预期”继续暴涨,则会将这个和缓的过程复杂化,并可能导致大起大落。

  在应对贸易战的过程中,必须高度重视国内外经济形势与货币环境对楼市的影响,必须维护好房地产市场平稳运行,警惕房企通过加杠杆大举购买土地,推高上涨预期,也要抑制有些地方政府刺激楼市以提振当地经济的企图。在一个不确定性的环境里,我们应重视维护楼市的平稳,避免受到新的刺激,制造风险。